購買“贈送”地下室的房子要留心避免產權隱患

買房贈地下室對於購房者來說很有吸引力，但因為涉及複雜的產權問題，地下室的贈送行為很可能埋下隱患，令購房人得不償失，因此值得特別留意。

贈送地下室抬高地上房子價格

據了解，市場上“買房贈地下室”產品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅，這類產品的售價比其他樓層略貴，但贈送地下室。開發商稱，地下室是白送的不收取業主的費用，將來也無法辦理地下室的產權證，但是不影響業主正常使用。有的帶地下室的產品，開發商會按一定價格出售地下室的面積。

目前市場上帶地下室的商品住宅，其地下室產權情況大致有四類：一是地下室具有單獨產權，或與房屋共同具有一個產權證，此類地下室產權歸該業主所有，具有單獨產權證的地下室還可作為慣例住宅買賣；二是作為人防工程的地下室，產權歸開發商所有，但為保證其使用功能，不能任意租售；三是作為車庫或其他公共用途的地下室，屬於不可分攤的公用建築局部，開發商也無權對其進行租售；四是地下室作為公用建築面積分攤到業主頭上，地下室的管理權歸社區的業主委員會，任何業主都不能自行對地下室進行租售。

雖然開發商都知道地下室產權不明隱藏風險，但售房時故意模糊產權問題，利用“贈送”誘餌抬高地上部分價格，甚至將不能出售的地下室廉價賣給業主以獲利，開發商看來，地下室售出已既成事實，日後即使被業委會追究，對方維權也會困難重重。

無產權地下室白送也鬧心

事實上，這些贈送面積往往都沒有產權，開發商無需繳納這部分面積的土地出讓金，只需投入較少的土建本錢，就可以為住宅自身提價帶來巨大便當。但對於購房者來說，不但多支出了購房費用，還要接受因此帶來的風險。

凡是沒有交納土地出讓金的地下室，都是無法辦理產權證的依照物權法的相關規定，沒有產權的地下室屬於公設面積，所有權屬於全體業主，開發商不能對外銷售，也沒有權利贈送給購房者。如果開發商銷售這種無產權地下室，業委會有權追回收益，購買了這種地下室的業主就要接受損失。而即使開發商售房時是將地下室贈送的也是為了借此給購房者一個買房增值的印象，令地上部分的房價達到預期水準，一旦出現糾紛，吃虧的還是購房者。因此，白送地下室未必是好事，如果不搞清其中的產權問題，不認清風險，很可能得不償失。遇到開發商不明晰地下室產權問題、半賣半送的情況，購房人一定要留心。

有產權地下室需繳契稅

值得注意的有一種情況，即當項目取得了規劃部門對地下室的規劃許可，而且開發商並未將建設地下室的利息攤入售房利息中時，開發商是可以贈與或者出售地下室的

對此，只要產權明確，且銷售時的產權性質與規劃審批相符，開發商就有權根據市場行情自由定價銷售地下室。需要提醒購房者的購買有產權的地下室，也要和地上部分一樣交納契稅。購房者應該在購房時與開發商約定好，這筆稅費由誰來交，並將此寫入合約。除此以外，業主還需要按地下室的建築面積來交納公共維修基金和物業費。