北京商住限購一周年：成交下跌90% 價格跌三成以上

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去年3月北京剛剛發布商業辦公項目調控政策時，業內就預期：這樣的一個調控政策將會帶來商住市場成交量和成交價的雙雙下跌。而如今，在調控過去一周年之際，北京的商住市場，價格出現了30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達90％。

北京亦莊的林肯公園，曾是北京商住房成交非常活躍的建案。這個項目緊鄰地鐵，配套成熟、環境優美，曾經是亦莊區域成交最活躍的商住項目。然而，在3.26政策的調控下，小區的房價和成交價都出現了大幅回調。

麥田房產林肯公園店業務經理 張江偉說，政策頒布的前一年，整個林肯公園商辦類的房子，成交量是1022套。從2017年到2018年3月26日，一共是107套，成交量下滑了89.5％。

張江偉介紹，相對其他商住項目，林肯公園成交量的跌幅還算小的。數據顯示，2017年3月26日以來，全北京商住房網簽量僅有3589套，較調控前一年的67013套，跌幅達到94.6％。整個市場的成交量出現了“凍結”，價格也出現了大幅松動。位於北京朝陽區的北京像素，同樣是北京知名的商住項目。調控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65000元/平方米，而調控後，成交價隨即出現斷崖式下跌，目前同類型房源成交價普遍在40000元出頭，而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。

3.26調控政策之後，商業辦公項目的購買被加上了嚴格的限制。無論是否為北京戶籍，購買人必須在北京有連續60個月的社保或者納稅記錄，且不能有包括商業辦公項目在內的任何形式的房產，同時必須全款購買，不能使用包括消費貸在內的任何形式的銀行貸款。在這樣的情形下，著急變現的業主大多低價拋售，而其他業主選擇繼續將房屋出租。而購買群體，則是有住房需求，但支付能力又不強的剛需群體。

北京：商住房租金穩步上升 調控下業主由售轉租

由於不限購且相比普通住宅的價格低，商業辦公項目曾經吸引了很多投資客。中介機構也表示，小區中有至少一半以上是投資客買來出租或等待升值後出售的。

對於那些沒能在調控政策頒布之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

我愛我家集團北京公司亦莊華冠店商圈經理 程澤表示，整體小區的自住率應該不超過20％，像37平米的這種開間，大概租金在3500-3800之間，50多平米的一居室，大概在5000-5300之間。

經紀人介紹說，很多早年開發的商住項目，各項標準都向普通住宅靠齊。水電費標準與普通住宅一致，大多臨近地鐵，出行、購物都比較方便，很多項目的Loft戶型結構也得到租客青睞。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致，甚至還會高過部分老舊的住宅小區。

我愛我家集團北京公司北京像素店商圈經理 王培賀對記者說，前期成交量高的時候，價格上升，業主有一部分是要拿出來賣的，現在需求量小，還是維持一個穩定的狀態，該賣的賣，該租的租，該自住的自住。

因此，在二手商住房的價格出現大幅回調的時候，很多的業主選擇把房子用來出租，對於很多購買較早的業主來說，目前的租金水準已經完全可以覆蓋購房時的月供，在沒有現金流壓力的情況下，長期出租也是一個理想的選擇。

業內人士建議：對於有意向購買二手商住房的購房者來說，要仔細考慮各種限制，不要抱著抄底投資的目的進場。

思源地產首席分析師 郭毅表示，還沒有看到一個可能放鬆的跡象，特別是針對個人購房者購買商住類產品，不能再使用杠杆，必須100％支付購房款的要求來看，在今年這樣一個相對緊縮的購房環境下，更不可能單獨對商辦類的貸款放鬆，其實從購房者角度上來看，購買商辦類產品，還是要綜合考慮自己的投入產出比的。