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金融街控股的近憂和遠慮:短債壓頂,規模增速緩慢,如何“翻盤”成難題

在中國經濟齒輪剛剛與全球接駁的千禧年,北京東、西城之間曾上演過一場激烈的金融霸主之戰。西城金融街、東城CBD,誰當老大,都不會有人服氣。

直到今天,金融街控股(以下統稱“金融街”)雖依舊佔著北京金融圈的第一把交椅,但隨著更多金融商圈的崛起,金融街曾令人為之驚歎的年代,終究成了過眼雲煙。

如此頹勢,放在其創建者金融街(SZ.000402)的身上,同樣令人唏噓。

據克而瑞數據披露,2020年上半年,金融街實現全口徑銷售額為152.6億元,同比減少13%。與之伴隨的是,金融街的業績排名也跌出70名之外。如今,規模增長緩慢、償債壓力大,似乎正在訴說著它的艱辛。

踏錯市場節奏 遇困難疏

今年6月,為了給即將到來的年中報“潤色”,金融街可謂是加足了馬力,單月銷售額達76億元。其中,深圳融禦華府、北京金融街武夷·融禦等一線核心區域項目,剛一獲證便被推向了市場。

公司對衝規模的迫切心態,一定程度上來自於其前五月業績的窘迫。進入2020年,面對著突如其來的疫情事件,金融街受到不小的衝擊。前5月,公司僅完成75億元銷售額,同比降幅超過30%,期間排名一度跌出百強之外。

事實上,金融街曾有著相當輝煌的過往。

除了開發出中國版的“華爾街”之外,早在2000年,公司就通過借殼重慶華亞紙業登陸資本市場,成為當時少有的上市房企。2012年,依靠著打造“商務地產”的優勢,金融街輕鬆突破了200億元的銷售額,與首開(SH.600376)等房企站到同一個起跑線,並成為TOP20房企中的一員。

隨後兩年,借著樓市爆發期的到來,金融街從單一“商務地產”開發,轉向住宅與商務兩條路並行發展,並向北京之外的一二線城市拓展。一時間,可謂是風生水起。

2014年、2015年,金融街分別斬獲北京未來科學城兩個地塊之後,拿地的心就“野”了。2016年,重慶、廣州獲取 2 個項目,而在調控最為嚴厲的2017年,金融街又先後新進入了武漢、成都、蘇州、 佛山、廊坊等共計 5 個城市/區域,一口氣拿下了18個地塊。

未曾想,轉折說到就到,金融街這一拿地策略深深踩進了“政策雷區”。

從金融街入手的地塊情況來看,多宗地塊總價和單價溢價偏高,如上海火車站北廣場三宗地塊的溢價率超過50%,廣州海珠區石崗路地塊的溢價更是高達85%。受限價政策影響,諸多地王項目不得不延期入市,既打亂了金融街的前進步伐,也壓縮了企業的盈利空間。

此外,金融街是依賴商務地產起家的。因此,即便加碼住宅領域後,公司依舊對商務產品念念不忘。不過,隨著北京二環,甚至三環內優質商業土地資源枯竭,不僅其所謂的“金融街模式”難以為繼,並且加碼商務地產這步棋,反而為企業資金帶來了持續的“創面”。

截至2019年末,金融街擁有高達800億元的存貨,其中開發產品佔比達15%,貨值達120億元。而在這些開發產品中,不乏大量滯銷的商務產品。所謂開發產品,是指企業已竣工物業。某不具名的專家指出,由於房企普遍采取預售制度,若開發產品在存貨中比重過高,說明項目去化有問題,不適銷對路。

接下來如何“翻盤”是個難題

商業比重過大、住宅操盤能力較弱等問題,長期困擾著金融街。而在疫情影響之下,金融街的資金問題更加凸顯。

今年一季度末,金融街貨幣資金減少至87.18億元。而公司一年內到期的非流動負債與短期借款達179.3億元,資金缺口達92.12億元。銷售回款不及預期的情況下,金融街不得不通過發債和關聯公司輸血來解決公司的債務和開工等問題。

在發布180億元募資計劃後,6月初,金融街通過昆侖信託發起設立集合資金信託計劃5億元,關聯方長城人壽和大家保險認購了4.9億元。7月1日,金融街再度申請發行25.3億元的5年期中期票據。

同時,較大的債務壓力,也打亂了公司的拿地步伐。據悉,金融街計劃2020年權益土地投資金額約180億元。然而,在央企國企大肆撿漏的上半年,金融街幾乎消失在了土地市場。這對於尚有規模欲望的金融街而言,並不是利好消息。

事實上,由於屢次踏錯市場節奏,金融街的業績增速也並不快。2016年至2019年,金融街銷售額分別為:276億元、235.7億元、307億元、319億元。而截至2019年末,首開股份、首創置業(HK.02868)分別達到了1013億元、808億元,是金融街規模的兩倍有余。

或許是意識到自身存在的問題,金融街近年來也開始改變“重商”戰略。如在2019年6月,金融街以交易總價款10.54億元出售金融街(海倫)中心部分產權。近期金融街還提出,要增強住宅產品銷售力和服務力,商務產品則要加速去化。

但另一方面,為提高項目利潤水準,金融街卻還多次依賴“捆綁銷售”等手段,由此也引發了業主維權。今年年初,上海靜安豪宅金融街融府因“強賣”不合格停車位、私改規劃“空降”社區醫院等多個問題,遭遇業主控訴;6月份,剛剛搖號的“網紅盤”金融街榮禦華府,則被業主曝出簽訂捆綁購買空調的“霸王”合約。

諸多維權之下,金融街的口碑也每況愈下。

在掉出TOP50之後,金融街高管曾表示,“小而美也可以過得很好”。不過,隨著行業集中度的提升,這注定是一個奢談。向左還是向右?金融街在搖擺中逐漸失去了市場和口碑。

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