龍湖集團2019年銷售額2425億元，跌出地產十強

“2020年銷售目標為2600億元，相當於按年增長7.2%。”作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經塗鴉

據公司情報專家《財經塗鴉》消息，3月24日龍湖集團控股有限公司（簡稱“龍湖集團”，00960.HK）公布截至2019年12月31日的全年業績，並於當日舉行線上投資者推介會。

龍湖2019年業績摘要（資料來源：2019年報）

年報數據顯示，2019年龍湖集團合約銷售額同比增長20.9%至2425億元；同期營業額同比增長30.4%至1510.3億元，其中物業投資業務收入同比增長41.5%至57.9億元；毛利同比增長28.5%至508億元，毛利率為33.6%，核心稅後利潤率為15.5%。

跌落十強寶座

房地產行業的馬太效應正在加劇。截至2019年底，房企TOP30集中率達到35.7%，創下歷史新高。

在行業普遍萎靡的2019年，1000億-3000億、500億-1000億兩個梯隊的年銷售額增長率均值分別達到27.5%、30.8%。龍湖集團正好落入上述區間，意味著其銷售增速要慢於同一陣營的同行。反映在排名上，2019年龍湖集團已被華潤置地擠出TOP10，以微弱劣勢屈居第11名。

2019年各梯隊房企銷售表現（資料來源：中指研究院）

其實不止2019年，此前龍湖集團的增速放緩已有先例。據悉，龍湖集團的銷售增速從2016年、2017年的61.6%、75.9%跌至2018年的28.5%，導致銷售排名從2017年的第8位退後兩位至第10名。

減速固然跟宏觀以及行業環境脫不了關係，但也與龍湖集團自身因素相關。龍湖素以品質著稱，但近幾年因高速擴張頻現質量維權。進入2019年以後，龍湖更加強調財務穩健為主，乃至於其確定2020年的銷售目標為2600億元，相較2019年僅同比增長7.2%。

反觀龍湖的財務杠杆，一直處於行業低水準。2019年龍湖淨負債率（負債淨額除以權益總額）為51.0%，較2018年縮小1.9個百分點；期末在手現金609.5億元，與一年內到期債務139.3億元相比，覆蓋率高達4.38倍。

投資級評級

規模疊加財務穩健，龍湖集團贏得境內外評級機構的瘋狂點讚。目前，龍湖集團的信用評級為BBB（標準普爾）、Baa3（穆迪）、BBB（惠譽）、AAA（大公國際、中誠信、新世紀），評級展望基本為穩定，穆迪展望甚至為正面，成為行業內唯一的境內外全投資級民營企業。

龍湖評級情況（資料來源：官網）

投資級評級的好處，客觀上使得龍湖集團融資成本保持低位。2019年龍湖集團的平均借貸成本為年利率4.54%，這一水準足以與一線央系房企媲美。

2019年龍湖在境內成功發行22億元公司債券及20億元住房租賃專項公司債券，票息介乎3.9%至4.7%之間；同年在境外成功發行8.5億美元優先票據，票息僅3.95%。而在2019年，房企境內債券的平均成本為5.22%，境外債券的平均成本高達8.1%。

2020年以來龍湖又成功發行三筆債券，累計融資不下百億元。其中，一月在境外發行6.5億美元優先票據，票息介乎3.375%至3.85%之間；二月在境內發行28億元公司債券，票息介乎3.55%至4.2%之間；三月在境內發行30億元住房租賃專項公司債券，票息3.8%。

尤為一提的是，龍湖集團偏向中長期債，當前平均貸款年限為6.04年。今年一月票息3.85%的4億美元債期限甚至長達12年，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”的雙紀錄。

2020年1-2月龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。涉及交易金額127億元，位列全部房企第五名。

未來攻防之道

2018年，龍湖將公司名稱從“龍湖地產”改為“龍湖集團”，秉承“空間即服務”戰略，堅持地產開發、商業運營、長租公寓、智慧服務四大主航道業務全面協同發展。

作為基本盤，龍湖的地產開發業務既聚焦一二線城市，也圍繞城市圈內城市群周邊適度布局。

龍湖地產開發業務情況（資料來源：推介會）

截至2019年年底，龍湖的土地儲備合計6814萬平米，權益面積為4742萬平米，平均成本為5737元/平米，是當期簽約單價的33.7%。按地區分析，環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別佔比33%、28%、19.3%、9.9%、9.7%及0.1%。

2020年龍湖在售主力項目將達到212個，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業態產品，產品涵蓋剛需、改善型、商業經營等細分需求，並踐行差異化戰略。

針對華南地區偏弱的缺陷，龍湖表示“華南是戰略級，將逐年加大華南份額，目前9個灣區城市均已進入，以後都會深耕，但策略會略有不同。”

龍湖一如既往堅持穩步投資持有物業的策略。2019年龍湖物業投資業務不含稅收入為57.9億元，同比增長41.5%，商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為79%、20.3%、0.7%。截至2019年底，龍湖已開業商場建築面積為377萬平米，整體出租率98.5%；同期冠寓開業7.5萬間，規模行業領先，整體出租率為77.4%。

龍湖集團表示，2020年商業運營業務中重慶金沙天街、成都上城天街、蘇州星湖天街等項目將會開業，同時冠寓也將隨著市場的需求增長穩步推進。