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深圳土拍收金224億:80組房企舉牌激戰 5宗宅地解市場饑渴

21世紀經濟報導 張曉玲,林詩苑,李洋 深圳報導

這是深圳土地市場歷史性的一天。

6月24日下午3時,5宗地塊在深圳土地房產交易中心開拍,為2019年首次宅地出讓,也是近20年來最大一次宅地集中供應。

5宗居住用地位於寶安尖崗山、龍華民治、光明核心區、坪山中心區,本次土拍吸引了近40家、80組房企,舉牌激戰343次後,分別被廣州越秀、龍光、中海、電建、平安以最高限價奪下,總價223.84億元。

2018年,深圳共出讓61宗土地,其中10宗居住用地,成交金額449.2億元。而2019年,僅今天一天,就達去年住宅用地出讓金額的一半。

據21世紀經濟報導了解,深圳此次大規模宅地出讓,意在緩解市場緊缺,增加供應。此前深圳的舊改推進緩慢,又無新增供地,市場中新房供應很少。

另一方面,近年來多家外地房企入駐深圳,再加上多家房企的大本營位於深圳,無論本土還是外來房企,在深圳均有強烈的補倉需求。

因此,6月24日這場土拍吸引了深圳樓市百分百的關注。就最後拍出的商品住宅部分地價來看,部分已逼近周邊房價,甚至有業內觀點認為,光明、龍華的房價將可能會被改寫,這給近期平穩的市場帶來了不確定性。

地價超預期

早在一個月前,深圳市土地房產交易中心就予以公告,將以掛牌方式一次性公開出讓約為17萬平方米的5宗居住用地,在當時激起不小水花,競拍當天的盛況,更證明了市場的關注度之高。

6月24日,深圳暴雨,然而開發商的熱情不減,數十家已交保證金的開發商來到現場。以央企陣容最為強大,包括中海、華潤置地、金茂(中化集團)、保利等,此外,地方國企深業、首創、首開、廣州越秀等企業也紛紛參與,其他民企人中之龍光等也積極備戰。

全場舉牌343次,5宗地塊最後均以最高限價被斬獲,出讓總金額達224億。

根據土地出讓文件,這5宗地塊的出讓全部採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,即:限成交地價、競成交地價、競隻租不售的人才住房面積。另外,居民家庭新購買的商品住房3年內不得轉讓。

這意味著,開發商只能在總價限定的範圍內競地價和配建房面積。最終,5宗地塊均達最高限價。

就可售建案部分的樓面地價而言,單價最高的為龍華民治地塊。平安、中海、華僑城、保利、龍光、華潤、金茂等房企均參與該地塊的爭奪,競拍高達153輪。

最後龍光地產以65.85億、以及配建22600平方米人才房拿下該地塊,溢價率達45.01%,樓面地價66988元/平方米。

該地價已直逼周邊新房及二手房價,記者查詢資料顯示,該地塊周邊在售的新房有龍光·玖鑽和安宏基天曜,前者是公寓,均價6.5萬/平方米,後者是住宅,均價7.2萬/平方米;二手房如中航天逸,單價在6.5-7.2萬之間。

光明區一幅地塊也創造了區域高價,被中海地產以54.08億拿下,可售住宅單價為3.9萬/平方米。

坪山地塊由平安旗下公司以總價24.71億拿下,溢價率45.01%,競得配建36300+4600平方人才住房,樓面價1.52萬/平方米,可售住宅樓面價2.43萬/平方米,也逼近周邊2.8萬-4.4萬/平方米的二手房價。

另外一幅受關注的地塊為寶安尖崗山地塊,由廣州越秀以最高限制地價59.08億元+19610平方米人才房配建競得,溢價率達45.02%,樓面價52511元/平方米。而在去年底,一宗同為深圳尖崗山的豪宅地塊曾遭流拍。彼時,該地塊樓面價為4.67萬元/平方米。

不少開發商人士均表示,此次拍出的地價,超過了自己公司的測算或預期。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,積極供地體現了深圳市場補庫存的導向;拿地態度也體現了房企深耕深圳市場的信心和決心。

不過,第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿也提醒,未來可能出現的限價風險,是部分地塊最需要考慮的問題。

房價支撐力

深挖此次拍地的背景,是深圳市增加土地和住房供應政策的實質性落地。

去年6月,深圳市頒布被稱為“二次房改”的住房改革方案,文件指出,2018年至2035年,深圳市要新增建設籌集各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型建案和公共租賃住房總量不少於100萬套。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,“二次房改”就有擴大住宅供應量的規劃要求,舊改進程相對緩慢,因此加大全新土地的供應是必然的。

Q房網大深圳區董事總經理林家樂認為,此次政府出讓的5宗地都在傳統的關外地區,不僅對供應起到穩定作用,也對人才房的供應緊缺有所緩解,給市場一個穩定的信息,購房者可以更理性地去選擇。

嚴躍進也表示,大規模供應宅地,體現了政府在不斷緩解供求矛盾,對於讓房企積極增加土地儲備和增加房源,以及穩定住房價格等都有較為積極的作用。

對於房企而言,此輪拍地的數量以及結果,無疑是一次利好。

此次出讓土地的單價,超出了此前的市場預期,尤其龍華和光明地塊的成交對市場的心理影響很大;一些在龍華和光明有“貨”在售的開發商,頓覺價格更有支撐了。

更有業內人士和中介人士樂觀認為,龍華和光明的房價將被改寫,後續上漲空間很大。

不過,參與此次競拍的房企在賺取利潤上並沒有很高的預期。何倩茹表示,由於此次賣地的方式是“單限雙競”,最後競拍到的人才住房面積,是建成後無償交給政府的,因此會減少開發商可供出售住宅的建築面積。再加上深圳的新房存在限價政策,可以預料的是,競拍這些地塊的房地產商可獲得的利潤並不會太高。

吳睿認為拍賣現場交鋒激烈。“在深圳,本地房企都很缺貨值,何況外地房企。規模比利潤更重要,拍地房企不是在算利潤有多高,而是在想能忍耐利潤有多薄。”

記者注意到,資金實力強大、在深圳也有補倉需求的萬科,在本輪土拍中並未積極舉牌。

據深圳市規劃和自然資源局官方回應,下半年將繼續按照市政府部署,分批供應住宅用地,穩定市場預期。因此,類似於此次大規模的土拍在將來也許還會出現。

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