萬達要剝離所有房產業務！王健林、李嘉誠喊話透露了什麽

1月12日，萬達集團召開2018年年會，董事長王健林現場宣布向文化、服務業轉型，今年萬達商業將放棄全部房地產業務，“一平方米房產開發也不能有”。

而就在王健林發聲1天前，已經退休的李嘉誠接受媒體採訪時表示，今年世界經濟還很複雜，大家要小心點，買房要量力而行，如果分期付款能夠負擔，買了自己住沒問題，應該買，但是炒房就千萬不要，因為波動很大。

兩位房地產大佬喊話意味著什麽？2019年調控走向何方？房企會好過嗎？

萬達為什麽要剝離所有房產業務？

王健林在年會上稱，萬達要從房地產轉型的原因主要有兩個。“房地產行業有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強周期性行業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全擺脫周期。二是房地產現金流不長遠。房子不是快消品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。一些企業在房地產行業活上幾十年、上百年是可能的，但是市場銷量萎縮後，行業裡的企業數就會大幅減少。”

去年是萬達轉型的重要一年。對此，王健林用“現在說萬達轉型已經成功不算為過”評價。在他看來，萬達收入結構已經改變，主要收入來源已經不是房地產：2018年，萬達服務業收入1609億元，佔總收入的75.1%，房地產收入僅佔24.9%。“應該說萬達已經不是房地產企業，而是以服務業為主、有房地產業務的綜合性企業集團。”

最近站出來發聲的除了王健林，還有李嘉誠和王石。

1月11日，去年正式退休的李嘉誠出席長實集團晚宴，在接受採訪時稱，今年世界經濟還很複雜，大家要小心點，買房要量力而行，如果分期付款能夠負擔，買了自己住沒問題，應該買，但是炒房就千萬不要，因為波動很大。

1月9日，王石在深圳的跨年演講上說，市場給他上的最好一課是，市場是很公平的，你怎麽投機賺的錢，它一定讓你還回去。你培養了投機的隊伍，遇到不投機的市場，就不會做了。

基於此，以前房企粗放的單一開發模式，根本不可能持續長久。存量時代，房企能做的唯有轉型。只有這樣，企業才可以任憑風浪起，穩坐釣魚船。

2019年，房企迎來債務違約潮？

2018年，房地產企業歷經彷徨和煎熬，出讓股權、裁員降薪，降價促銷成為常態。隨著調控高壓態勢不減，不斷升高的融資成本和債券資金兌付壓力，成為眾多中小房地產企業無法逾越的大山，2019年，房地產企業到期債券規模逾5000億元。

無論被動或主動，2018年以來，有多家房企進行了企業或分公司的名稱變更，將名稱中原有的“房地產”“地產”，甚至“置業”等字眼替換。據不完全統計，截至2018年底，已經有近25家房地產企業更改名稱，其中不乏萬科企業股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）、保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利”）等龍頭企業。

克而瑞研究中心數據顯示，2018年11月份房企境內外發債綜合成本達到8.54%，已經創下2015年以來單月融資成本的最高水準。尤其是境外債融資，房企平均境外債融資成本11.47%，較前10月境外發債成本6.45%增長5.02個百分點。2018年1～11月，房企平均融資成本6.32%，較前10月的6.06%顯著上升，超過2017年全年平均值。

基於目前融資狀況，黃立衝判斷，進入2019年房企的資金壓力依然不小，而且會繼續承受高負債的壓力。2019年債務違約，尤其是海外債務的違約會此起彼伏，可能會出現一波債務違約潮。

房地產企業扎堆轉型

近兩年來，房地產市場持續下行，開發商的日子並不如之前好過，尤其是中小房企，在行業集中度越來越高的當下，自身規模並不佔優勢，在主營業務之外，眾多開發商開始探索新的增長點。

今年，京糧控股出售了海南珠江物業98%股權，中航善達轉讓了房地產開發業務，通過置出的方式紛紛剝離地產業務。

著名經濟學家宋清輝表示，當前，在拿地難、市場不景氣的背景下，房地產行業不再有10年前的好光景了，於是房企扎堆轉型、更名，目的是為了朝著多元化方向發展，尋找新的比房地產業務更大的市場機會。

目前，對於房企的發展來說，如果只是純粹的蓋房子再銷售，這條路已經越來越難了。“他們要從一個加工商變成一個服務商，聽起來容易，做起來千難萬難。不少上市公司高層跟我聊起這個問題都提及了。”複旦大學房地產研究中心地產運營研究所原所長蔡為民如是說道。

宋清輝預測，我國房地產市場持續下行，部分中小企業生存非常艱難，轉型是生存不下的唯一辦法，不轉型就可能會“死亡”。整體來看，中小房企生存空間不容樂觀，在未來劇烈的市場調整下，一些實力較弱的中小房企可能被市場淘汰出局。未來，房地產行業依然會延續強者恆強局面，留給中小房企的生存空間已經不大了。

2019年調控走向何方

2018年可以說是中國房地產歷史上調控政策頒布最頻繁的年度。中原地產研究中心統計數據顯示，2018全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。

然而，進入2019年後，在因城施策調控大方針指導之下，房地產調控政策反而呈現鬆綁與加碼並存局面。

麥田房產分析師張葉松表示：“綜合來看，各地2019年年初的調控表態和2018年底中央經濟工作會議傳達出的2019年政策方向是一脈相承的。在這樣的巨集觀政策指導下，‘分城施策’或將是2019年政策的一大特徵。”

中原地產首席分析師張大偉分析認為：2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮， 但這並不意味著寬鬆會成為今年樓市的主題。

張大偉分析說，從過去十幾年的調控歷史看，房地產調控最核心的是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策鬆緊程度決定了樓市調控走向。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策調整對樓市影響非常有限。

綜合觀察者網、中國經營報、華夏時報、90度地產(ID:dc90du)等