來源：時代財經 作者：謝斯臨
繼“雙減”政策後，政府部門開始對此前無比火爆的學區房“動手”了。
7月30日晚間，深圳社會建設領域的“基本法”——《深圳經濟特區社會建設條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）在市人大常委會網站公開征求意見。《條例》共五章七十三條，包括總則、民生建設、社會治理、促進和保障以及附則。
在民生建設一章中，公共教育被放在第一節的顯著位置。《條例》提出，確保一般公共預算教育支出逐年隻增不減，確保按在校生人數平均的一般公共預算教育支出逐年隻增不減；市、區教育部門應當優化義務教育積分入學政策，綜合考量戶籍、居住時長、社保年限等因素，確保公平合理。
其中，最受關注的一句話仍是：深圳將推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。
這一點被市場普遍認為是釜底抽薪的大招，此前有消息傳出，深圳有學區房賣出32.27萬/平的單價。而一旦這兩項制度執行推進，教育資源有望逐漸均等化，師資和生源也將會逐步攤平，學區房將迎來退燒。
“直接炸鍋。”南山片區一房產中介如此對時代財經形容政策帶來的影響。一直以來，其所在的蛇口片區，多為帶有較優質學位的老破小。一旦推行大學區政策，這些失去學區“庇佑”的老破小不再可能維持如今的價格，業主開始憂心忡忡。
但在恐慌的市場情緒之外，行業內的態度更為穩定。有業內人士指出，目前的征求意見稿僅僅只是方向指引，具體如何落實還未可知。
深圳學區房真的會涼涼嗎？
事實上，從2015年起，深圳就曾在各區條件成熟的地區探索試行大學區招生制度。大學區的設置原則是，各區根據“相對就近、教育均衡程度相當、學校相對集中、九年一貫對口”的要求，結合實際情況，以社區、街道等為片區來設置。
但學區房的炒作熱度並未因此緩解。一名熟悉深圳教育領域的人士向時代財經表示，此前深圳大學區的試點，各區政策和解釋不一，市局也沒有統一的說法。但整體而言，仍是先保證就近上學，並不像北京電腦隨機派位那樣的一刀切。
據了解，深圳比較通用的做法是在試點範圍內劃出多所公辦學校，強弱校搭配共同面向同一片區招生。家長可自願在學區內為孩子報讀2-3所學校，按志願次序和積分高低依次錄取。而積分政策依然會對原地段的住戶有所傾斜。
以最先試點大學區招生制度的龍華區為例。根據龍華區制定的2021年義務教育積分入學辦法，學生將按照單校片區和大學區、深戶和非深戶、買房和租房細化為A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2八小類，按照學位類型依次錄取。
因此，在每一個大學區中，都將優先錄取附近單校片區，再錄取大學區的學生。如A類，將優先錄取單校片區A1類，再錄取大學區A2類。在此基礎上，如深圳高級中學(集團)北校區這類名校，在錄取新生的順序上，依然會優先錄取深高北原學區的A1類新生，也就是深高北原單校片區內買了房、龍華籍的新生。
如果繼續類似大學區招生政策，對於學區房的打擊短期將不會有市場設想的那般嚴重，其影響將是更為長期的。
多地打擊學區房
深圳並非首個對學區房“動手”的城市。
據不完全統計，2021年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等十三城出手，重拳整治學區房亂象。
今年4月，中央高層會議首次提及“學區房”，明確要求防止以學區房名義炒作房價。在此之後，打擊學區房炒作成為各地監管部門的重要工作之一，教育資源緊張的一線城市尤其如此。上海、北京在今年紛紛通過“教改”的方式，以教育均等化為方向，試圖打破學區房機制。
7月初，北京西城區“史上最狠”學區房政策正式落地。2020年7月31日後購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。這意味著，家長們多花幾百萬甚至上千萬元購置的頂尖學區房，最後依然與其他人共享同樣的機會，孩子還是可能無緣名校、牛小。
當房產與學位不在死死綁定，北京西城頂尖學區房迅速冰封。相比去年5月，西城區二手房市場空前火爆的場面，如今的西城學區房已經開始大幅跳水。據媒體報導，有德勝學區內的學區房在短期直接降價超100萬元待售，中介機構陷入“門可羅雀”的窘境。
再往前，3月16日，上海市教委曾發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。根據這一中考改革新規，重點中學自主招生比例大幅下降，50%-65%的生源名額將分配到各區和各普通初中，更多學區房外的學生有望升入上海的各大優質高中。上海聯洋、碧雲、梅園、七寶等地的學區房交易也因此迅速冰封。
而如今，深圳已經成為其中的第十四城，未來極有可能將有更多的城市跟進。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，學位房與非學位房價格的差距，體現的是教育均等化的程度，教育越不均等，學位房的價格就越高。多方面來看，這一輪國家對學位房、教育不平等的打擊是史無前例的。
“國家是動了真格，下了決心一定要把教育不平等的問題解決掉。未來凡是學位房價格較高、教育供需不平衡，不能均等化的城市，都有可能實施跨區搖號、多校劃片、大學區等教育均等化政策。”
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