呼和浩特337戶業主買房6年後被查封：開發商把房子抵押了

位於內蒙古自治區呼和浩特市的名都中央廣場337戶業主在住房購買6年後，於2018年12月18日收到法院的查封公告。而事實上，購房時這些業主全部正常交付首付款、辦理了住房貸款。

澎湃新聞了解到，由於在房產出售時，開發商內蒙古名都房地產開發有限責任公司（以下簡稱“名都地產”）就沒有對這部分房源進行網簽，業主至今仍然不是房產的真正產權人，這也給了開發商在資金緊張時能夠將房產繼續抵押的機會。

在各方協調下，1月14日，呼和浩特市中級人民法院發布解封公告，公告顯示法院已經對上述337戶業主的房產，及對預查封被執行人名都地產在建工程抵押的8戶房產，全部予以解封。

但該債務問題僅是暫時緩解，並未真正解決；那些如同名都中央廣場業主一樣，購買房屋後未能獲得網簽的業主大有人在，他們的房子被拿去抵押的情況也較為普遍，這對業主而言，均是潛在的風險。

住了好幾年的房子被查封了

據內蒙古廣播電視台經濟生活頻道的報導，1月9號，位於呼和浩特市大學西街與呼倫貝爾南路交匯口的名都中央廣場337戶業主發現，自己家的房子在自己不知情的情況下，上了法院的預查封名單。

查封公告顯示：呼和浩特市中級人民法院依據執行裁定書預查封被執行人內蒙古名都房地產開發有限責任公司已預售許可的位於名都中央公寓商住樓在建工程抵押部分共337戶，查封期限三年，並附有337戶具體的名單。

業主們介紹，這些房子大部分是在2012年到2013年之間買的房子，期間也多次和開發商名都地產溝通網簽、辦房本的事兒，但是名都地產一直在拖延。

據央廣網中國之聲引用業主的話稱，“我簽的是建案買賣合約，不是網簽合約。我那時候交了定金和首付款之後，我跟開發商簽的合約要求公積金貸款，但他一直沒給我辦。”

這種情況下，已經出售的337戶業主的房產沒有在房產局網簽、備案登記，房屋的產權仍在明珠地產，才有將房子抵押出去的機會。

據悉，此次申請查封的申請人是長城資產管理股份有限公司內蒙古自治區分公司（以下簡稱“長城資產”）。

據長城資於產2018年10月在北方新報發布的《中國長城資產管理股份有限公司內蒙古自治區分公司對內蒙古名都房地產開發有限責任公司債權競價公告的補充公告》顯示，長城資產擁有名都公司的債權總額93,786.16萬元，由三筆債權構成。

分別是長城資產分別於 2015年12月28日、2017年11月從交通銀行潤宇支行、烏審旗包商村鎮銀行收購的名都地產債權、不良資產包，包含利息、罰金、違約金等。

其中，貸款本金42,364萬元，利息10,806.95萬元，罰息20,278.92萬元，違約金23,159.15萬元，複利2,770.29萬元。

為了收回上述9億多元的欠債，長城資產將名都地產告上了法庭。呼和浩特市中級人民法院作出查封被執行人內蒙古名都房地產開發有限責任公司多處抵押地塊的裁定。

有來自呼和浩特政府部門的知情人士透露，名都地產出現財務問題，公司甚至拿不出足夠資金繳納開發票產生的稅款；具體到名都中央廣場項目，還要債務方和長城資產的最終溝通，與償債情況。

近期，在各方協調下，長城資產同意和名都房產再次協調償債事項並解除查封。

澎湃新聞從長城資產遞交的《解除查封申請書》中看到，因申請執行人和被執行人正在磋商償債事宜，故申請對查封資產予以解除，中止本次執行。

業主的麻煩仍沒有解決

未能網簽成為業主房屋被抵押的關鍵因素。

業主付完首付並辦理住房貸款後，仍未能網簽的現象在呼和浩特並不是獨立存在的，而是普遍的，上述政府部門的知情人士稱。

該人士表示，目前，在呼和浩特並未有明確規定要求購房者買房時，房貸和網簽的先後順序，購房者申請商業貸款的話，會出現先貸款後網簽的事情。

這樣的潛在的“危機”在呼和浩特並不是獨有的。上述知情人士透露，業主已經辦理貸款的房子被房地產開發商拿去作為在建工程抵押相對普遍。

有業內人士透露，在北京、上海等城市均要求新購買的商品住宅需要進行網簽之後，方能辦理住房貸款，也越來越多的城市加入，但也的確存在有些銀行在有些城市允許網簽前即辦理住房貸款。

該知情人士表示，按照規定，房屋進行預售之後一個月內，房企有義務幫購房者進行網簽，但在房地產開發中許多房地產企業會對在建工程進行抵押，進行貸款，如不能進行及時解押，便不能進行網簽。

來自呼和浩特市的房地產公司相關負責人透露，即使現在申請住房貸款，網簽也不是貸款的先決條件，具體看銀行要求的。項目拿到預售許可售出之後，將收到的首付款存入相關資金監管账戶，向銀行提交貸款審核，該账戶通過銀行銀行貸款審核之後，銀行即會憑借購房者的預售合約發放住房貸款。

公積金貸款構築的防護城河失靈

公積金貸款可防止購房者購買的房屋被抵押，上述知情人表示。

但該知情人士也稱，在呼和浩特，公積金貸款的前提是網簽；且就工程進度而言，呼和浩特市預售許可證獲得的門檻低於公積金貸款的門檻，導致新房預售時購房者無法通過改政策來規避風險。

網簽之外，呼和浩特也在收緊公積金貸款的門檻。2018年4月，呼和浩特調整開發企業抵押貸款建案準入條件，包括建案主體封頂列為審批條件，尚未封頂的建案不得發放公積金貸款等。

據悉，在呼和浩特，新建住房獲取預售證的對工程工程進度的要求為到第三層即可，無需等到整體結構封頂，這也導致購房者購買房屋時無法辦理公積金貸款。

有呼和浩特房企人士稱，不少房企在開盤時也明確拒絕公積金貸款。只能在購買房屋後，工程進度達到條件，才能商業貸款轉公積金貸款，風險規避也就無從談起。