燕郊樓市浮沉記

距離北京天安門直線距離30公里的河北燕郊，是有名的北漂“睡城”，而在政府、開發商、投資客及“剛需族”的四方角力下，燕郊樓市近十年來像坐上了過山車。

文 ?李夏

編輯 ?邢昀

樓市浮沉，環京體會最深刻。

在中國房地產市場中，環京區域的走勢歷來都是風向標般的存在，而距天安門直線距離僅30公里的河北省燕郊鎮則是環京典型代表。在政府、開發商、投資客及“剛需族”的四方角力下，燕郊樓市近十年來像坐上了過山車。

這片面積僅105平方公里的京郊小鎮，不僅是資本家和韭菜們的“賭坊”，更是幾十萬“北漂”們不分晝夜奔走往返的家，在這裡每天上演著他們有關“房”事的喜怒哀樂。

01

被套牢的投資客

“我是一路見證了燕郊的房價變化，2004年，燕郊大概均價在4千元/平米，2015年漲到1.5萬元/平米後，之後仍一路飆升，到達頂峰是在2016年的3.5萬元/平米。短暫的狂歡後，今年又跌至1.5萬元/平米左右。”張燕告訴市界。

14年前，張燕隻身來到燕郊做起了房產銷售顧問。2006年，嗅到燕郊樓市“商機”的張燕，在同事們的慫恿下用自己工作兩年的積蓄，支付了位於燕郊潮白河孔雀城一套房子的首付。

?燕郊圖示

緊接著，張燕又進行一連串的操作。在2012年房價上漲兩倍時張燕進行了拋售，隨後轉手又投資兩套房。三年後，張燕底氣十足的購買了自己人生中的第三套房子，按2016年房價最高峰計算，張燕躋身千萬富翁。

“在燕郊從事售樓業務的同行，差不多每個人手上都有兩三套房子，有的甚至買了五六套，這都是很正常不過的。”張燕告訴市界。

同時，張燕講述了自己初到燕郊時鄰居的故事：鄰居是東北人，因為兒子在天洋城物業工作，在2009年以開盤價4千元/平米購買了天洋城的一套房，後高價賣出，淨賺60多萬元。

2015年，張燕的鄰居又以1.5萬元/平米的價格投資了小區另一套房子，瞅準時機，在2016年燕郊房價最高峰以3.5萬元/平米的價位賣出，一進一出又淨賺了200萬。隨後，在大廠換了一棟別墅。

依靠房產投資一夜暴富的人在燕郊不是少數，而這些財富故事也吸引更多人湧入這個“賭局”中。環京一輪輪房價波動中，“張燕”們的命運也發生改變。

2016年下半年開始，北京樓市開始遭遇監管。到2017年3月，認房又認貸的北京樓市“317新政”頒布；3月22日，環京廊坊市聞風而動，主城區、北三縣（三河、大廠、香河）、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高首付比例；4月5日，三河頒布限購實施細則，進一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購更新，外地戶籍需有3年社保或納稅證明，限購一套，本地戶籍限購兩套。隸屬於廊坊“北三縣”的燕郊也受到這一系列政策的影響。

限購政策一出，手持大把現金的投資客們一夜間失去了購房資格。需求端的剛性壓製和對調控加碼的預期讓燕郊樓市成交量迅速萎縮，歷經觀望、對峙後房價開始下行，不少銷售顧問被市場套牢。

“現在，樓市不景氣。大家壓力都很大，有的在高點附近買的，光月供一個月都得4、5萬元，想賣也賣不出去。”張燕無奈說道。

02

剛需族的幻想與糾結

“北漂”小夥小志曾慶幸自己在燕郊房價上漲前搭上這趟末班車。

時間回溯到2011年。“那時我剛到北京工作，每個月的收入就是3、4千塊錢，和女朋友租房住過地下室，也住過廚房間。”小志回憶道。

因為女友是河北三河市人，一直以來，小志對燕郊房價頗為關注。而北京市區的房價太貴，兩人最終決定在燕郊買房。

2014年3月，決策層提出京津冀一體化方案。2015年，河北各地開始承接北京外遷產業。“受政策影響，2015年燕郊房價大概漲到1.5萬元/平米，我們當時看了好幾個建案。最終決定買天洋城的二手房，1.4萬元/平米，小區綠化、交通都不錯。”小志說。

天洋城坐落在燕郊繁華地帶，周圍配套商城及大型超市，被稱為中國溫哥華國際社區。小區門口設定了直達首都CBD國貿的公車站，不少像小志一樣的“北漂”都選擇在這裡購房。

? 天洋城小區

與此同時，通州成為北京副中心的消息，更讓燕郊這個與通州隔河相望的河北小鎮躁動起來。2016年北京樓市一路走高，帶動燕郊房價升溫。小志的房子在2016年一度漲到3.5萬元/平米。彼時，小志曾提議把房子出售換套大的。但是妻子不同意，她認為，憑借區位優勢，房子還會繼續上漲。

然而，受2017年限購政策影響，剛需族小志僅有的這套房產價格也跌至購房時的價格，當初紙面資產膨脹帶來的幸福感頓時消失。

“仿佛買房就是幻夢一場，一切都回到了原點。”小志感慨道。

今年以來，小志的朋友李雷看到燕郊的房價跌入谷底，開始蠢蠢欲動，同為剛需族的李雷拖著小志數次前往燕郊各售樓處奔波谘詢。

但由於限購要求，李雷只能購買商住房，這讓他很糾結，“現在政策收緊，燕郊房價走向還不很明朗，商住房可能價位還會跌。我不知道現在是不是抄底的時候？”

03

開發商資金鏈吃緊

“自2014年開始，燕郊鎮再沒有批過70年產權的地。目前市場上都是40年產權的公寓或商住房。整個燕郊，乃至整個北三縣，房子庫存僅有一萬多套，每天看房的人還是很多。但受大環境影響，觀望的人多，出手的很少。”某燕郊本地開發商投融部小周對市界介紹道。

作為燕郊本地人，加之父輩在廊坊有較多的金融關係，2012年一畢業，小周直接被本地某大型開發商招至投融部。

入職後的小周在部門經理的帶領下直接負責了公司某地塊的在建工程融資業務，“雖然業務存在一定風險，但是當時燕郊的房價一片牛市，不止信託、私募和投資公司，甚至很多銀行都在變相投錢”，小周還介紹，當時北京奧運會以後，人人看好房地產市場，大量熱錢湧入，燕郊有家開發商還是畜牧業起家的。

?買房客看房

同樣，燕郊2017年的政策也讓開發商一夜回到了解放前，更為可怕的是，高額的負債率，直接導致開發商資金鏈危若累卵，隨時可能崩盤。

按照政策，商住房首付金額不得低於50%。今年開始，燕郊不少開發商曾進行過一系列行銷活動，即買家只需先支付房價的10％，1到2年內還清剩下的40％首付款即可。也就是說，為了及時回籠資金，開發商為買家先墊付40％。

“之前著急去庫存吧。但這樣的活動僅持續了幾個月，開發商覺得風險太大了，現在已經停了。”小周說，“現在開發商資金鏈普遍吃緊，融資成本直線上升，就這樣能融到錢的也算燒高香了。”

04

樓市沒有終點

10月19日上午，市界走訪了位於燕郊北城幾家開發商的新樓建案，售樓中心大廳幾乎空無一人，不少身著統一製服的銷售顧問都頗為“無聊”，聚在一起聊天，還有的低頭玩手機。

在嘉都銷售中心，一位銷售顧問表示，目前出售的是新開發的四棟樓，均價在1.2萬元到1.6萬元每平米。當市界提出對房價下行的擔憂時，這名銷售顧問則表現的比較激動，反覆說道，“燕郊房子現在真是最低價了，再不買就晚了”。

?嘉都建案售樓中心 （攝影：李夏）

一位房地產業內人士認為，環京樓市最直接的價值就是解決北京剛需。儘管現在被嚴格調控，價位下跌，但潛力還是較大的。尤其隨著二胎政策的放開，一些家庭住房更新以及度假地產的需要，如果政策稍有松動，必定迎來一波高漲。

燕郊當地一名資深樓市觀察者告訴市界，環京購房者以投資類為主，買房更應該關注區域板塊的發展價值。

“最大的優勢就是距離北京城市副中心近，且這個區域具有很強的人口虹吸效應，如果按圈層來講，是北京城市副中心向外擴展的第一圈層。但由於燕郊等地可開發土地有限，後期承接的新進人口勢必會擠壓到臨近的區域。”該名樓市觀察者說。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受媒體採訪時則表示，受限購影響，目前環京區域符合購房資格的群體大幅減少，基本依靠本地化需求維持，如果調控不放鬆則環京區域房價可能在第四季度繼續探底。

環京樓市沒有終點，而讓房子真正回歸居住，還有一段很長的路要走。

(應受訪者要求，文中人物均為化名)

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