限價無疑是此輪調整政策中最為嚴厲的手段，因為西安70城房價指數連續“同比漲幅第一”，6月開始限價明顯趨嚴，但凡老盤推新都是零漲幅！
對於購房者，限價越嚴無疑越有利，有些建案很明顯價格停留在一年之前，但隨著限價時間的推移，也暴露出越來越多的問題。我把它稱為限價下的樓市怪象！
壹丨新區價格反超主城
西安主城區限價力度明顯收緊，而西鹹新區卻絲毫不受影響。灃東、甚至灃西的建案備案價開始無限逼近，甚至反超主城區。
部分平層項目位置
以主打平層大宅的建案為例，地處灃東的綠城留香園首批精裝產品備案價高達22530元/㎡，這樣的價格已經超越了主城區內不少大平層項目。根據近期的公示情況，位於曲江一期門戶位置的華潤悅府備案價21016元/㎡，地處市府核心板塊的龍湖景粼天序毛坯價17633元/㎡，西安首個地王項目西安壹號院18414元/㎡。
普通高層產品同樣如此，大學城板塊的萬科城如園精裝高層備案價13658元/㎡，曲江二期的中海曲江大城高層14131元/㎡，而在灃東備案系統內的電建洺悅府、華宇東原閱境備案價均在16500元/㎡左右。即便是享受了所有優惠，灃東建案的成交價也與主城區的同類型產品接近，甚至更高。
灃西新城的招商雍景灣雖不用備案價格，但售價已經賣到1.6萬/㎡-1.9萬/㎡，也是分分鐘在主城區隨便入
由於限價力度的不同，西鹹的不少房價幾乎與主城區持平，但畢竟一個是未來一個是即有！那麽問題來了，同樣的置業成本，你更願選主城還是新區呢？
貳丨品質、地段更好，價格反而越低？
第二個怪象是區域中，位置更好的建案價格反而更低。地處曲江一期的萬科翡翠國際總高33層的精裝高層備案價僅13001元/㎡，而同推精裝高層的陽光城翡麗曲江備案價13351元/㎡，三迪楓丹14640元/㎡。
萬科翡翠國際的優勢很明顯，不僅屬於曲江一期，其周邊的商業、教育等配套也要明顯優於這兩個建案，品牌力也更強。但就因其銷售時間長，推貨早，所以價格停在一年多以前！
同樣的情況還發生在滻灞，紫薇花園洲毛坯高層備案價10318元/㎡，小高備案價11833元/㎡，區域內的世園林逸也有與之類似的產品，但其高層、小高產品的備案價均高出紫薇花園洲近1000元/㎡。旁邊的碧桂園閱江府雖然是精裝，但今年4月小高的備案價高達2.1萬/㎡。
紫薇花園洲是典型的地鐵物業，西北側約300米便是地鐵三號線務莊站，又與滻灞為數不多的大型商業——砂之船奧萊一路之隔，社區低密，但同樣因為是老盤，所以價格停在一年前。
也因為這樣明顯的價格差，讓這些老盤成為區域內“逢開必爆”的項目，市場的兩極分化是否應該重新思考新老盤的價格審核標準呢？
叁丨樓位價差無從體現
第三個怪象是前兩日一粉絲反饋我的，他告訴我自己買了康橋悅蓉園的12#樓，可最後一批推的洋房不僅位置比他好，價格也沒有差異。我們知道在以往住宅的定價中，因樓位差異，各樓棟間的均價通常都有價差，但如今西安限價力度嚴苛，在“零漲幅”的環境中，各樓棟均價一致，樓位差價無法體現。
康橋悅蓉園樓位圖
康橋悅蓉園首開的11#、12#洋房產品均價分別為13739元/㎡、13409元/㎡，就社區整體樓位而言，兩棟洋房位於小區南側，臨路臨幼兒園，而最近一批推售的2#、3#、7#、8#、9#洋房位於小區中央，顯然位置更好，但其均價仍是13709元/㎡。
禦錦城地塊位置圖
城東兩千畝大盤禦錦城也是如此，前期推售的九期25#、26#樓均價11371元/㎡，而最近一批推售十一期28#、29#樓均價11598元/㎡，就兩期的地塊位置而言，九期雖然更臨近商業街、公園、教育配套等，但同時其東側緊鄰東三環，噪音汙染難以避免；十一期位置則處於整個社區的中央位置，四至均是社區內部道路，人流、車流有限，其南側更靠近凱德廣場、地鐵一號線滻河站，位置顯然更為優越，但同樣因為限價，原本預計1.3萬/㎡的價格隻備到了1.15萬元/㎡。
中海長安府樓位圖
中海長安府近兩次推出的高層、洋房均價也未發生變化，高層14821元/㎡，洋房18600元/㎡，但從樓位來看，近期推售的洋房14#樓並不如此前推售的11#、12#樓，而高層15#樓清盤後，後期16#、18#樓臨路但價格顯然沒有之前推售的樓位更好。
可見如果房企“捂盤惜售”把好樓位留到後面推，對於前面已購房的業主不公平；但如果先推了好位置，臨不利因素的樓位放在後面推，零漲幅下，後面買的購房者心裡也會不爽！限價打破了原先的樓位定價原則！
限價力度的收緊，壓縮了很多建案的漲幅空間，沒法按照市場定價，才出現了這種種怪象！對於購房者也必須及時調整策略，多比較主城區和新區的價格，多維度判斷價格的合理度，除了了解該批次推售的樓位，還要了解建案後期推售的產品情況。
買房路上不想做冤大頭，就得多看、多跑、多問！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室