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農村空置宅基地達3000萬畝 專家建議允許城市人購買

近期,工作在北京的王朝陽一直在糾結一件事:要不要把湖南老家宅基地上的房屋進行翻蓋。

“我家的老宅已經空置了近20年,一旦翻蓋,少則需要幾十萬的支出,最關鍵的是,父母都已去世,翻蓋完也沒有人住,但如果不翻蓋就有倒塌的風險。”11月23日,王朝陽接受《華夏時報》記者採訪時表示,老家的年輕人大部分都外出打工或者在縣城買了房子,老家的房子大都屬於閑置狀態。

不過,就在今年,王朝陽老家的鄰居將自家房屋進行了翻蓋,房子高出了王朝陽的老宅很多,每次下完雨,他家老宅的地基就要泡在雨水裡很多天。“這樣下去,房子爛的更快。”王朝陽表示,除了房子,原本出租給本村人的土地,由於對方搬到了當地縣城,也荒了一年多。

有數據顯示,目前農村空置宅基地有3000萬畝,相當於目前所有城市建成區的37%,比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

就此,全國政協經濟委員會副主任楊偉民近日建議,拿出一小部分農村空置的宅基地轉為城市居住用地,同時,允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地的使用權,賦予農戶對宅基地充分的用益物權,可以長租、流轉、抵押、繼承,也就是說,允許城市人下鄉購買他們的宅基地使用權。

空置宅基地3000萬畝

宅基地是我國特有的土地制度,其特徵可概括為“集體所有、成員使用;一戶一宅、限制面積;免費申請、長期佔有;房地分開、差別賦權”。這從某種程度上來講保障了農民的居住權,無論窮富都有一塊宅基地用於自建住房。

但是,隨著多年的發展也存在一些問題,比如,免費申請和佔有宅基地,導致一戶多宅、建新不拆舊等問題發生;同時,隨著農村人口的外流以及老齡化程度的加劇,農村空心化、農房空置現象也越來越凸顯,甚至宅基地抵押、超範圍流轉、建造“小產權房”等法外現象大量存在。

“國家主張農民進城買房,但從法律上來講,城鎮人不能買農村的宅基地和土地,不過,從城鎮化的發展趨勢來看,以後可能會向社會開放。”11月21日,北京京師律師事務所律師李國清博士接受《華夏時報》記者採訪時表示,從目前的土地流轉形式和租賃市場來看,這個傾向性是有的。比如,“小產權房”的出現,國務院的相關規定小產權是違法的,如果想盤活必須要有國家政策,單憑個別地方小打小鬧,隨時都有被消滅的危險。

即便如此,隨著城鎮化的發展以及各大城市高企的房價地價,小產權房一邊喊著末日,一邊卻屢禁不止。有數據顯示,截至2007年上半年,全國約有1/3的城鎮住宅為小產權房。

除了這種法外現象,新增的閑置宅基地和土地也是一筆不小的數目。

中國社科院農村所發布的《中國農村發展報告(2017)》指出,新世紀第一個10年,農村人口減少1.33億人,農村居民點用地反而增加了3045萬畝。每年因農村人口轉移,新增農村閑置住房5.94億平米,折合市場價值約4000億元。

此外,我國農村宅基地數量可謂龐大。數據顯示,我國城鎮建設用地面積為91612平方公里,而農村建設用地面積為191158平方公里。農村建設用地主要包括鄉村企業用地、公益性建設用地及宅基地三部分,其中宅基地面積佔大頭。隨著城鎮化的快速推進,當前進城務工農民總數達2.8億人,加上近億人變成城鎮居民,大量的宅基地因此處於低效率利用狀態。

就此,李國清表示,如果政策不變,農村的土地肯定盤活不了,時間久了就會造成土地荒蕪、宅基地地上建築物老舊變壞,法外現象也會應運而生。不過,法律具有滯後性,滯後於國家政策、滯後於事件發展、滯後於新的形式,一旦農村土地被盤活,法律會保駕護航。

推動城鄉土地雙向流動

其實,隨著城鎮化建設的推進,近年來全國兩會上都有代表委員建議盤活農村閑置用地,實現土地在城鄉間自由雙向流動。

據記者了解,習近平總書記參加今年兩會廣東代表團審議時曾強調,“農村發展和城市化應該相得益彰、相輔相成”。為此,要努力克服城鄉之間不合理的體制機制障礙,全面綜合考慮城鄉居民對美好生活的向往,促進城鄉一體化協調發展。

同時,在全國兩會期間,多名代表委員紛紛就此建言獻策。其中,全國人大代表、清華大學教授蔡繼明在接受《華夏時報》記者採訪時就曾表示,土地改革主要涉及征地制度改革、農村集體建設用地入市以及農村宅基地制度改革,即俗稱的“三塊地”改革,推動土地改革之時,有的地方試點集體建設用地入市,有的地方試點宅基地改革。也就是說,土改試點割裂了“三塊地”之間乃至城鄉之間的內在聯繫,“三塊地”的改革應該是三位一體的,而且應該是城鄉互動的。

而就在全國兩會召開之前發布的中央一號檔案特別提出宅基地“三權分置”,目標之一就是盤活利用空閑農房及宅基地。這也意味著幾十年來形成的集體所有、無償分給農戶佔有使用的宅基地權利,由兩權細化成了三權。集體所有權不變,但農戶的佔有使用權,分解為資格權和使用權。

有數據表明,2017年我國常住人口城鎮率為58.52%,但戶籍人口城鎮化率只有42.35%,低於常住人口城鎮化率16.17個百分點,二者之間的差額就是總數多為2.25億的農民工及其家屬。

據記者了解,目前,在我國有部分省市正在進行宅基地有償退出試行,只要村裡的農民自願退出宅基地,將宅基地退回到村集體,那麽農民就可以獲得相應的補償金,各地標準不一。

甚至有些地區頒布了“放棄宅基地申請資格可買保障房,價格最高的不過4200元/平米,最便宜的2000元/平米,5年後還允許上市交易”的政策,比如,浙江省諸暨市,當地的宅基地資源緊張,政府希望通過此政策將閑置的宅基地退回到村集體,同時緩解沒有宅基地農民的壓力。但是實踐中,農民寧願讓其倒塌也少有選擇退回。

不過,李國清表示,從目前的土地流轉形式以及租賃市場來看,城鄉土地資源雙向流動的傾向性是有的。

據記者了解,就在9月29日,國家發展改革委副主任張勇在國新辦發布會上表示,下一步將增強城鎮地區對鄉村的帶動作用,推動人才、土地、資本等要素在城鄉之間的雙向流動、平等交換。而這,也正是我國首個鄉村振興戰略5年規劃的內容之一。

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