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一分鐘回顧北京疊拚進化史,為破解困局尋路!

前些天,接到一位同業的微信,希望『地產行銷人』能梳理一下北京疊拚別墅的發展史。

這是一個宏大敘事,『地產行銷人』沒有把握能說清楚,不過腦海中卻回憶起十幾年前那些耳熟能詳的疊拚項目。

印象中,北京集中出現疊拚別墅,應該是2000年之後。經歷過那個時代的地產人,或許還記得康城、倚林佳園、珠江國際城、京城雅居、境界水晶城、塞納維拉等經典疊拚產品。

也就是從那時起,疊拚開始被市場認可,並逐步進入到主流別墅的陣營中。

根據相關資料顯示,疊拚的誕生源自歐洲,是從荷蘭、德國等土地相對緊張的國家蔓延開來,自80年代末至90年代初到達鼎盛。作為一種特殊形式的別墅,疊拚是Townhouse的一種延伸,介於別墅與洋房之間,是由多層的複式住宅上下疊加在一起組合而成。

下疊有花園,上疊有閣樓,一般為4—4.5層的建築,開間與聯排別墅相比,有一定優勢,且立面造型更豐富,在一定程度上克服了聯排長進深的缺點。

在北京市場,經過十幾年發展,疊拚在面積上沒有顯著變化,200—300㎡是主流區間。但在形態和空間創新上,疊拚卻飛快進步,可以說是所有別墅類型中,升級最明顯的產品。

近幾年,伴隨房價的高企及土地控規指標的限制,疊拚供應呈現曲線上升的趨勢。『地產行銷人』整理了過去10年疊拚別墅的供應數據,能夠看到2018年疊拚供應套數已至歷史最高,遠遠超過聯排、雙拚、獨棟的供應。

供應的增加,自然對購房人的需求帶來引導作用。疊拚之所以越來越受市場歡迎,主要有兩方面原因:

一是疊拚相比其他別墅類型,面積適中,總價控制得當,作為改善產品,購置門檻不高,是多數人達成別墅理想的最低跳板。

二是在開發商和設計部門共同推動下,疊拚升級迭代迅速,諸多創新讓其居住體驗開始超越聯排,甚至接近獨棟。如果提煉這一進化的核心,『地產行銷人』可描述為:產品資源的分配逐步實現了均衡化。

很多同業可能還記得,早期產品的下疊面積大是因為佔據資源多,不僅有花園,而且爬樓少,因此用面積連帶的總價凸顯其價值。由於那時幾乎不配置電梯,上疊只有閣樓或露台,沒有花園,且爬樓多,所以面積控制的小,總價也低,由此來調節兩種產品的需求。

發展到後來,疊拚產品快速優化,不僅配置了電梯,而且連花園和地下室都做到了上下疊資源的均衡,這樣上疊價值就獲得了大幅度提升,整體形態不再有明顯缺憾。

近兩年,由於解決了產品資源均衡的問題,疊拚演化出上、中、下三疊的形態,在巧妙設計下,功能不斷打散重組,做到了各得其所、各取所長的戶型優化,獲得了客戶的積極反饋和市場的熱烈追捧。

不過,限競房時代的到來,讓疊拚的進化遇到了阻礙。7090的政策對產品設計帶來不利影響,主要體現在兩點:

1、地上空間有限,單層面積狹小

看過不少限競房疊拚後,你可能會有這樣的感受,疊拚變成了小戶型平層的簡單疊加。單層70—80㎡的空間,讓功能布局和空間尺度捉襟見肘,別墅應有的居住舒適感消失殆盡。

從這個角度上,限競房疊拚呈現的品質有點尷尬,相對應的,純建案疊拚反而凸顯出優勢。

2、地下空間過大,使用率卻不高

為了彌補地上失去的面積和功能,限競房疊拚開始從地下想辦法,不少項目甚至挖到地下三層,這樣又出現了過度開發的問題。

形製的變化,讓其脫離了別墅的本來面目。通風和采光無法到達地下深處,從而讓使用率大打折扣,居住體驗有所下降。

在供應量充足,選擇多元的環境下,什麽樣的疊拚產品能夠突圍成功?業內在破題,業外在尋找。

『地產行銷人』在考察項目過程中,也一直在發掘和比較。

近期,在調研知名建案亦莊金茂府時,偶然發現了疊拚更優化的方案,其純建案的先天優勢和設計上的突破,讓產品進化步入到一個新的境界。

之前亦莊金茂府的出名,源自於2017年普宅銷冠的業績聲望,優質平層產品加之金茂獨有的高科技配置,讓該建案獲得了巨大的市場成功。

在平層產品消化完畢之後,疊拚別墅作為收官之作如何延續市場口碑,是亦莊金茂府面對的新課題。

『地產行銷人』認為,亦莊金茂府所呈現的別墅價值是“由府到墅”的自然過渡,這種過渡既體現在社區周邊的成熟度上,也體現在從平層到別墅品質的傳承上。

亦莊金茂府位於亦莊經濟開發區,緊鄰南海子公園,擁有出眾的自然稟賦。項目享有三橫、五縱、三軌道、一機場的立體交通優勢,是作為第一居所的標準城市別墅。

區域成熟的生活氛圍為亦莊金茂府的別墅生活提供了先決條件。上海沙龍商圈、亦莊創意生活廣場、力寶廣場、大族廣場等休閑消費場所分布在項目周邊4-7公里範圍內,項目自有的商街更是提供了舉步可達的便利。

一路之隔是在建名校——人大附,北京東方蒙特梭利信息科學研究院所承辦的幼兒園也在項目附近,目前已啟動招生。優質的教育資源是該項目的一大亮點。

在產品品質上,亦莊金茂府的疊拚別墅繼承了中國金茂十年的科技成果與成熟經驗,納入健康智能的科技體系,打造的是有溫度的“科技範兒別墅”。

八大科技系統營造的“恆溫、恆濕、安靜、舒適”的室內環境,以及全屋置換式新風系統、PM2.5過濾系統、天棚毛細管網系統,加之地源熱泵、LOW-E玻璃、同層排水等綜合應用,讓亦莊金茂府開啟了別墅的滿配時代。

在具體戶型上,亦莊金茂府的疊拚別墅擁有舒適的尺度和充裕的地上面積,180—210㎡的面積提供了多種選擇。

上中下疊的設計很好的均衡了產品資源,所有戶型皆配有花園,且都帶私家電梯。其中,中下疊配有地下空間,上疊還附贈閣樓。

下疊戶型建築面積約210㎡,享有寬闊的南向庭院。地上兩層、地下約5.9米挑空,南向超大面寬,垂直分區實現全四居功能。

值得一提的是,該戶型採用代際分層理念,一層設有南向獨立套房,並配備一鍵呼叫按鈕,方便老人居住。二層奢華主臥套,內設有全景衣帽間,舒適感堪稱極致。

最具突破性的在於,下疊的下沉式花園設計,直接與室內夾層相連,這樣就完全獲得了首層的體驗,擁有了等同於地上的通風和采光。因此,亦莊金茂府也是在北京市場上首次將“雙首層”概念引入疊拚的項目。

中疊戶型建築面積約200㎡,首層客廳、餐廳、社交廚房相通,即可實現互動、又彼此獨立,形成公共活動區。客廳與露台相連,帶來空中庭院的體驗感。此外,該戶型的地下空間也提供了娛樂休閑功能。

上疊戶型建築面積約180㎡,除難得配有花園之外,北側露台是上疊獨有的空中庭院。登上閣樓,拓展面積高達約70㎡,獨立衛生間的配置在同類產品中極為罕見。

整體來看,亦莊金茂府疊拚別墅,不僅擁有充足的地上空間,甚至還通過下沉庭院的設計,實現了雙首層功能,讓地下空間換得地上感受。戶戶均衡的資源分配,讓有天有地的別墅保持了純粹感。

據悉,亦莊金茂府還為客戶提供了不同風格的智能化精裝菜單,可根據家庭需求進行定製選擇,享受更高層級的金茂品質。

回顧疊拚別墅的演化過程,我們發現任何一種產品類型的發展都會經歷曲折。對於購房者而言,多做橫向比較,向高維度進發,才是置業最佳決策。

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