總價400-500萬的剛需，在北京能有哪些選擇？

上次，我們推出了總價200萬的剛需，在北京能有哪些選擇的文章，許多粉絲看後強烈建議再寫寫總價300萬的、500萬的。

300萬，無非就是在總價基礎上再追加那麽一點兒，其實選擇面並沒有變，大家可以按照文章推薦的區域，自行尋找。

今天，我們來聊一下總價400-500萬，都有哪些選擇？

1

目前北京市場整體情況

我們知道，每年3月份，二手房成交量都會開始走高，今年也不例外。

4月底，由於教委頒布了學區房新政，東城6.30日、海澱19年1月1日以後取得房本的家庭，將實行多校劃片。這就導致許多有學區房需求的家長，風風火火地跑去東西海買房，或者是家庭內部房源過戶。

於是，5月份的成交量達到了1.8萬套的峰值。

但是，由於不斷收緊的調控，6、7兩個月份成交量又出現了下滑。價格方面，除了通州有部分業主提價10-15%外，其他區還是繼續冰封。

另外，共有產權房、限競房大量入市，雖然對二手房價格並不造成直接影響，但卻會拉長二手房的成交周期。

（成交量）下滑、（價格）冰凍——這就是目前市場的整體情況。所以，這個階段，是非常適合剛需和換房人群的。

2

新盤

總價400-500萬，可選擇的新盤其實是不少的。

先來看一下目前在售的、符合價格區間的都有哪些：

除去共有產權房、限競房之外，這是目前在售的、總價在400-500萬之間的全部房源。

從表格中可以看出，這些房源主要分布在房山、昌平、順義3個區。

該如何選擇：

筆者篩選了一下，這些新盤中，以下幾個可以選擇：

1.天恆·京西悅府

天恆·京西悅府位於房山閻村，離閻村地鐵站100米，交通非常便利。

該項目由天恆集團開發，分為洋房和別墅兩種形態，洋房戶型為96㎡、120㎡三居，非常適合3-4口之家的剛需。

建案性價比也比較高，39000的單價是房山目前地鐵盤中均價最低的了（保障房除外）。

另外，項目自身配建11萬㎡的商業配套，等以後建起來了，可以彌補閻村商業配套稀缺的不足。

可閻村畢竟在6環外，又處於北京的西南邊陲，離主城區太遠，再加上目前配套很不完善，所以不免給人一種“窮鄉僻壤”的感覺。

自從燕房線開通後，該區域周邊新開發了好幾個項目，這都有利於提升周邊區域的配套。

該項目比較適合房山、豐台的剛需。

▼閻村環境

▼在建中的京西悅府

2.觀山源墅、長陽光和作用

該項目位於房山良鄉高教園，離地鐵良鄉大學城西1800米左右。

項目分為疊拚、合院、洋房3種產品。洋房戶型為92-150㎡2-4居。

雖然離地鐵距離有點遠，但良鄉畢竟屬於房山發展比較成熟的區域，生活、教育醫療配套齊全，剛需們可以酌情選擇。

類似的還有長陽光和作用，雖然離地鐵也是1.8公里， 但長陽同樣屬於成熟板塊，生活比較便利。

3.北京怡園、招商.都會中心

北京怡園位於昌平東關路口向北900米左右，背靠蟒山國家森林公園，環境優美，空氣品質好；臨近昌平老城區，生活配套較成熟。

戶型上，分為70㎡2居、95㎡3居、104㎡3居，比較緊湊實用，適合剛需。

招商.都會中心位於昌平南邵地鐵口西600米處，交通便利。開發商為著名央企招商蛇口，本項目是招商蛇口打造的高品質低密洋房。

項目西側緊鄰白浮泉公園，後期會修一條天橋橫跨馬路直接到達白浮泉濕地公園內，周圍環抱莽山國家森林公園、大楊山國家森林公園等，環境不錯。

但該板塊畢竟屬於6環外，離主城區實在太遠。所以隻適合在北邊工作和生活的剛需。

4.天恆·摩墅

該項目緊鄰燕房線支線周口店鎮地鐵站，與限競房萬科七橡墅挨著。萬科的單價是2.2萬，天恆·摩墅是2.9萬，性價比還是可以的。370-450萬一套，是目前少有的地鐵低價別墅。

▼樣板間

只是，周口店地區目前還是“大農村”，配套很不完善。不過這裡近年來入駐了不少知名開發商，相信以後情況會改善很多。

除了普通建案之外，共產房和限競房裡面，也有不少在400-500萬區間的房源，它們多分布在大興。詳情可以可查看《限競房、共有產權房扎堆上市，北京剛需怎麽選？》

3

二手盤

不管是自住還是投資，現在大多數人並不願意選擇二手盤，一是因為二手房的交易流程極其複雜，耗時又耗力，二是因為稅費和中介費實在太高。

但是，面對北京這樣一個全面進入二手房市場的城市，我們又不得不這樣選擇。

北京的二手盤多如繁星，在這一片浩瀚的星空中，總價400-500萬的盤，筆者相信能挑出來成千上萬套。

但，這些房源，有的區域規劃混亂、百年窪地；有的品質差，居住體驗不佳；有的配套不完善......

今天，筆者按板塊推薦一下，幫你避開那些坑....

總價400-500萬，有以下板塊可以選擇：

一、南三環：方莊、草橋、首經貿等區域

南三環一直以來都是大家公認的價值窪地，方莊這個北京最早的富人區當然也不例外。

但是，它畢竟屬於三環內，區域位置優越，交通便利，配套齊全，極富有生活氣息，而且方莊區域所在的C02片區也是豐台數一數二的學區。

關鍵是，不論去北京任何地方，都很方便，很適合剛需。2015年的次新品質盤首開璞瑅公館均價已經接近11萬了，這對方莊的整體居住品質有不小的拉升。

草橋首經貿區域規劃不錯，建案品質也可以，屬於麗澤商務區的輻射區，區域價值不小。

建案推薦：

注：以上價格均為均價，僅供參考

二、大興：西紅門、黃村、舊宮、瀛海等區域

大興由於新機場和“南城計劃”的利好，最近大有崛起之勢，新盤更是賣到了7W+，遠遠甩出了房山一大截。

黃村是大興的老城區，配套齊全、生活氣息濃厚。

西紅門因為鴻坤的入駐開發和北京南城最大商場——薈聚的落成，近兩年房價漲了不少，區域價值得到很大提升。

舊宮則是因為知名開發商的共同入駐開發，瀛海是因為地鐵的利好。這幾個板有剛需盤，同樣也有改善盤。

建案推薦：

注：以上價格均為均價，僅供參考

三．房山：良鄉、長陽區域

房山目前發展比較好的2個片區是長陽和良鄉。

長陽因為大型商業的入駐，近幾年得到了迅速發展。而良鄉作為房山的老城區，配套也很完善，區域內大學雲集，教育氛圍濃厚。

建案推薦：

四、順義

順義類似房山，也是剛需的天然福地。目前，順義配套較好、生活較便利的區域是順義老城區。

順義新城最近2年倒是入駐了不少知名開發商，緊鄰逐漸成型的潮白河別墅區，區域價值會慢慢凸顯出來。但是由於配套不完善，所以暫不做推薦。

建案推薦：

五、北五環外：回龍觀、天通苑

天通苑是經適房，戶型差，物業差，但配套和地段還是不錯的。它離回龍觀、上地、望京都很近，去市區也很方便。通勤合適的剛需，可以考慮。

但是，西邊的回龍觀板塊，卻比它的價值更大：不僅建案品質更好，規劃也要更優一籌。

建案推薦：

六、通州

年初至今，在北京整體房價穩定的大前提下，通州樓市卻走出了一波慢牛行情，業主報價普遍上調10-15%，租金也有20%左右的上漲。

尤其值得注意的是，到現在，通州的雙限購政策已經滿三年，會有一批滿足資質的購房客戶陸續入市，這給下一步的通州樓市又帶來了變數，所以有房票的剛需，建議抓緊時間入手。

通州，筆者推薦核心區和梨園板塊。

建案推薦：

七、城六區：朝陽、海澱、石景山

總價500萬，在城六區其實也有不少選擇。

朝陽北苑，交通方便，配套齊全，附近有不少剛需盤。

太陽宮和芍藥居，是朝陽人大附的所在區域，附近既有像太陽公元、紅璽台這樣的高端盤，也有適合剛需的盤，關鍵是還帶學區。

朝陽雙井，位於東三環，相比潘家園的老破小，雙井的住宅更新、居住品質更好。

海澱清河、馬連窪，距離上地、西二旗、百度、網易新址很近，該區域聚集著大量碼農，本身又有高端產業支撐，雖位於五環外，但房價一直不低。

最近幾年區域內出了不少像橡樹灣這樣的高端建案，區域價值得到了很大提升。這裡不僅有高端盤，也有剛需盤。

石景山，是大家容易遺忘的一個區域，關注度不高。

但，人家畢竟位於長安街延長線上，從交通來說，要比房山這樣的地方方便多了。

蘋果園、古城是石景山的老城區，發展較早，區域以老房子為主，次新房主要集中在金頂街、楊莊、魯谷等，剛需們可根據自己通勤、預算等選擇。

建案推薦：

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小結

上文中，筆者說過，目前北京市場，還是一種冰封狀態。7月31日的政治局會議，明確提出要堅決遏製房價上漲！這對剛需來說，都是莫大的利好。

但是，由於最近全國範圍內調控密集，特別是政治局會議之後，接著，深圳限售、限離、蘇州提前還款交違約金、沈陽限購等等，陡然間，樓市風向已變，各大房產公眾號，都在集體唱空。

這時，許多剛需都產生了樓市要大跌、等等再買的念頭。

在筆者看來，調控的目的是為了維穩，而不是讓房價下跌。尤其是北京這種一線城市，房價已經夯得很實在，沒有多少下行太空了。

近期，一大波共有產權房、限競房集中入市，也給了剛需更多選擇太空。不過筆者建議，總價400-500萬，還是選擇建案更好一些。原因有二：

1.共產房和限競房主要集中在近郊區域，城六區項目不多，而且從戶型和品質來說，都不如建案。

2.這兩類房子交易都有一定的限制，這無疑給將來的改善性換房增加了難度。

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