從今日深圳土拍看未來房價，需要想象力！

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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

今天下午三點，深圳迎來了一場土地拍賣“盛宴”，5宗住宅用地同時掛牌出讓，是深圳近十年來數量最多、總價最高的一次宅地供應。

深圳拍地，全國矚目，75家房企參加，光保證金就交了1100億，可見大家對這次深圳土拍的熱情，因為深圳土地實在太少了，平常基本全靠舊改，新地供應及其缺乏，去年12月19日曾經推出一宗住宅用地，因拿地條件過於嚴苛，導致流拍，此外就一直沒有新地供應。中海、金地這樣總部在深圳的大房企，連續幾年在深圳都無米下鍋了，還有很多外來房企都想進入深圳。

看看今天土拍現場的人氣，多年沒有見到過這樣的場景了。

在群裡面直播的記者們都說，看著他們激烈報價，大家比開發商還緊張，好像從口袋裡掏出幾十億的不是開發商，而是我們。

因為最後拍出來的結果全部達到價格上限：

1、廣州越秀拿下寶安地塊A122-0360宗地，總價59億！可售住宅樓面價約5.6萬/平。 配建人才房面積10810+新增8800平米。

2、龍光斬獲龍華民治A817-0609宗地，總價65.85億！可售住宅樓面價約6.7萬/平！配建人才房面積14100+新增22600平米。

3、中海獲得光明A510-0151宅地，總價54.08億！可售住宅樓面價約4.2萬/平！配建人才房面積25630+新增16700平米。

4、電建奪得光明A510-0152宅地，總價20.12億！可售住宅樓面價約4.3萬/平！配建人才房面積12400+新增6630平米。

5、創勇（平安）拿下坪山區G12107-8063宗地，總價24.71億！可售住宅樓面價約2.4萬元/平！配建人才房面積36300+新增4600平米。

等三年後建案上市，價格怎麽走？

要知道現在龍華這個地段新房才賣7萬，光明房價也只賣四五萬。

從今天土拍的結果來看，其實已經告訴大家，兩三年後，房價隻怕是易漲難跌了，但現在來看未來，真的太需要想象力了！在調控下，我想都不敢想。

今天第一塊拍賣的是寶安西鄉尖崗山土地，在土地競拍時，5分鐘結束拍賣，廣州越秀地產直接以熔斷價格拿下，59億8百萬，單價4.87萬/平米。

然後轉入競拍人才房環節，舉牌速度實在是太快，接著又是3分鐘結束，最後越秀地產以再加建人才房8800平方米得手，人才房加建面積不到一倍，算下來可售樓面地價約5.886萬元/平米。

在今天開拍之前，大家都有今年深圳的地王非尖崗山的這宗地莫屬了，它肯定會比龍華的單價要高，因為本身從拍賣起始價來看，就定的比龍華的價格要高，可見政府對西鄉這邊價格的期望值要高一些。

但沒想到最後開發商在龍華的拿地成本卻要比尖崗山還高一萬塊！而且廝殺更為激烈！

這塊地為什麽拍的這麽快呢？

因為旁邊四年前就有地王在站崗了，所以開發商心裡都很有數，反正再怎麽拍都不能超過那個價太多，否則就要被套死。

2015年12月25日，泰禾與融創兩大外來巨鱷，都削尖腦袋想殺進深圳，經過激戰，最終泰禾拿下，拍出了全國的樓面價地王，79907元/m²。

泰禾尖崗山項目推廣名叫深圳院子，創造了中國單價地王，也成為泰禾的滑鐵盧。

當年拍完地時，泰禾地產董事長助理丁毓坤曾對媒體說，“非常看好深圳市場，預計2016年年底產品就會入市。如今近四年過去了，還不見入市。

前幾天自媒體e天劍去現場看了下發現，泰禾樓面地價5.1萬/平米的這塊地相對低一點，所以先開始建了，目前在建行銷中心，別墅差不多建到了兩層，高層區還沒建。

而樓面地價將近8萬/平米的這塊地，目前處於停工狀況。

今天拍的價格，超過了泰禾便宜的那塊3000元一平米，所以對泰禾來說，便宜的那塊終於有了抬轎的，但仍比泰禾貴的這宗地要便宜2.4萬一平米，可憐的是，泰禾依然要站崗好多年。

泰禾遲遲沒有入市，首先是麵粉貴了，其次也是跟產品限制有關，開發商可施展空間太窄，尖崗山是深圳的別墅區，泰禾項目成本那麽高，必須走頂級豪宅路線才能賣出高價，但項目戶型受9070限制（建面90m²以下戶型佔到70%），一邊是別墅，一邊是小戶型，這種布局決定居住的人群結構兩極分化，小戶型本身就賣不起價賺不到錢，別墅也會賣的不好。

當然，今天出讓的這宗地，依然受到了9070政策的限制！

我重點說說第二宗地，因為也是今天的單價地王，預示著深圳未來房價的一個想象力。

這宗地位於龍華紅山CBD，位置很好，周邊學位一般的次新二手房和新房都在七萬多了。旁邊有一個新盤賣7萬，但賣了很久，斷斷續續到現在也沒有賣完。

今天的土地都達到了競拍上限，任何一塊都有很多開發商去搶，但龍華這塊地是今天廝殺最激烈的一塊，整整拍了一個小時才結束，是5塊地中時間最長的一塊。

首先地段位置無可挑剔，房企都很垂涎，但價格吃下來又很難受，但從住宅價格上限看，倒是比尖崗山的便宜，所以溢價高低就體現在人才房上。以前人才房的配建面積，政府直接是要求配建多少完事，而現在變成競拍，對深圳的人才房供給倒是件好事，但其實也是變相的拉高了建案的土拍成本。

因為所有的人才房最後都是建好了無償移交給政府，所以成本都要算在開發商裡面。

為什麽拍了一個小時才結束，開發商給人才房面積階梯報價都是兩百平米的往上加，就可以看出來大家都是很痛苦的，很糾結的，但是又不想放棄這塊地，反映了開發商其實對龍華兩三年後房價能漲到多少，大家心裡也沒底。

要知道上塘地鐵站的金茂府是2016年的地王，當時5.67萬的樓面地價，而且還有一個苛刻的條件，要求成屋銷售，所以資金成本也很高，到現在已經三年了都沒開盤，因為周邊次新二手房也就是六七萬的價格，現在如果按照市場價開肯定是虧的。

金茂太需要一個新地王來給自己抬轎了，有趣的是，今天在前面競拍階段，金茂表現很搶眼，明顯是來抬價的，但到後面金茂就退場了，要知道嘴裡的這個地王都還沒有套現呢，再來個地王，怎麽吃的下啊。

金茂、中海、華僑城、華潤、龍光瘋狂叫價，龍光和中海苦苦爭奪，因為中海都幾年沒有米下鍋了，大家開玩笑說，再不拿地深圳公司都可以關門了。

但最後，經過135輪競拍，人才房部分加建超過一倍的面積，比尖崗山還多，龍光以視死如歸的姿態拿下了這塊地，中海心碎一地。

總價65.85億，本來單價是4.44萬/平米，但人才房超出上限，原本只需要建14100平米，而實際上多拍出了22600平方米人才房面積，所以算上人才房36700平米，而普通建案的建面是13.5萬平米，再減去人才房面積3.67萬平米，可售建案面積就是9.83萬平米，那樓面價就是6.7萬/平米，但其中還6000平米商業面積可售，所以綜合算下來可售樓面地價是6萬/平米。

目前它周邊二手房價格也只有七萬多，雖然這次沒有限房價，開發商到時候可以按市場價定價，在調控不放鬆的大背景下，按照開發商放慢開發入市的節奏，假如兩年後開盤，最起碼也要賣個八萬才能保本吧？

我問了一個房企負責拿地的便宜，契稅要三千一平，行銷、管理成本在5000元左右，開發和所得稅費在1萬左右，建築成本萬科現在都是四千一平，還有資金成本。

這拿地真的太需要膽量，還需要對未來房價充滿無限想象力！

龍光這麽拚命，估計也是因為過去嘗過地王的甜頭。

2014年，龍光拿下龍華白石龍地王46.8億元，為當年的龍華住宅地王，單價2.5萬/平米；2015年9月，龍華紅山商業地塊，總價高達112.5億元，亦是當年總價地王；2016年6月，龍光地產以140.6億的總價拿下深圳光明新城綜合體地塊，晉升2016年全國總價地王。

龍光這三塊地中，白石龍的項目在2017年最後一期賣到了7萬多；紅山龍光九鑽雖然都是商業地產，但賣的價格也不低，成本不到2萬，現在還能賣到六萬多，利潤都非常可觀。光明玖龍台2.76萬的樓面價，房價也賣到四五萬，至少不用虧本。

所以龍光憑著過去的經驗，不管對於單價地王還是總價地王，都是信心十足，對未來非常看好，我猜想龍光可能是覺得要用發展的眼光看未來，要用房價上漲的眼光看幾年之後的價格。

龍光也是屬於快周轉的主，應該不會像泰禾一樣停工，或者故意不開工的。

但不知道龍光打算賣什麽價呢？

要知道現在關內後海賣10萬帶精裝修的海境界開盤也只賣了7成，福田南山剛需新盤賣8萬多的都賣的不好。

兩年後行情會上升到一個新台階嗎？在調控不放鬆的情況下，我也不知道。

今天龍華宇宙中心的地很貴，而光明的地也很貴。競爭也異常激烈，叫價長達50分鐘才結束，中海痛失第二塊，只好在第三塊上發力。最後主要是中海和華潤在爭奪。但中海志在必奪，今天不拿一塊誓不為人，否則深圳公司真的只能下崗了。

華潤尚且還有舊改項目可做，中海又沒什麽舊改項目，總部好歹也在深圳，總不能老是業績為0吧，臉上也掛不住，恆大都擠到深圳來了，在坪山還搞出一個百萬級的舊改項目開發了，所以土拍價格再高，中海也要閉著眼睛咽下去一個啊。

這塊地總價54.08億！可售住宅樓面價約4.2萬/平！配建人才房面積25630+新增16700平米。

這宗地位置在光明來說確實是非常好，屬於光明CBD。旁邊的新房龍光玖龍台售價在5萬出頭，二手房比如2014年的光明大第目前均價在5.5萬左右，深房傳麒山在5萬左右。

中海向來不會故意耽誤工期，對這宗地的預期價格，一年半後，至少在5.5萬-6萬之間吧？

想想這土拍價格，我就渾身發抖。

光明地塊一拍完，中海的海報立刻就出來了，業內都說，這海報早就做好了幾個，哪一塊中了，就拿出哪一個海報。

最後的兩宗地就不點評了。

因為風向標主要就是最受關注的這三個地方，西鄉是深圳西部的價值探索地，龍華和光明是北部的探索地。

假如兩三年後，連西鄉房價都能賣到八萬，龍華賣到八萬多，光明賣到六萬多，那當下的房價還貴嗎？

這是今天很多人看到土拍後的第一反應。大家都會跟當下的房價去做對比，高的土拍價往往會強化市場對房價上漲的預期。

但我真的無法想象，這幾個地方漲到這個價，需要多麽大的勇氣

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲周期，不唯空，不唯多，隻唯實。