中新經緯客戶端7月15日電(魏薇)隨著北上廣深等一線城市率先進入存量房時代，“舊樓改造、城市更新”為城市舊城區騰空換鳥、土地可持續發展提供新的思路，正在成為房地產市場的新風口。業內人士認為，對於一線城市而言，“舊樓改造、城市更新”有助於存量物業的盤活，同時也有助於形成更好的投資機會，對於吸引部分企業入駐、形成產業集群等都有積極的作用。
掘金存量市場
中國房地產市場已經逐步從土地開發的增量模式，擴展到城市更新的存量模式。目前，部分一二線城市的土地供應緊缺，加之土地價格高企，新增土地將越來越稀缺。
世邦魏理仕發布的《2018年北京房地產市場回顧及2019年展望》報告顯示，北京優質辦公大樓、零售物業市場去年供應量降低，2018年全年辦公大樓供應量僅達年初預測的52%，新增供應量創歷史新低，商業地產也進入存量時代。
在土地稀缺的存量時代，隨著城市產業結構和人口結構的調整和改變，城市核心區域部分建築在功能和定位上與所處地段和市場需求不匹配，造成建築使用效率低下。城市更新為這些建築提供新的改造方案，將已有建築重新包裝、定位，並進行改造、翻新，進而重新招租運營，使舊建築煥發新生命，實現土地資源的節約集約利用。
作為房地產市場風向標的一線城市，均對城市更新這一課題表示出濃厚興趣。2018年底，上海市印發的《關於本市全面推進土地資源高質量利用的若乾意見》指出，上海將實現“向存量要空間、以質量求發展”。2019年6月，深圳市規劃和自然資源局發布《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若乾措施》，鼓勵舊工業區升級改造支持實體經濟發展。很多城市在盤活低效存量建設用地上進行探索，不斷釋放城市新空間。
中新經緯客戶端注意到，近年來，越來越多的企業將目光聚焦於領域，並付諸實踐，北京創意亮點五十五號(以下簡稱“亮點”)就是其中之一。位於北京東四十條的亮點文創園，以及位於北京市歷史文保街區內的東四七條文創園等正在運營的6個文創園，總建築面積約達十萬平方米，都是城市更新的典型案例。
亮點文創園 來源：受訪者供圖
“城市中心的空間改造，考量的不僅是設計和空間的融入，更多是一個城市的人文心態，對於城市的理解和管理水準，以及友善程度的營造。”亮點創始人丁平表示。
從硬體改造到軟體運營
談到城市更新的案例，北京的798、上海的新天地都是大家耳熟能詳的案例。在早期，城市更新側重硬體的設計改造。現如今，城市更新的重點更強調後期運營和資源聚集整合上。
2010年，原北京計算機二廠的部分的舊廠房對外招標，要求對其進行重新改造，在獲得東城區和區屬企業東方信達的支持之後，丁平帶領著亮點團隊接下了這個改造項目。
丁平談到，改造一開始，她對硬體的目標就非常明確，它的基礎層面是辦公，因此完全依照國際化設計中心的標準，將所有基礎設備設施，全部做出了五星級的配置雙路供電、中央空調設備全面覆蓋和wifi全面覆蓋。
設計師出身的丁平希望，能夠改變城市辦公大樓千篇一律的嚴肅和緊張的面孔，因此她將文化藝術美創也融入到改造之中，“美也是一種競爭力”，丁平解釋道，90後們更加自信，他們不需要國貿這樣的商圈來張顯富貴，他們更加精明低調，也更多考慮健康舒適，辦公與生活的界限更加模糊，因此，能夠方便的去樓頂看看風景、開個小會，都是其忙碌工作中的一點小確幸。
亮點文創園頂樓花園 來源：受訪者供圖
除了硬體的與眾不同，亮點文創園在軟體運營上也堅持著自己的初心和匠心。
首先，拒絕大雜燴，走精品路線。文創園選址在城市核心位置，堅持創新人文藝術路線，為此在租戶選擇上更偏重互聯網科技、設計藝術、創新創意等新興產業，因此也吸引包括車來了、keep、綠色聯盟等企業的入駐，為城市高端產業回流帶來吸引力。
其次，靈活辦公、節省辦公空間。亮點文創園在室內設計多個共享辦公室，使租戶不必再留出會議室，文創園還提供咖啡吧、休閑區等共享區域，可以為租戶節省更多空間。此外，隨著入駐企業不斷發展、規模擴大，辦公空間可能出現不夠的情況，亮點在現有基礎上進行空間再造，辦公空間可以靈活打通，為企業未來發展賦能。
公交查詢企業“車來了”在2019年1月入駐亮點文創園，董事長孫熙博士向中新經緯客戶端介紹，亮點文創園容積率高，使用率達80%，車來了共簽約租用850平方米，而實際使用面積達700平方米，而以前的辦公大樓使用率僅60%，租用1000平方米，實際使用面積還不到700平方米，實際上花了相同的租金，得到了更大的使用空間。
最後，場景革命，提供人文服務。為打造文創園獨特的氣質與氛圍，亮點在設計之初就考慮到企業入駐的體驗，不僅使用大面積綠植營造舒適辦公氛圍，還設計出連廊花園、口袋公園為人們休憩與放鬆提供新場所。丁平介紹說，亮點品牌下建案中百分之八十的面積拿來出租給當今優質獨角獸企業，剩餘百分之二十的面積用來做與設計和藝術相關的實驗。目前，文創園提供人文藝術設計上的定期活動，如每周的禪修活動，每個月的藝術展覽、設計展覽，不定期的書籍分享、觀影會等各類型的人文活動。此外，在持有運營階段，該項目由亮點自己的物業團隊主導運營，服務品質也得到入駐企業的認同。目前，各項目入駐率均達百分之九十以上。
亮點文創園室內空間設計 來源：受訪者供圖
亮點文創園的改造案例也讓業內看到了在舊廠房和辦公樓新的可能性，在此之後亮點又陸續接到北京市的其他舊樓改造項目，原來老舊的廠房、辦公大樓、酒店又開始煥發生機，甚至成為網紅打卡的勝地。
“舊樓改造的關鍵就是將舊樓重新激活並賦能，賦予空間更多的內容，為人們創造更大的價值。空間本身設計好了，再將藝術和設計融入其中，會讓一座辦公大樓有了自己的氣質，文化才能夠創造出真正的社會價值，吸引人們的聚集和喜愛。”丁平認為。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示，舊辦公樓改造往往考慮了改造的性價比概念，如果簡單改造再進行出租，這個時候從地段的角度看，租客往往願意出租，尤其是這兩年一些創客空間相關機構增加，這個時候對於此類物業的租賃需求會很大，即改造的發展空間較大。
嚴躍進指出，對於工廠的改造，因為用地性質的管控，所以實際上改造是面臨約束的。目前來看，工廠改造後形成文創園等相對是政策比較受歡迎的，這也利好對於此類土地資源的盤活。類似改造對於一二線城市而言，有助於存量物業的盤活，同時也有助於形成更好的投資機會。這對於吸引部分企業的入駐、形成產業集群等都有積極的作用。(中新經緯APP)
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