馮侖：房子差不多了 老百姓不可能永遠地買下去

從2003年開始，中國房地產市場價格基本保持了連續 14 年上漲不跌的神話。

很多人說，一般的經濟學理論根本無法解釋中國的房地產價格走勢，像深圳、北京、上海等地，房價已經完全打破經濟學常識。中國樓市越是被調控，房價似乎漲得越快。調控政策的背後究竟是什麽？為什麽人們總是抱怨房價高？房地產下一步何去何從？如何判斷一個地方的房子還能不能買？ 這些問題，我們專訪了馮侖先生，以下是其獨家分享。

（本文部分內容參考中信出版社出版馮侖著《買房這些事兒》，正和島經授權獨家發布）

口 述：馮侖 萬通集團創始人、禦風集團董事長

采 訪：孫允廣

來 源：正和島（ID：zhenghedao)

人們為什麽總是抱怨房價高？

在 2017 年樓市調控之後，北京和其他幾個大城市的房價跌了，而且下跌得慘重了一些。一些人在調控政策發布的前幾天買了房，就此被套住。

房價上漲，很多人不開心；房價下跌，同樣有很多人不開心。

如果放眼全國，中國的總體房價在 2017 年調控之後反倒上漲了。所以，住宅調控政策並沒有減少人們的抱怨。

我稱中國房地產調控的模式為“無規律調控”：在調控密集的時候，一個月來一次，甚至半個月來一次，也有三個月來一次的緊急時刻，可能每半年也有一次大調控。

梳理一下中國樓市調控史，我們就可以發現：在 2004 年土地出讓市場化改革以後，大型的房地產調控一共有4輪，分別在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年，大致對應房地產市場每3年左右出現的“小周期”特徵。

對民眾影響比較大的，還有大調控裡的小調控。大調控定方向，而定了調子後實施的小調控，會在執行層面影響到每個人。

很多人對頻繁的“國字頭”調控都不陌生：2005 年 5 月的 “國八條”，2006 年 5 月的“國六條”，2010 年 4 月的“國十條”，2010 年 9 月的“國五條”，2011 年 1 月的“新國八條”，2013 年 2 月的“新國五條”，2015 年的“330新政”“930 新政”，2017 年的“317 新政”，等等。

後來，中央不統一正式發文了，改由各地政府自己制定樓市調控政策。從調研、制定政策到實施，地方政府的操作更靈活，調控頻率越來越高，無規律調控出現得越來越頻繁，“京八條”“滬九條”“蘇十五條”“津十六條”等搞得大家都很崩潰。

中國房地產行業進入市場化發展 20 多年，經歷了多少次調控，根本數不清。

為什麽人們還是抱怨房價高？因為大大小小的調控策略和方法，實際上在相互影響，上一次調控的效果也許很快就被下一次的調控抵消了。

全世界的房地產發展模式總共可歸納為三種：美國式、新加坡式、德國式。

美國樓市100% 靠市場去推動、調節，政府極少主動乾預；

新加坡樓市的發展，20%靠市場調節，80%靠政府調控；

德國樓市的60%是福利住房，留出40%的市場空間，大部分人都去租房，在房子上賺錢的概率大大降低。

美國模式的核心是市場解決一切。新加坡模式把兩條路分開，該政府保障的歸保障，市場的歸市場。德國模式類似於我們現在熟知的“房住不炒”。

絕大多數國家的樓市發展或者說調控都可以歸到這三種模式上。這三種模式也造成很有意思的現象。德國由政府福利制度主導，所以一個擁有8 000多萬人口的國家卻沒有什麽大型房地產企業。

中國香港雖然只有 700 多萬人口，但它採用美國模式，所以擁有眾多大型房地產企業；即便按照新加坡模式（隻給20%的市場空間）的比例計算，香港的開發商數量也比德國多。

中國樓市調控政策在不同模式間轉換，尚不穩定。開發商什麽時候開盤，到底要不要拿地，拿多少地，為誰拿地，這些方面應該由誰決定，政府還是開發商，這個問題需要回答清楚。

中國樓市調控的初衷是好的，但房地產經濟這樣的微觀行為很難把控。如果政府在微觀細節上管得太多，一來，開發商沒了積極性，二來，買房者也蒙了。想兼顧每次樓市調控的目標和原則，是不可能的。

如果方向定了，無論採用哪一種調控模式都是可以的。就怕無規律調控把一個好好的樓市，搞得“內分泌失調”，房價反而越調越高了。調控次數過多，系統就紊亂了，這就是後遺症。

歸根結底，中國的房地產市場太需要回歸健康的狀態了。

房子，差不多了

這兩年，中央對住宅的定位很清楚，就是“房住不炒”。

前段時間，中央政治局會議明確提出出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，人民日報當時發了一個微博發表評論：炒房，此路不通。

這些跡象表明，中國的住宅房地產，迎來一個重大而且深遠的轉捩點——房子，差不多了。

在“房住不炒”之前，很多人說“住房比老婆都要好”，因為房子不僅是消費產品，更是財富的一部分，同時又有投資價值，你白天睡覺、晚上睡覺，它都能幫你掙錢。

這樣的話人們就追逐，擁有超過實際需要的住房。如果一個人有5套房，4套都是出租、經營、投資的，一套是用來自己住的，難免會造成市場一些虛高。就像股票有投資功能，起伏變化就很大。

現在更強調它的居住功能、公共服務功能和福利功能，來淡化甚至取消它的投資功能，地方政府的限購、限售，甚至是限跌政策，都圍繞“房住不炒”進行。

此外，各地又支持長租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越來越大。比如在深圳，租房已經佔到了65%，新加坡是80%，已經達到很高比例。

中國經歷了40年快速發展，可以說基本解決了住房問題。1978年的時候，城鎮人均住房面積是1.8平米，當時的人口是8億多。現在人口增加到13億，城鎮人均住房面積為39平米，超過了日本的人均住房面積了。這是很大的進步。

特別是過去20年，快速地城鎮化，快速地建設住宅，很多房子增值，很多人靠房子賺了錢。

另外，從需求方面看，中國人口越來越接近“倒金字塔”結構，不僅新生人口沒那麽多了，而且將來老人會留下很多房子，可能租都租不出去。

房子不能老是一線明星，紅完了就該進入二、三線了，甚至就該退出了。接下來，是人工智能、生物醫藥、物聯網智能製造等新興明星的舞台。我們這個行業，我們這些人，也馬上就變成了三、四線小明星。

房子不可能永遠地蓋下去，老百姓不可能永遠地買下去。

但這並不是說，房地產馬上就要崩盤了，也不是說現在就應該賣房子。而是說，整個社會都圍繞房子轉，人們所有的心思都撲在房子上，所有的錢都投在房子裡的階段，已經過去了。

將來的房地產，會迎來另一個百花齊放的時代，文旅地產、養老地產、長租公寓都是未來趨勢，如果政策良性發展，整個房地產會進入一個正常發展時期。

關於房子的3個問題

1. 純粹居住的房子是不是財富？

很多人說，我雖然有一套房子值1000萬，但這套房子得自己住，不可能賣，如果不算這套房子，我就是個窮光蛋，這套房子能不能算作財富？

我在《買房這些事兒》書裡，講了一個大姐的故事，她在北京三環有一套1000萬的兩居室，賣掉之後，在洱海邊買了一套100平方米的房子做投資，總價不到100萬元。後來她又把這套房子換成了200平方米的房子。

按照800萬元儲蓄，年化收益率6%計算，她每年的理財收入為50萬元，而每年只要花20萬元房租，她就能住到位於一線城市最好地段的房子。

剩下的錢，你可以生活、旅遊、投資、養老。這些都是別人做不到的。如果我有1000萬現金，我就會這樣做。

2.房子裡的錢，有沒有泡沫？

那麽，房子裡的財富究竟是不是真實的呢？到底有沒有泡沫呢？如果有，泡沫成分多大？

我的看法是，泡沫確實有，但不能誇大這個泡沫。市場經濟就像生活一樣，很多東西是相伴而生，你分不了這麽清楚。更何況，泡沫是個形容詞，很難有一個準確的劑量。

就像市場上炒鞋、炒各種藝術品，這些也叫泡沫，你穿多少塊錢的鞋子，能精確到什麽程度？所以，總會有一些變化，但這個就屬於基本的樂趣，沒有了泡沫，也會少了很多樂趣。

所以，未來只要房產用來投資的功能越來越少，所謂的泡沫和波動就會越來越少。這是必然規律。

3.中國年輕人，買房太著急了

現在中國年輕人，買房太著急了，畢業三四年，二十七八歲就要去買房。買不起房子，就會說房價太貴了。

但你仔細想想，不管任何國家，大學畢業二十幾歲都買不起房子。全世界發達國家，平均買房的年齡是37歲，你現在27歲買房，就相當於說一個10歲的小孩嚷嚷著要娶媳婦，你這個時候娶不上媳婦，你認為是媳婦太少了，還是娶媳婦太早了呢？

我35歲以前，都是租房，北京東西南北都住過，光在酒店就住了一年多。很多人覺得租房就不好好買家具，生活就很對付。其實，租房也可以過得很幸福，我見過很多人，租房家裡也收拾得特別好，也很認真買家具，很認真地生活。

如果整個社會，到了37歲還買不起房子，那是這個社會有問題。但如果到了37歲大家都能買得起房子，單單你自己買不起，那就需要反思自己了。

你所在的地方，房子還能不能買？

過去 10 年，在任何一個時間點買房的人，即便當時看上去很不適合下手，後來還是能賺回來。房價漲跌的趨勢走向是有據可循的。

但2017 年、2018 年的房價下降，讓很多人覺得房地產市場轉向了。你所在的地方，房子還能不能買？

我總結了 8 個指標幫助大家判斷房地產價格趨勢：

第 1 個指標：當地的 GDP 水準

根據宏觀經濟研究，經濟增長一般從人均GDP達到1000—2000美元時開始。當人均GDP達到8000美元時，溫飽問題基本解決，住宅市場逐漸飽和。

當前，中國的人均GDP已經超過8000美元，這意味著整體住宅供應量已經處於飽和的狀態，所以近幾年很多城市的住宅逐漸滯銷。

第2個指標：一個城市成交的新房二手房數量比例

如果一個城市每天賣 6 套房子，其中 3 套是新房，3 套是二手房，新房二手房成交比為 1∶1，這就意味著樓市接近飽和，北京、上海等很多城市就是如此。

但是如果新房二手房成交比不足1∶1，比如說賣了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房說明這個市場已經飽和，房價快速上漲的動力減弱。

第3個指標：人口增長量

人口淨流入量為正，房價上漲，反之下跌。住宅和人口數量高度相關，如果一個地方的人口數量沒有增長，那裡的房子一定會貶值。

為什麽說去東三省（遼寧省、吉林省、黑龍江省）買房要慎重？東北每年有 180萬-200 萬人離開家鄉外出打工，甚至到海南定居，因此東北的住宅投資價值不大。

北京、上海、深圳的房價為什麽不跌？那是因為北京和上海的人口每年淨增長五六十萬，而深圳已經是人口過千萬的城市，現在還在增長。在北京的朝陽區，光是中央電視台就帶來了幾萬人租房、就業、消費、娛樂的需求，所以這個地區的租金持續上漲。

第4個指標：人口增長中積極人口增長的部分

眾所周知，美國矽谷聚集了受過良好教育的科技人才。其中一些人在那裡創業，既創造了就業機會，又帶來收入，這種人口增長本身就是一種積極的影響。在中國，過去製造業、出口對GDP的貢獻最大，而現在服務業、科技產業造福GDP增長。

有一件事情非常有趣，天津人做了幾百年煎餅果子，當地卻沒有一家年營業額超過1000 萬元。但是，北京有一個創業者利用互聯網思維做煎餅果子，公司市值高達20億元。這個創業者不僅實現了個人價值，還創造了很多就業機會，帶來了更多的社會效益和經濟效益。

第 5 個指標：經濟的增長

近 3 年以來，城市經濟的增長髮生了很大的變化。10 多年以前，經濟增長是外延式的，主要依靠製造業、基礎服務業和包括原材料、能源在內的傳統實體經濟。所以過去的經濟增長表現得更直觀，城市越來越大，基礎設施建設的投入也越來越多。結果，從事挖煤挖礦的人賺錢了，做出口加工的人也賺錢了。

而說起現在，我就想到一道老歌《新鴛鴦蝴蝶夢》的歌詞——由來只有新人笑，有誰聽到舊人哭。

新人是誰呢？我們叫它“五行業”——互聯網、雲計算、人工智能、基因生物、大娛樂大健康。每一個行業都與高科技密切相關。舊人是誰呢？就是剛才我們講的傳統製造業、礦產、能源行業。新舊行業的不斷更替促進了社會進步。

現在，互聯網企業的集中度高到什麽水準？數據顯示，全國排名前2000 的互聯網公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分別在杭州和上海，其他的城市幾乎沒有。

中國的電影娛樂行業差不多有 100 億美元的市場。五大互聯網娛樂公司——中影集團、光線傳媒、北京華誼兄弟影業、博納影業和萬達影業——控制了中國 90% 的電影行業，它們都位於北京。大文化、大娛樂行業的領軍者幾乎都在北京，基因生物研發的前沿陣地主要在深圳，而領先的金融服務業分布在北京、上海、深圳。

未來的整個經濟地圖都變了，今後的房價“高山”只會在北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等城市，剩下的地方都是房價“平原”。

第6個指標：稅收

如果房地產稅或遺產稅在中國頒布，本來你買了5套房產並打算傳給你的子孫，那現在得趕緊出手或重新進行資產配置，比如，賣掉3套房子換1套更大的房子，否則你的後代可能交不起遺產稅。

假定1套房子價值1000萬元，按照美國接近50%的遺產稅率計算，繼承人需要繳納幾百萬元的稅才能成功把房子過戶到他的名下。在國外，經常有人因為交不起遺產稅，不得不先去借現金把稅交完，再拿房子抵押貸款。

這個過程很折騰，如果被繼承人12月下旬去世，房產繼承人根本沒有時間折騰，因為來年就得交稅。遺產稅、財產稅、增值稅的徵收導致持有住宅的成本變高，大家買房的意願也隨之降低。

相反，在稅收比較低的地方，比如像新加坡、中國香港、中國台灣，綜合的稅率大概為 11%，那裡的人就更願意持有不動產。

第7個指標：匯率

人民幣不斷升值，在國外買房的人就會越來越多。國外房產的產權是永久的，而且貸款流程簡單，利息也很低。

但是，如果人民幣貶值，在國外買東西（包括房子）相對來說會更貴，很多人可能就不打算出國買房了，特別是大城市的高收入人群。

第8個指標：人們對於社會經濟發展的長期預期

有購買力的人口如果對一個城市或國家的經濟發展有一個良好的長期預期，他們就有意願去那裡置業。反之，他們選擇去一個地方置業的意願降低。

顯然，這種社會心理偏好對住宅的價值變化來說至關重要。

結語

房子，涉及每個人，每個家庭，也涉及一個人的一生，從童年的記憶到晚年的回想。也涉及到GDP增長和中國的產業結構，涉及到社會的公平與安定。

也許只有“房地產”這個詞，能涵蓋並影響這麽多領域。

但現在可以說，只要政策穩定連續，房子就差不多了。各種形式的房子紛至遝來，將來人們不需要再為買房擔憂。

對於租房的人，房子是租來的，生活是自己的，你也同樣可以享受美好生活。

祝好，希望你能夠對房子，豁然開朗。