我愛我家5.6億元收購藍海購100%股權 存量資管市場火爆

本報記者 唐韶葵 上海報導

4月17日，我愛我家（000560.SZ）發布公告稱，旗下子公司將計劃以 5.6 億元收購由謝照、胡洋、黃磊、田春杉、湖南玖行、南通沃富、麥伽玖創、上海唯獵持有的湖南藍海購企業策劃有限公司（簡稱“藍海購”）100%股份。

藍海購主打房產行銷服務，主要提供互聯網+（電商）、新房交易（代理銷售）、存量交易（經紀）等服務。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析指出，此次我愛我家積極收購項目，體現了其多元化發展的思路。藍海購主要是服務於社區商業的企業，我愛我家此次收購將利好後續對社區商業的管理。實際上這兩年我愛我家管理的不動產項目越來越多，通過導入此類商業管理資源的企業，有助於形成更好的管理模式。另外從上市企業的角度看，通過此類收購，也有助於形成更多的贏利點。

加碼資管業務

從我愛我家近幾年的戰略布局不難看出，該公司對商業地產覬覦已久。2015 年，我愛我家推出長租公寓品牌“相寓”，開始向資產管理領域轉型。目前我愛我家主營業務分三部分，包括二手房經紀、新房、資管。在該公司2018年財報中，這三大業務毛利率均呈現良好增長態勢。

截至2017年底，我愛我家資管業務核心部分的“相寓”已布局全國15個城市，在管房屋套數達29萬套，60萬間。截至2018年底，相寓在管規模達30.3萬套，較2017年底淨增4.8萬套；相寓全國平均出租率為94.9%，平均出房周期為9.7天。2018年年報顯示，我愛我家資產管理業務實現收入 16.54億元，同比增長50.78%，隨著在管規模的增長，資管業務將成為公司收入的壓艙石，以抵禦周期風險。

2017年，我愛我家通過昆明百貨大樓集團股份有限公司（簡稱“昆百大”）完成曲線上市。這是我愛我家切入商業地產運營的一個重要信號，此次收購藍海購，是我愛我家加碼資管業務的又一舉措。

成立於2013年的藍海購定位商業地產運營與去化服務交易平台。早在2016年5月，藍海購就宣布完成數千萬元A+輪融資，上線金融服務“HomeBank”，並開始切入商業地產，聚焦行銷及運營，是社區體驗式商業及商業公寓銷售運營服務商。此前有媒體報導，自2016年下半年開始，藍海購已經成功運營去化了12個項目，主要集中在華中、華東、武漢、南京、長沙、合肥等城市，並在接下來重點圍繞上海和長三角區域、深圳和珠三角區域拓展業務。

據相關數據顯示，當前國內整體商業庫存約為11.3億平方米，佔用資本超過10兆， 庫存積壓程度遠超住宅，商業地產的去庫存問題已經非常突出。

掘金存量商業資產

存量商業地產，正在迎來“爆發期”。

據世界銀行及英國不動產資本分析公司RCA2017年數據顯示，中國可投資商業房地產市場規模達到千億級，約佔全球總量的12%，僅次於美國，且顯著高於印度、巴西、韓國、俄羅斯、墨西哥等新興經濟體，市場空間巨大。2016年至2017年，中國資管行業管理的資產增加22%，至4.2兆美元。

與此同時，國記憶體量商業地產的發展，無論是政策面還是投資面都迎來窗口期。

2018年，商業地產ABS發行量大增，住房租賃類REITs、CMBS業務創新提速。2018年2月，國內首單長租公寓抵押貸款資產證券化產品“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”完成首期產品發行；8月，“深圳市世紀海翔投資集團有限公司2018年度第一期資產支持票據”發行，成為首單不依賴主體信用的 CMBN項目，期限長達10年且無回售安排，同時引入第三方專業增信機構和特殊資產服務機構，具有較強的創新意義及示範效應。

但在租金與出租率方面，商業地產項目良莠不齊，上海、深圳、西安、長沙等城市表現出色，近幾年商業發展較快的大連、鄭州、天津、重慶、青島等城市表現卻不盡如人意。

此外，由於近些年商業模式的高速迭代，在新零售及互聯網發展的衝擊下，舊的商業模式先後衰敗，2018 年百貨商店淨閉店7家，未來將有更多百貨被淘汰或是改造轉型；購物中心雖仍在擴張，但其速度已明顯放緩。

據易居旗下CAIC數據，2018 年，國記憶體量改造的商業項目超30 個，主要集中在2萬-5萬方體量的城市核心商圈內。

在商用物業庫存風險加大、零售業業績不斷下滑的市場環境下，集投資少、靈活性強、風險低等優點的輕資產運營模式漸成主流。例如，萬達、大悅城、凱德等企業都在通過管理輸出的方式加速商業布局。上述業內人士指出，我愛我家此次收購的藍海購偏重社區商業項目，結合其相寓的運作模式，可在打造存量資產閉環上做文章。