六個秘訣：碧桂園的戰鬥力

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原創撰稿：樓兔子 胡春

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又到了一年一度的半程考核季。

這一次，碧桂園拿出了“核心淨利潤同比增長23.4%”的成績：今年上半年淨利潤大約230.6億元，按半年平均測算，大約是每月淨賺38.4億元。

不僅僅是賺錢能力強勁。碧桂園的半年報還顯示了企業在民生地產、現代農業、機器人產業等戰略方向的戰鬥力。

媒體人說，碧桂園再次秀肌肉展示了自己的強者風范。碧桂園總裁莫斌說，我對公司充滿信心！只要有錢，我就增持！

業績發布會1天之後，8月23日，全國工商聯在北京發布了2019中國民營企業500強榜單。碧桂園和華為、正威集團、京東集團等知名品牌同列10強！

世界波詭雲譎，風景這邊獨好。

2019中國民營企業500強榜單

NO1 碧桂園逆市增長

從“房住不炒”定下基調到強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產調控的態度非常明確。

在與此大方針相對應：1，過去半年，全國建案銷售面積同比微降，新開工面積增速有所回落。2，房地產市場融資環境持續收緊。2019年二季度末，房地產開發貸餘額11.04兆元，同比增長14.6%，增速較2018年同期減少9.6個百分點。

房企中期業績冰火兩重天：大企業風生水起，小企業叫苦連天。據央視網8月21日消息，已經發布業績預告的46家房地產公司中，有20家公司預喜，佔比46%。其中有17家公司預計虧損，而這17家公司基本都是中小房企。

碧桂園發布2019中期業績報告

以碧桂園為代表的大型房企讓人眼前一亮，其經濟體量、財務狀況、發展戰略等因素，決定了無與倫比的抗風險能力，能夠抵禦房地產周期長期走下去。

根據報告，截止2019年6月30日，碧桂園連同其合營企業及聯營公司，共實現歸屬股東權益的合約銷售金額約人民幣2,819.5億元，歸屬本公司股東權益的合約銷售面積約3,129萬平方米。

妥妥的三好學生模樣。

NO2 碧桂園的秘訣

碧桂園緣何能實現逆勢提升呢？事實上，在碧桂園中報發布前，已經有不少專家和機構進行了預測，這些觀點透露出碧桂園的六條製勝秘訣。

秘訣一：強勁銷售

強勁銷售支撐碧桂園穿越地產周期

穆迪於5月16日發布研報稱，碧桂園目前的Ba1評級反映出其強勁的銷售，這主要得益於其穿越周期的執行力、廣闊的地理覆蓋和國內最大開發商的地位。公司的評級也反應了其郊區開發模式的成功。

碧桂園的商業模式是開發性價比高的住宅,在綜合性城鎮和城市裡提供增值服務,以滿足中國不斷壯大的中產階級的需求。這部分市場得益於可持續的潛在需求,從而支持了公司的業務增長。

華泰證券7月21日發布研報稱，2017-2018年行業高景氣周期的高毛利項目集中結轉，板塊盈利大概率迎來量質雙升的同時，資本市場對於房企業績增長認可度較此前更高，繼續看好地產股修複機遇。

秘訣二：行業集中度高

規模越大的房企業績增長幅度越高

中銀國際7月23日發布研報稱，縱觀2019全年，龍頭集高成長房企2018-2020年業績鎖定性較強，基本面堅實，快回款、融資渠道多元化的優勢推升行業集中度，價值低估待修複。

規模越大的房企，業績增長幅度越高，原因在於：1、銷售集中度提升帶來2019年業績集中度提升。2、2017-2018年行業高景氣周期積累的優質可結轉資源集中確認收入，盈利能力改善。

上半年TOP10房企銷售數據統計

深入研究碧桂園，還可以發現這家企業成功的內因，一方面在於其堅定的企業自信心，另一方面獨到的眼光、前瞻的規劃布局也至關重要。

秘訣三：堅定的企業自信心

全年的銷售額會不低於去年的銷售額

報告顯示，2019年上半年，碧桂園97.4％的收入來自物業銷售，2.6％來自建築及其他。該集團的業績報告中僅有房地產開發和建築兩個部分，其他部分就報告目的來說，單一或合計考慮均不重大。這也印證了地產仍舊是房企主業的說法。

優秀的企業都有堅定的自信心，碧桂園也不例外。集團常務副總裁程光煜在業績會上表示，從七八月已經過去的時間看，整體的銷售節奏和進度是符合預期和安排的，有信心今年下半年連同上半年，全年的銷售額會不低於去年的銷售額。下半年準備超過4000億的貨量，會根據市場的情況以銷定產，有序的推出。

秘訣四：現金流管理

淨經營現金流連續第3年為正

這方面，碧桂園早有行動。在剛發布不久的2019《財富》世界500強榜單中，碧桂園成為榜單上排名上升最快的企業，一舉從去年的353名跨越176個台階達到第177名。

碧桂園上榜《財富》世界500強

數據還顯示，2018年碧桂園集團淨資產收益率位居世界500強上榜房企首位。2017年以來第三次連續在年中實現正的淨經營性現金流。淨借貸比率僅為58.5%，是行業內為數不多的兼顧了規模增長和負債管控的企業之一。

今年上半年，碧桂園依舊有良好的財務狀況。截至2019年6月30日，碧桂園集團可動用現金餘額為2,228.4億元，另有約人民幣3,133.0億元銀行授信額度未使用，營運資本充裕，備受評級公司和主要金融機構認可支持。

億翰智庫研究中心高級研究員徐鵬認為，自從碧桂園提倡“提質控速”後，淨負債率持續下降，財務結構更加穩健。此外隨著碧桂園之前高增的銷售業績，結轉的收入和利潤也將越來越厚。

秘訣五：土儲豐沛

粵港澳大灣土地具有3467億元的權益可售貨值

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的發布，讓房企重新審視自己的城市布局。8月18日，《中共中央 國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》發布，社會各界將目光再度投向了深圳。作為改革開放先行者的深圳，再度迎來新使命。作為城市的建設者之一，房企的嗅覺自然更為敏銳。

截至2019年6月底，僅僅是粵港澳大灣區，碧桂園就擁有3467億元的權益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元，加上已獲取的權益可售資源合計8986億元，發展空間巨大。在粵港澳大灣區核心城市深圳，碧桂園已獲取權益可售資源達225億元，潛在權益可售資源達1961億元。

據統計，截止2019年6月30日，碧桂園在長三角可售權益資源3589億，佔可售資源的20%。粵港澳大灣區的權益可售資源達3,467億元，可售建築面積約2,457萬方。遠超其他房企。

由於在大灣區擁有充足且優質的土地儲備，碧桂園近年來在該地區的銷售業績也十分可觀。2019年上半年，碧桂園國內權益合約銷售前10位的城市中，有一半位於粵港澳大灣區，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

秘訣六：新型城鎮化布局

城鎮化率每提高一個百分點

就有近1400萬人從農村轉入城鎮

“我的職業生涯歷經數次地產行業周期，我認為波動才是這個行業的常態；此外，中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，地產市場未來規模將仍然龐大。”碧桂園創始人、董事會主席楊國強一語道出房地產行業的規律。

數據顯示，2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。

楊國強表示，自己看好三四五線城市的房地產市場。正是堅信中國城鎮化進程給房地產行業帶來的紅利期仍未結束，碧桂園在過去一年裡繼續加大和完善在國內的投資布局。隨著2018年下半年碧桂園項目首次進入西藏，集團完成了進駐中國內地所有省份的落子。

截至2019年6月底，碧桂園業務遍布中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區，是行業內布局最廣泛的房企。