據銳理數據統計，2019年1月1日至8月31日，成都市主城區共開盤52個住宅項目，其中精裝銷售的項目高達35個，佔比67%，成品房已然成為市場主流。
毫無疑問，這與政策引導有極大的關係，《關於進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》要求到2022年底，全成都市只賣成品房；《成都市成品住宅年度建設規劃（2017-2022）》提出要在成品住宅裝修工程中，積極推廣標準化、集成化、模塊化裝修方式。
但是，市場的需求也對成品房的發展起到了極大的推動作用。
主城高端化成品化
房企在成品賽道“拚刺刀”
01
積極補倉，主城土地成交呈陽線
2019年1月-8月15日，房企積極補倉，主城成交樓面地價回升，最高成交樓面地價被刷新至19800元/㎡。從地價推導，其產品品格自不會低。
（2019年1月-8月15日 大成都成交樓面地價前五 來源：銳理數據）
02
區域分化，主城肩扛“品質”使命
2017年開始，大成都改善市場不斷深化：2017年-2019年上半年，成交套均面積從95㎡/套增至110㎡/套。同一時間，區域分化也在加劇，呈現出“主城高端化、近郊承接外溢需求，遠郊以價換量”的特點。具體到主城裡，110-130㎡、130-150㎡成為成交前二的面積段，高端產品競爭加劇。通過成品房的精裝，為項目加分，更是為利潤加分，這可能是絕大多數開發商的想法。
（2019年1月-8月15日主城各面積段成交結構 來源：銳理數據）
03
倒逼轉型 成品房即將全面推廣
成都市政府辦公廳發布《關於進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》，要求到2022年底，全成都市只賣成品房——傳導到市場層面，產品升級、房企轉型，時間不多。
土地端、住宅端、政策端組合影響，主城正在向高端化、成品化轉變，主城高端產品的競爭也跳脫規劃、戶型，而來到了成品較量的賽道。另一方面，高端客群基於較好的出價能力，選擇面較寬，選擇標準也“水漲船高”，會更有余地去琢磨質量的“細枝末節”。
後預售屋地產市場的競爭，“成品房”已變為重要賽道。如何提升自家成品房的實力？之前行業內通行的做法是大打健康牌，在室內加各種設備。但是，這種方式卻解決不了裝修汙染和裝修品質的痛點，市場上各種產品在精裝上的同質化意味非常明顯。
最近，銳理君卻眼前一亮，有個項目帶著“裝配式裝修、BIO親生命體系、零甲醛”全新模式入場，它跳脫“裝備競賽”，從源頭關注“生命健康”這個人類的本源訴求，或許將成為成品房賽道彎道超車的新范例。
“零甲醛”項目未播先火
當代·璞譽“先人一步”全憑這兩招
招式一
“零甲醛”裝配式裝修項目
讓裝修變得像“拚樂高”
不同於之前主打各種設備的科技豪宅，當代·璞譽打造的科技住宅更在意“生命的健康”，更關注裝修的源頭——材料端的環保問題。它提出的“裝配式裝修”“零甲醛”“BIO親生命體系”等概念，在中國樓市，尚屬“藍海”：
（當代·璞譽部分樓棟已封頂）
裝修基材：“零甲醛”
考慮到室內裝修汙染的源頭就是裝修基材，當代·璞譽在基裝材料的選擇方面，使用了亞廈股份專利研發的YAS高分子納米材科——“不含甲醛、苯、TVOC等空氣汙染物，無需空置通風，”以求實現自己“當天交付，當天入住”“零甲醛”的產品目標。這個也是璞譽項目最核心的賣點之一。畢竟區域、產品等各個建案都有自己的優勢，但說到從源頭上解決裝修汙染，目前市場上獨此一家。
注：亞廈股份為國標（住建部）CECS《建築工業化內裝工程技術規程》的主編部門。擁有14大核心技術系統，研發專利近2000項。承接過多個國家級峰會裝修任務，如杭州G20峰會、北京APEC首腦峰會、廈門金磚五國峰會等。
裝修工藝：工業化、裝配式
裝配式裝修也叫工業化裝修，指先在工廠預製好頂面、牆面、地面所需內部飾品，再運到現場進行組裝嵌掛的裝修方式。與傳統內裝相比，它具有質量穩定、控價提速、保護環境三大優點：
（當代·璞譽裝配式裝修樣板間實景圖）
質量穩定：裝配式內裝構件由工廠規模生產，避免了手工施工因工人技術甚至施工心情引發的傳統裝修易出現的滲漏、空鼓等質量問題。後期若某一個模塊損壞，只需要局部更換，不用大規模翻新。
控價提速：傳統裝修方式流程複雜，至少需要泥工、水電工、油漆工、木工四個工種同時作業，而裝配式裝修主要靠安裝工人，更省人工。除此之外，模塊化組裝耗時更短，可以提高房企周轉速率，降低運維成本。
保護環境：濕法作業，現場會產生大量建築垃圾和粉塵、噪音汙染。裝配式裝修利用乾法作業，只在現場進行樂高式的組裝，更加環保。
（當代·璞譽樣板間實景圖）
不可否認的是，無論是“裝配式裝修”還是“零甲醛”，對目前的成都市場來說都還太陌生太“大膽”，市場能否接受，是開發企業不得不考慮的問題。為此，當代·璞譽做了兩種樣板間對比，而結果則打消了他們的疑慮。
“第一種是採用傳統裝修，我們也是請了全國比較優秀的品牌裝修公司來做；第二種就是聘請亞廈股份，採用‘無甲醛’高科技材料做為基材的裝配式工藝裝修。
兩種樣板間，我們都讓客戶去參觀，經過近三個月的統計數據對比發現，95%以上的到訪者都願意選擇採用高科技新材料和新工藝的裝配式裝修房”。（來源：當代·璞譽操盤人汪斌受採訪稿）
招式二
在基本面上不斷做加法
打造多重“小確幸”
曾經高端建案主要看重的是高溢價、高毛利，去化速度一度被放在後位，但隨著市場普遍“提檔”，高端項目不僅要面對產品競爭，還需要利用性價比“圈粉”，加速成交。在確立“親生命住宅”這一核心競爭力後，當代·璞譽繼續為項目做加法，以期用多重小確幸，鎖定勝局。
小確幸一：十大體系 親近生命
BIO是Biophilia的縮寫，意為“熱愛生命的天性”。親生命性是人類對大自然、生態界，與生俱來的渴望。當代·璞譽定製十大BIO親生命體系，希望能全方位“重塑”自然宜居空間。而具體到每一項，當代·璞譽都以“更高的標準”要求自己，如它採用的法國Lewin（雷盎）智能系統，屬於國內高端豪宅“標配”，成都市場內使用“同款”的項目還有伊泰天驕。
而其他的品牌配置還有霍尼韋爾的新風+除濕、德國菲斯曼的地暖、格力中央空調、美國百諾肯淨水等等。
（當代·璞譽十大BIO親生命體系）
小確幸二：詩經園林 動靜皆宜
當代·璞譽實現了所有樓棟全架空，因此它得到了約8.6萬平方米，相當於12個國際標準足球場那麽大的社區規劃空間。
月皎環（約1000米健康環形跑道）串起11大主題詩經園林。每一棟樓都有專屬花園，既不失自然風光，又保持樓宇之間的私密感。除此之外，當代·璞譽利用下沉式空間，打造三大親生命運動空間：國際標準室內游泳池（1個）、國際標準籃球場（2個）、國際標準羽毛球場（2個），動靜皆宜。
（當代·璞譽架空層效果圖）
（當代·璞譽景觀效果圖-鹿鳴軒）
（當代·璞譽景觀效果圖-南山有台）
小確幸三：綠城物業 揚長避短
武侯新城目前在售項目多採用自家物業，人中之龍湖天宸原著（龍湖物業，費用6元/㎡/月），金茂府（中化金茂物業管理有效公司，物業費：5.95元/㎡/月，能源費：3.99元/㎡/月），當代·璞譽原本在這一方面並不佔優勢，但它“揚長避短”，引進口碑、美譽度較好的綠城物業（費用4.5元/㎡/月），讓業主可以享受到與綠城系（鳳起朝鳴、誠園、文儒德）同等的居家服務，實力大幅提升。
小確幸四：獨立入戶 產品能打
具體到項目細節上，當代·璞譽還是成都少數做到獨立電梯入戶的項目之一。當代·璞譽本批次預推5、6、7號樓，面積區間133-238㎡，主力戶型為134㎡三房、142㎡四房、168㎡四房和178㎡四房。據置業顧問介紹，所有戶型均有一定面積贈送——主要集中在玄關、飄窗和陽台，具有較強競爭力。
（當代·璞譽入戶玄關實拍圖）
其實璞譽的亮點還有很多，給銳理君的感受就是，開發商在這個項目不吝做加法。
“合作拿大盤”
站穩“彎道超車”基本面
用裝配式裝修增加辨識度，不斷做加法增加性價比，看似激情的“投注”身後，當代·璞譽其實是站穩了“合作拿到大盤”這一利好基本面。與其他項目受限於“房地價差”不同，彎道超車給當代·璞譽帶來更為寬廣的騰挪空間。
品牌陌生——用大體量聚焦關注
在沒有“成熟案例”的前提下，怎麽與區域其他強手競爭？當代·璞譽坐鎮更優的位置，以大體量博關注：同其他項目相比，它更靠近三環、雙地鐵（地鐵3/9號線）、雙購物廣場（武侯吾悅和萬達）、學區（北二外從幼兒園到高中），配套方面資源佔優，客群接受度高。與此同時，當代·璞譽佔地面積達174畝，為區域最大，可以聚焦關注。
（當代·璞譽區位圖）
開盤較晚——用性價比挖掘客群
當代·璞譽所在武侯新城，高端項目雲集，且經歷一段時間的推售，客群消耗較多。西派城入市時間早，房地價空間大，推盤順暢。但據銷售人員介紹，其新推E地塊價格也將達到2萬/㎡以上。西派城之外，武侯新城不少項目都不得不面臨“高位站崗”的尷尬局面。當代·璞譽作為“插班生”，采取合作開發的模式，彎道“切入”賽局中心。拿地時間較早，價格可控，或許可以成為改變武侯新城局面的契機。
更多思考
看眼前，銳理數據曾統計，中心城區30+項目在候場，幾乎標配大戶型；看將來，高端產品競爭在“成品化”這一領域的廝殺鼓聲漸響。當代·璞譽的“裝配式裝修、零甲醛、BIO親生命體系”會不會成為破局關鍵？
實際上，關於“裝配式裝修”，業內並不乏“關注者”，萬科、碧桂園、融創等規模房企均有不同程度的探索，除此之外，“裝配式裝修”還在“長租公寓”領域大展身手。只不過商品住房市場，代表性落地項目仍然空缺。
最新消息顯示，當代·璞譽即將取證，周末筆者冒雨前往售樓部探班，結果發現人滿為患，孕媽媽和帶著小朋友看房的家庭佔了相當大比例，可見其產品的市場接受度還是非常高的。不過，該項目尚未真正交付，其理念是否落實，嘗試是否成功，尚需來自市場和時間的檢驗。但不可否認的是，當代·璞譽確實給成都、給存在諸多痛點的成品房市場帶來一些嶄新的思考，正如它自己堅信的，“我們往前邁了一大步”。
編輯 | Mola
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