廣州租客少100萬人 包租婆還有暴利嗎？

時代周報記者 劉文傑

8月6日，連下著幾天大雨的廣州終於放晴，重回“熱情如火”模式。

包租婆小麗也是熱情如火。這天早上10點，她已經帶租客看第三間房了。趁著房客喘會兒氣，小麗手也沒停著，敲著手機給客戶發消息：“您今天想看房嗎？我這邊隨時可以。”

小麗想把失去的時間搶回來。她是二房東，從房東手裡租了70間房後轉租經營。畢業租房旺季接近尾聲，她手上還有13間空房。“這比5月好多了，那會還有30間。”

與其說是包租婆，“小麗們”更像交不起租金的租客。

兩個月前，小麗的同行D姐在視頻裡聲稱擁有400棟樓，每個月收租就能賺50萬元，隨即以6.1億話題閱讀量登上微博熱搜。近日，D姐創立的迪家物業投資發展公司相關人員向時代周報記者透露，受疫情影響，公司裁員20餘人。

“400棟是真是假不清楚，但二房東曾經很賺錢是真的。”小麗強調，“是曾經。”

廣州市房地產租賃協會常務副會長兼執行秘書長徐再軍接受媒體採訪時表示，疫情之下，廣州租房的流動人口比正常年份約減少100萬。

租房需求降低、房屋空置率上升，成為租房市場的衝擊。貝殼研究院數據顯示，今年6月廣州平均租金為42.8元/平方米·月，同比下降6.6%，降幅在四個一線城市中排名第一，平均月租金排在北京、上海、深圳、杭州之後。

以賺取差價而營生的二房東，從躺賺的包租婆成了“夾心層”：對下難收租，對上交不齊租。

墊錢交租

相比兩個月前登上熱搜的喧囂，如今D姐的公司低調安靜。員工寥寥無幾，電腦關機閑置，辦公區顯得有些空曠。

這裡曾經歷了一場裁員風波，原本100人的規模縮減至80人不到。

“項目變少，直接影響了收益。”有知情人士告訴時代周報記者，從房東手裡承租的物業項目少了，收益趕不上支出，也就養不起那麽多員工。

事實上，D姐一直試圖走出疫情困境。“400棟樓、月賺50萬元”言論爆紅後，她在視頻自述，當初運營視頻就是因為租房情況不好，希望能從線上引流。

時代周報記者走訪發現，D姐承包的部分房屋在白雲區夏良村，這裡因工廠多，外來務工者聚集，曾是二房東眼中的“肥肉”。D姐以相對高端的裝修出租單間公寓，月租890元，在該區域屬於較高收費的出租屋。

夏良村的電線杆、牆上到處貼著“房東直租”的廣告。時代周報記者隨意撥打某廣告上的電話，都被告知有空房可選，兩房一廳月租僅800元。

和D姐一樣，小麗也是在白雲區當二房東。2018年，她和兩個朋友湊錢承租了70間毛坯房，交了20萬元押金，本想當包租婆，用3年時間回本。沒想到疫情一來，她還得墊錢交租。

今年2月，各地陸續頒布政策鼓勵房東與租客以協商方式減免房租。廣東則是鼓勵物業持有人根據實際情況，適當減免租金。“就是那會，開始有人要求減免租金。”小麗說自己做不了主，因為她每個月還得給大房東交6萬元租金，這幾乎佔收入的70％。

小麗試過跟大房東商量，但對方絲毫沒給余地：“我也背著幾百人的工資，我也有房貸要還啊。”

對上，溝通減免租金失敗；對下，收租難的情況開始出現。

“剛開始給房客打電話還接，後來直接掛斷或者關機。”小麗只得自降房租自救，平均每間降價200―300元，既想安撫租客，也希望吸引新客。

但情況不甚理想。“最差那個月，我墊了快2萬元去交租。”4月之前，她的空房率50％以上，虧了4萬元。

芭樂兔統計顯示，今年受疫情影響，滿租率降至91%。

“往年七八月房子很搶手，但今年要求降價，200元以內房東基本都會答應。”租房平台員工說，今年房東都格外地“好說話”。

租房者深有體會。今年大學畢業的小李看了五六套房，提到降價，房東都說可以商量。

曾月盈利60％

掛滿鑰匙的牆，不停提示有錢到账的手機，目光所及之處均為己所有的樓……這是D姐視頻裡展示的包租婆日常。按她的說法，一棟樓最多月賺50萬元，一般也有10來萬元，如果每天睡一間，三四十年都睡不完所有房間。

視頻中，滿屏彈幕刷著“羨慕嫉妒恨”。二房東真的如此暴利嗎？

廣州租房市場規模確實可觀。廣州市來穗人員服務管理局數據統計，截至6月30日，全市登記在冊的來穗人員超過千萬，出租屋80多萬棟、近600萬套。城中村出租屋是務工人員的首選，也是二房東的“主戰場”。

小麗就是瞄準了這樣的好市場，和朋友們組成“包租婆”小團隊，依據房屋的地段、樓層、結構不同，將房子月租定為700―1500元不等。

“疫情前，旺季房租定價會比拿房價高60％。”小麗舉例道，如果大房東按每間700元收費，改造後會定價在1120元左右。不算前期裝修投入，利潤在420―500元。水電按照商用收費，也稍有盈利，如水按照每噸4元、電每度1.5元收費。“就算是非旺季，也能以40％的差價出租。”

即便如此，小麗說自己還是行業底部玩家。“同地段的房，早幾年拿房的人比我們便宜至少300元/間。”

低價拿房是二房東掙錢的關鍵。

入行早的D姐是2013年開始承包房屋。知情人士透露，盈利的確有影響，但並沒有虧錢。如今，其創辦的公司在某創意園二樓，佔據了2/3的空間。辦公設備完善，有獨立辦公室與接待區，能為員工提供住宿。

2014年入行的劉磊在番禺入手100間城中村房屋，跟房東簽了10年合約。如今他每月交租5萬多元，無論旺淡季都能保持盈利50％以上，用他的話來說：“不愁租。”即使疫情將盈利壓縮到20％，他也沒有虧損。

“月利潤在4萬元以下，就沒搞頭。”劉磊很自信，他覺得不管怎樣，他的房子不會虧。他甚至還掌握了經驗，“城中村的房子要有60%的入住率才不會虧，地理位置還要好。”

租房熱了

連虧了4個月，小麗一度想要退出。但是，她跟大房東簽了8年合約，違約意味著押金一分錢也拿不回，更別提裝修、買家電等投入。

芭樂兔統計顯示，2019年平均每個二房東擁有116間房，但今年4月，該數據降為90間。這說明，二房東們刻意減少房屋持有率，投資更趨穩健。

“100間房的投入確實很大，成本控制在30萬元以內應該會穩妥一些。”劉磊認為，二房東得有規模才能掙上錢，但經歷疫情後，是否會新增承租房間，或是承租多少間房，都會更慎重。“當二房東就像一場賭博，萬一失敗了，不僅虧錢還得背上一身債。”

入市容易，退市難，二房東們寄希望於下半年。

熬了4個月，小麗等來了畢業季。

廣東省財政廳透露，今年在廣東求職的高校畢業生將超過80萬人，約佔全國的1/10。這80萬高校畢業生，為廣州房屋租賃行業注入了活水。

小麗能感受到一絲暖意。“7月開始，看房的人明顯增加了。”如今，她追著租客看房，與去年相比租客還是少了一半，但她依然認為是個好兆頭。

小麗空房變滿租的願望變得指日可待。8月6日，58同城、安居客發布《2020年7月一線及新一線城市租房趨勢報告》，數據顯示，一線城市租房熱度環比出現普遍上漲，廣州租房熱度出現6.3%的環比漲幅，是一線城市中租房熱度環比漲幅最高的城市。

看房客開始多了。小麗每天早上7點起床，簡單吃過早飯就騎著小電動趕往白雲。有時候運氣不錯，一天能有三四個人看房，到晚上快11點才回到家。

D姐的公司開始重新招聘了。時代周報記者查閱招聘網站發現，該公司招聘崗位主要為公寓管理員、租房銷售專員，月薪在0.4萬―1.2萬元之間。其中，租房銷售員平均月薪在8000元左右，基本的有5000元。“目前公司運營恢復正常，我們也有意讓被裁的員工回來。”知情人士透露。

包租婆成了租房小妹，小麗覺得無所謂，她笑著擦了擦臉上的汗，身上的T恤濕了又乾。“我昨晚做了一個夢，夢到手裡的房子都租出去了。”她說，那是這幾個月睡得最踏實的一晚。