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中國人口大遷徙:城鎮化率已達63.89% 樓市的空間在哪裡

國家統計局近日公布了第七次全國人口普查主要數據結果。

其中在城鎮化方面,數據顯示,全國人口中,居住在城鎮的人口為901991162人,佔63.89%(2020年我國戶籍人口城鎮化率為45.4%);居住在鄉村的人口為509787562人,佔36.11%。與2010年第六次全國人口普查相比,城鎮人口增加236415856人,鄉村人口減少164361984人,城鎮人口比重上升14.21個百分點。

目前,我國常住人口城鎮化近64%,離70%已經不遠。在這個階段,我國的樓市發展空間在哪裡呢?

中國人口大遷徙 流動人口達3.76億

按照國際經驗,城鎮化率達到70%,樓市的黃金期就會逐漸過去。不過,在我國,這一數據要具體問題具體分析。一方面,當前我國的戶籍人口城鎮化率僅有45.4%。也就是說,有2.6億人常住在城鎮,但是戶籍還在農村。

這部分群體有兩種情況,一種是購買力較強,已經在城市裡買了房,但由於宅基地以及落戶門檻等因素,戶籍仍在老家,這種現象在東南沿海的廣東、福建、浙江、江蘇等地普遍存在,這些地方經商群體龐大,很多人已經在城市甚至一二線城市裡買房,但戶口還在農村老家。

另一種情況是尚未在城市裡置業,包括進城務工人員、新畢業大學生、流動人口為基礎的新市民群體。這部分群體中,將來也有一大部分將轉化為購房需求。

“從3.76億流動人口這個數據,我們可以推算出它已經佔到城鎮人口9.02億人的41.6%,這個數據非常明確地確認了一個事實,中國已經從鄉土中國轉變為遷徙中國。”5月11日,在“大國人口:形勢、挑戰與應對” 專家研討會上,中國人民大學教授段成榮如此表示。

當前,中國城市化的空間結構仍在快速變化和調整。但相比人口由鄉村到城市的流動,不同城市之間的流動量仍然很大。

“從人口遷徙流動情況看,人口流動依然活躍。”國家統計局局長寧吉喆在回答媒體提問時表示:“2020年我國人戶分離人口達到4.93億人,約佔總人口的35%。其中,流動人口3.76億人,十年間增長了將近70%。從流向上看,人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚,長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,集聚度加大。”

按照城鎮化的規律,隨著城鎮化率突破60%,我國的城鎮化將逐漸進入到下半場,進入到二次城鎮化階段。相比一次城鎮化過程中人口由鄉到城的流動,二次城鎮化是城市之間的流動,人口會繼續向大都市圈和核心城市群集聚。

東南沿海人口增長迅猛

分省份來看,第一財經記者統計顯示,有8個南方省份十年增量超過了300萬人,分別是廣東、浙江、江蘇、福建、廣西、貴州、四川和重慶,合計增加了5696萬人,佔全國增量的79%。另外東南5省份廣東、浙江、福建、江蘇和上海增量合計達4443.58萬人,佔全國增量的61.7%。

華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析,近年來珠三角產業轉型升級加快,高端製造業、信息經濟等新興產業快速發展,吸引了大量就業人口。同時珠三角地區近年來放開放寬落戶限制,也吸引了很多人落戶。

數據顯示,廣東共有流動人口為5206.62萬人。流動人口中,外省流入人口為2962.21萬人,省內流動人口為2244.40萬人。大量人口流入之下,廣東的人口紅利仍較為突出。目前,廣東15~59歲人口數量佔比達68.80%,位居全國第一。

十年來,廣東21個市中,人口增長較多的5個市依次為:深圳、廣州、佛山、東莞、惠州,分別增加7136531人、5975805人、2304552人、2246388人、1445850人。這其中,深圳和廣州的增量高居全國各大城市前兩名。未來廣深有望雙雙衝擊2000萬大關。

廣深之外,東莞常住人口首次突破1000萬大關,邁入千萬人口大市。廣東全省常住人口超過1000萬人的市從2010年的2個增加到3個。

廣東之後,浙江的增量也超過1000萬人,人口總量增至6457萬人,超越安徽和湖北,躍居全國第八。其中杭州十年共增加了323.56萬人,增長37.19%,年平均增長率為3.21%。杭州取代溫州,成為浙江省人口總量最多的城市,增量位居長三角城市第一位。

在江蘇,“最牛地級市”蘇州十年增長228.8萬人,總量達到了1274.8萬人。在福建,廈門2020年達到了516.39萬人,首次突破了500萬大關,十年增幅高達46.2%。

這些衛星城市發展空間更大

整體上看,城鎮化率高的東南沿海地區,人口增量也最大。當前,我國的人口紅利仍在,並在加快向人才紅利轉變,東南沿海地區高新技術產業、新興產業發達,而高新產業收入更高,這些年又持續放開放寬落戶,因此吸引了大量人才流入。

也就是說,東南沿海這幾年的人口增量,很大程度上來自於其他區域的人才流入,是和別的區域“爭奪人才”。而人才的收入水準比較高,購買力也更強,這也支撐了東南沿海的樓市需求。因此,疫情以來,珠三角和長三角樓市快速反彈。

總體來看,隨著人口加速向珠三角、長三角等地集聚,新市民也帶來了新的住房需求,加之消費升級帶來的舊改需求,未來東南沿海的樓市增長空間仍然很大。因應這種變化,各大房企也將珠三角、長三角等人口流入的區域作為布局的重點。

這其中,龍頭房企碧桂園前瞻性地深度布局長三角、珠三角、環渤海、長江中遊、成渝等五大都市圈,很好地契合了國家重大區域發展戰略。2020年底可售貨值中,98%位於常住人口50萬人以上的區域,93%位於人口流入區域,73%位於五大都市圈,大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

其中,在粵港澳大灣區,隨著大灣區城市群加快發展,產業不斷升級,新市民群體的購房需求也在不斷釋放。

這其中,位居珠江西岸的珠海十年人口增幅達到了56.36%。碧桂園江中區域珠海片區行銷負責人李穎說,碧桂園在珠海一共8個項目,都比較具有代表性,覆蓋到珠海的幾個主力區域,包括香洲區、金灣區、和橫琴新區。這些項目新市民群體購房客戶佔比很高,平均達到85%左右。

李穎說,5-8年前,珠海還是屬於候鳥型城市,但這幾年整個城市的變化特別大。一方面,珠海近年來包括新能源科技、醫藥等高端的科技型產業、金融型產業發展很不錯,人才流入加快。加上珠海的教育等民生設施很不錯,環境又好,也吸引了很多新市民群體安家置業。

另一方面,隨著粵港灣大灣區城市群加快一體化發展,包括高鐵、高速公路等交通網絡加快完善,珠三角一小時交通圈加快形成,近年來深圳、廣州等大灣區城市購買力外溢到珠海的也越來越多。李穎說,近兩三年珠三角區域內的客戶佔比正在逐漸遞增,包括廣州、深圳、東莞和佛山都有不少。

2019年公布的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》明確,澳門將建設世界旅遊休閑中心、中國與葡語國家商貿合作服務平台,促進經濟適度多元發展,打造以中華文化為主流、多元文化共存的交流合作基地。

在這個過程中,澳門—珠海極點,是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》定位的三大極點之一,被賦予發揮引領帶動作用的使命。橫琴新區、橫琴自貿片區設立的初心,就是促進澳門經濟適度多元化發展,隨著澳珠合作的不斷深化,珠海經濟也將快速發展。

李穎說,原來珠海處於交通的末端,這幾年通過粵港澳大灣區建設,尤其是港珠澳大橋等基礎設施的完善,徹底改變了交通末端的局面,珠海變成了國際樞紐。珠海仍是一個被低估的地方,珠海的人口才200多萬人,現在正處於快速增長階段,未來的成長空間仍然很大。

比如,作為珠三角重要的製造中心,佛山同時承擔了大灣區西部綜合交通樞紐的作用,東面通過廣佛高速連接廣州,西面連接江門、肇慶等地。這吸引了不少新市民在佛山安居置業。

碧桂園ICC三龍匯項目行銷負責人梁靜莉告訴記者,自項目從去年9月開始推售以來,外地客戶成交佔比54.28%。尤其是隨著廣佛都市圈的發展,吸引了相當多廣州客戶前來置業。廣佛環線和廣州7號線雙地鐵讓項目受到置業者大量青睞。這些來自廣州的客戶大多因為限購、預算等因素而考慮把居住地轉移到佛山,軌道交通的建設更是加快了這一進程。以後,“工作在廣州,房子在佛山,老家在省外”的群體將越發壯大,也與城鎮化發展的趨勢相吻合。

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