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上海“學區房”政策突變 家長:對我們有房貸的業主是毀滅性打擊

《中國經濟周刊》記者 宋傑|上海報導

“華二學區彎道超車立馬第一檔順位!”近期,上海前灘中介紛紛打出了這樣的標語,這是什麽情況?

原來,華東師范大學第二附屬中學前灘學校(九年一貫製公辦學校,下文簡稱“華二前灘”)剛剛發布2021年招生新政,與往年不同的是,想進第一檔排序,要給兒童在房產證上加名字。此公告一出,前灘老業主們紛紛“炸鍋”。

令前灘這些老業主們“不爽”的是,無論是背負商業貸款還是純公積金貸款,想要在房產證上加子女名字,需要銀行出具同意書,但銀行出具同意書可能性為0。這對大戶型且尚未還清貸款的家長是“毀滅性打擊”,即“想加加不了”。

而對無貸款的家庭來說,加子女名字則要交數十萬稅費。

另一方面,在該招生政策公布後購房的業主,可以在不產生額外費用的情況下往房產證上加子女名字, 可能會“彎道超車”擠掉了部分老業主的第一檔名額。

3月25日華二前灘在其官方公眾號上發布了2021年招生告示。(部分截圖)

上海家長:手握兩套學區房,恐怕全部“踏空”

公辦學校學區房,向來是上海家長們購置房產時的優先選擇,尤其是義務教育階段的“公民同招”(所謂“公民同招”,是指義務教育階段公辦和民辦學校同步報名、同步招生、同步注冊學籍,不得提前組織招生。)“民辦搖號”的新政頒布後,早日購入學區房“佔領”戶籍“坑位”成為了許多家長的投資理念。

有數據顯示,2020年上海二手房的成交量上漲了31%,學區房上漲了37%,雙學區房則漲了44%。

華二前灘可以說是家長關注前灘建案最重要的理由之一。

華二前灘2018年開始招生,自2020年起實行了一個門牌號一居住戶、五年內隻安排一次對口入學(同一居住戶二孩除外)的政策,被簡稱為“五年一孩”政策。

3月25日,華二前灘在其官方公眾號上發布了2021年招生告示,將招生政策進一步收緊。與以往最大的區別就是在“人戶一致”中分了4個檔,其中第一檔要求:“戶主為適齡兒童本人或其父母,且適齡兒童本人為房屋產權人(單獨所有)或適齡兒童及其父母(雙方或一方)為房屋產權人(共同共有)。”

通俗而言,就是房產證有兒童名字的,被列為入學第一梯隊,且“產證登記日期截止時間為2021年4月23日。”

“孩子名字上產證,這可是一筆很大的成本,但不上產證,萬一因為被列入第二檔,進不去學校,當初房子就白買了,這簡直了。”前灘業主吳先生看到招生公告後說道。

二胎家庭劉女士告訴《中國經濟周刊》記者,她大寶已經讀高中,好幾年前買前灘房子的時候,主要是考慮各方面配置比較宜居,當時上海教育還沒有“公民同招”的政策。

劉女士回顧說:“我當時打算二寶去考民辦,拿公辦學區做保底。後來‘公民同招’政策頒布,我比較了自己所有的房產,將前灘華二當成首選,不想冒險‘搖’民辦。當時辦好產證,我就把孩子的戶口第一時間遷入,產證上是我和老公的名字。浦東入學政策一直以來都是人戶一致且父母是產權人、戶主,這是第一檔。現在華二前灘這個招生政策出來,我很可能被其他後來買的業主擠掉名額,但再遷回另外的房產已經來不及(二寶明年就要入學),等於說我兩邊學區房都要踏空。”

“如果教育部門保證,遷回原來的戶籍地可以入學,我分分鐘遷回去,不來趟這渾水,原戶籍地入學政策沒有要求未成年人上房產證這樣的規則,只要看入戶年限。”劉女士告訴記者。

同樣為前灘學區房苦惱的宋女士說:“加上二寶名字還有個問題。我谘詢得到的信息是,加大寶名字的話,原則上還要得到二寶的同意。涉及到共同共有還是按份共有,一旦牽涉權益更麻煩。”

胡先生剛剛新婚,將前灘的這處新房作為婚房。他告訴記者:“我們家4位老人傾其所有幫我付了首付。如果我生了孩子,上了戶口,也沒有能力立刻還掉貸款加孩子名字,而以後如果有實力全款購買二手房的家庭,直接將孩子寫上房產證,不產生稅費,可以‘彎道’趕超我的孩子就讀名校,這是有失公允的。”

前灘區域部分家長認為,若切實存在教育資源緊缺的問題,教育部門和學校應該加大投入,增加學校資源。

學區入學供需矛盾顯現

華二前灘官網顯示:“全校現有教職工72人,其中一線教師62人,二線教師10人;小學生在校數434人,初中生在校數239人,學生總數673人。學校佔地面積2.86萬平方米、建築面積5.42萬平方米。”

據華二前灘2021年招生告示,今年計劃招收一年級新生5個班級。

如以每個班45人計算,只有225個招生名額。

那麽等待著入學的孩子有多少個呢?據《中國經濟周刊》記者結合業主提供的資料初步梳理統計,目前前灘板塊已劃入學區約為4000多戶,截至華二前灘發布新政之日,已交房且人戶一致的小區戶數約為3000多戶。

“如果後面810戶明年再劃進學區,那就是影響約5000戶家庭,”有家長這樣說,“據我了解,未來還有千套待售房源。”

“提示:根據戶籍信息摸底統計,今年本校對口招生地段內戶籍適齡兒童人數已超過學校招生計劃數。”華二前灘招生告示中稱。

中原地產資深市場分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者說:“根據以往情況判斷, ‘學區房’對應的學校都有承受上限,比如一個學校每個年級只能承載150個學生。學校會根據街道裡情況進行排摸和調整,如果片區內學生數量變動不大,按原先政策可以容納那麽多學生,那麽政策可能就不調整了。但是短期片區內有大量房屋買賣,遷入大量學生,超過了其承受能力,那麽招生政策會做調整。”

有業主對《中國經濟周刊》記者說:“我們問學校,第二檔父母產證的難道因為你們政策變化,我們就要還幾百萬貸款,花幾十萬稅費麽?學校回復:‘學校沒讓你們去加名字啊’。”

專家:警惕投資學區房風險

北京煒衡(上海)律師事務所合夥人鞠秦儀律師分析認為,相關政府部門依職權調整轄區內入學政策本身無可厚非,但像“學區房”這種政策牽一發而動全身,本身即屬於影響諸多人重大利益的事項,還是要采取審慎的態度,在決策程序上廣泛聽取意見,尊重和保護民眾的“信賴利益”,盡力保持政策的穩定性和長期性,避免落入“朝令夕改”的窠臼,給民眾帶來“不安”。即使政策不得不改,也要盡量按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則,做好相應前後銜接的工作安排。

盧文曦對《中國經濟周刊》記者分析說,投資學區房存在風險,因為買家無法確定自己能否劃分在對口學校內。劃出對口範圍也很正常。更何況最近幾年學區熱,一些學校要求戶口遷入1-3年不等,本身就有很長的時間跨度。這段時間裡的變化根本無法預測。

“經過此事件,家長們也會更加冷靜。”盧文曦認為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,學區房確實是當前住房方面的一個大問題,尤其是看重學區資源,最後發現拿不到學區資源;或者是讀了一個好學區,最後發現教學資源不怎麽樣。這些問題都會使業主發愁。風波背後,其實還是學區方面需要繼續嚴管,防範炒作,同時需要端正教育觀念。

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