4000億降準增量資金無緣樓市 房貸利率念“升”字訣

　　4000億降準增量資金無緣樓市 房貸利率念“升”字訣

　　本報記者 肖君秀 孟俊蓮 深圳報導

　　4月17日傍晚6點半左右，央行突然宣布降準！這也是央行行長易綱上任後，第一次實施大型貨幣調節動作：從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份製商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點。

　　雖說是局部降準，但下調1個百分點，就相當於釋放了4000億增量資金，力度還是比較大的。

　　從表面上看，降準意味著流動性的提升，進而降低資金成本，對房地產市場利好。而實際上，一直沒有變動的存貸款基準利率，將會上調向高企的貨幣市場利率去靠攏，屆時預計房貸利率還會上行。

　　事實上，目前房地產調控政策還在不斷加碼，同時，銀行房貸利率也還在上漲，重重高壓之下一線城市房價終於松動降價。

　　繼北京周邊建案明顯降價之後，深圳房價終於出現了明顯松動。“三價合一之後，二手房不好賣，除非‘筍盤’，否則根本賣不出去。”4月19日，中原地產深圳福田區一門市銷售經理感歎道。據悉，深圳最近二手房“筍盤”成交，往往便宜數十萬，甚至一兩百萬左右，降幅已達10%左右。此外，北京燕郊有的建案降幅已達30%；上海3月二手住宅則環比下跌了0.6%，跌幅為2016年以來之最。

　　中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示：“房地產繼續嚴格調控是政策主導的方向，目的是不能讓價格起來。”

　　一線城市房價松動

　　深圳的房地產中介，最近很少主動推銷二手建案，但有一種情況例外，那就是業主大降價的“筍盤”。

　　“筍盤”是指在房地產市場不景氣時或者業主手頭緊時，有些業主不想再供房，就會以低於市場價好幾十萬或幾百多萬的價格出售房子。

　　深圳豪宅片區香蜜湖地段的國際公館，最近成交了一套將近170平方米的房子，原來業主開價2800萬，但此次降價200萬立馬成交，降幅接近10%。此外，記者調查發現，最近在深圳一些商場門口、地鐵口，中介手裡舉著的牌子上都打出“筍盤”促銷的資訊。

　　上述中原地產銷售經理表示，此前，深圳二手房房價堅挺，房價高於周邊一手樓價，而且業主都不願意大降價。如今，深圳“筍盤”降價出售，撕開了深圳高房價的口子，顯然開始有人扛不住了。

　　而北京的房價下降則是從郊區、周邊開始。近期北京門頭溝有多個新建案與去年同一片區開盤價相比，降幅超過了15%，去年每平方米賣到6萬，而今開盤價每平方米只有5萬多。房山區的商住樓轉入清淡，有的建案已打七折銷售。而燕郊的房價降幅最明顯，新房與去年高峰期相比降價三分之一，有的二手房成交價出現腰斬。

　　一線城市房價開始出現松動降價，這在3月份房價的統計數據上已暴露無遺。

　　4月18日，國家統計局發布了3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%，降幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格3月份首次出現下降，降幅為0.1%。

　　其中，上海二手房價格下降明顯。3月上海新建商品住宅環比小幅上漲0.2%，同比去年下降0.3%；二手住宅環比跌幅在2月的基礎上進一步放大達0.6個百分點，成為2016年以來的最大跌幅。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，各地繼續以因地製宜、因城施策的房地產政策為主基調，堅持分類調控，保持政策的穩定性和連續性。

　　一線城市房價明顯松動，這是房地產持續調控、政策不斷加碼的效果。中原地產研究中心統計數據顯示，3月份全國超過20個城市再啟房地產調控，合計發布房地產調控政策26次。一季度全國主要城市發布房地產調控已經超過76次。

　　房貸利率“爬坡向上”

　　一線城市房價降價，銀行在房貸上“惜貸”、利率上漲。

　　某大型國有銀行深圳一支行行長告訴本報記者，房貸額度一直緊張，從申請到放款至少兩個月以上。

　　目前，首套房貸利率基本上都是基準上浮10%。本報記者了解到，深圳除了國有大行、大的股份行還在做房貸，很多中小銀行重點主攻消費貸，有的甚至已經停做房貸。

　　“資金緊張，成本又高，銀行沒有什麽動力去做。”深圳某股份製銀行零售經理告訴本報記者。

　　4月19日，央行進行了1900億元7天期逆回購操作，當日無逆回購到期，全天實現淨投放1900億元，這是連續兩天的大額淨投放，一周來央行已經淨投放達4700億元。而此前央行宣布了降準釋放1.3億元，除去替換中期借貸便利MLF的9000億元，淨釋放4000億元。央行近期的操作就是不斷“放水”，市場資金面緊張程度可見一斑。

　　自去年以來金融去杠杆，市場資金面偏緊已經成為一種常態。而市場利率高企更是資金緊張的反應，銀行理財產品的收益率已超過5%。

　　據了解，5年以上貸款基準年利率為4.9%，假如首套上浮10%，就是5.39%。銀行市場高價吸收資金成本為5%，再加上人工成本，房貸業務幾乎沒有錢賺，甚至可能虧本。

　　根據融360監測數據，2018年3月份全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當於基準利率的1.124倍，環比2月上升了0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%，上升了23.54%。

　　2017年1月起，全國首套房貸款平均利率便不斷上升，截至今年3月已經是連續15個月上升。3月，19家主要銀行當中，有17家銀行首套房貸款利率已超過基準上浮10%，較2月新增了2家。工行、農行、中行、建行四大行首套房貸利率，均已超基準利率上浮10%。

　　那麽，房貸利率是否還會繼續上行？今年全國兩會央行的記者發布會上，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝回答記者房貸利率提問時稱，房貸利率略有上升，但從稍長一點的周期來看，仍然處於比較低的水準。

　　降準無關房市

　　央行降準放水了，房價又將如何？

　　事實上，央行此次降準，按照降準操作當日，將償還MLF約9000億元。屆時能夠真正釋放增量資金約4000億元，這些錢大部分釋放給了城商行和非縣域農商行，去支持小微企業。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，降準能夠緩解房地產資金收緊壓力，但是房貸資金價格上行仍是趨勢，房地產企業今年融資難度加大。

　　房地產往往在貨幣寬鬆時期是黃金時代。從另一方面來說，房價往往就是貨幣堆起來的，一旦經濟回暖貨幣政策進入偏緊周期，如果再加上房地產政策持續調控，房地產市場將被死死壓住。

　　市場有人認為，央行降準釋放了寬鬆信號，貨幣政策是否轉向也引起了討論。華泰證券首席巨集觀分析師李超認為，今年年初以來國際收支平衡和金融穩定在貨幣政策中的目標相對弱化，而穩增長和控通脹問題均顯現了預期的變化，貨幣政策很可能從穩健中性轉向穩健靈活適度。

　　那麽，央行貨幣政策偏緊的大方向變了？前幾天，在博鼇亞洲論壇2018年年會“貨幣政策的正常化”分論壇上，央行行長易綱稱，中國目前實行的是穩健中性的貨幣政策，並沒有實行量化寬鬆政策及零利率政策。主要經濟體央行資產負債表收縮問題，我們在很早前就已經預期到了這種變化，所以已經完全準備好了。

　　歐美央行進入加息、縮表的貨幣政策周期，我國的貨幣政策不可能逆市而行。目前，只是某一時期根據自身情況進行靈活調節，為了防止資金面過緊造成流動性危機。

責任編輯：關海豐