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五大深層原因致樓市調控不會放鬆

日前,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在京主持召開了房地產工作座談會,提出要堅持從全局出發,進一步提高認識、統一思想,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策、一城一策,從各地實際出發,采取差異化調控措施。中央有關部門和北京、上海等10個城市負責人參會。

這是近幾年關於房地產行業召開的規格較高的座談會,隨後廣東省東莞市就緊急升級了樓市調控政策,加碼限購範圍的基礎上還提出了限售措施。經統計,在剛剛過去的7月,已有杭州、寧波、深圳、南京和東莞5市升級了樓市調控政策,嚴厲打擊炒房等樓市投機行為,其中深圳和東莞的調控政策堪稱當地“史上最嚴”樓市調控。不僅如此,媒體報導,央行近期下發通知對線上消費貸款流入樓市情況進行全面摸底。

表面上看,此時繼續收緊房地產調控政策是由於全國房地產市場又有升溫的勢頭。國家統計局近期公布的最新大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,6月70個大中城市新建建案價格同比上漲的城市有63個,同比下跌的僅有7個。在二手房方面,6月70個大中城市二手房價格同比上漲的城市有44個,同比下跌的有26個,同比上漲城市多於下跌城市。從這點看,當前不將房地產作為短期刺激經濟的手段,“一城一策”對房地產行業進行調控是有利於遏製短預售屋地產市場升溫的。但這僅是停留在表象階段,更深層次的原因其實涉及我國經濟健康發展方面,如果不能站在這個角度考慮問題,就很容易陷入此前樓市調控節奏的思維定式。

事實上,從疫情的出現導致經濟增速大幅下滑開始,市場就始終存在一種放鬆樓市調控的呼聲,原因在於房地產產業鏈較長,可有效帶動上下遊各個行業快速回暖並帶動經濟復甦。而且,從2007年起,每到3年左右的經濟下行周期,放鬆樓市調控就成為一個必選項,比如2018~2019年、2012~2013年、2015~2016年,這次其實又到了關鍵的3年周期尾聲,但從當前樓市調控的定調看,放鬆調控已經是不可能實現的了,這其中主要有五個方面的深層次原因。

站在激發企業家精神目標的角度,此前20年由於房地產市場的持續繁榮,同樣的資金投資到實業上和房地產差別巨大,投資實業面臨巨大的市場競爭,一個決策失誤可能導致投資虧損,而投資房地產則穩賺不賠,既不用考慮風險又不用辛勤勞作。長此以往,會對企業和企業家形成負向激勵,正常的社會秩序就會被打破,市場脫實向虛的風險也會隨之加大。

站在保持物價穩定的角度,房地產巨大的吸金效應會大幅增加全社會的運行成本。大城市有一個奇特的現象就是某些商品因為市場供過於求而價格下跌,但在超市購物的城市居民卻基本感受不到商品價格的下跌,主要原因其實就在於房價上漲過快導致的房屋租金成本在商品價格中所佔比例較大,進而增加保持物價穩定的難度。

站在債務周期的角度,此前每3年一次的周期其實是在大的債務周期中的小周期,主要是由於期間居民杠杆率還有上升空間,通過一定的政策刺激居民還可以通過加杠杆的方式購房,但如今債務周期已經接近頂部,一方面居民住房擁有率在全球範圍內遙遙領先,另一方面居民杠杆率在每個小周期內快速增加,2020年一季度末,我國居民杠杆率已達57.7%的歷史新高,10年間上升了32個百分點,雖然這一總體杠杆率水準較發達國家還有一定差距,但是不容忽視的是我國居民部門在國民收入分配的比例也低於發達國家,可以說我國居民部門短期已經沒有繼續大幅加杠杆的空間了,當債務短周期遇到債務長周期時,以前的短周期的操作方式就不再起作用,短期只能通過控制杠杆率的增加和逐步提升居民收入水準慢慢保持杠杆率穩定。

站在我國經濟整體轉型的角度,我國工業化進程當前已接近末端,驅動經濟發展的動力迫切需要由傳統要素驅動轉向科技和創新驅動方面。這一轉型勢必是一個漫長的歷史過程,如果期間房地產市場持續繁榮,那麽市場上的土地、人才、信貸等要素仍會源源不斷地流向房地產領域,而真正需要獲得這些要素的科創類企業就無從發展,經濟整體轉型也就無從談起,因而必須逐步改變居民對房地產市場隻漲不跌的預期,引導要素轉變流動方向,如此才可配合經濟轉型發展。

站在錯綜複雜的國際形勢角度,當前全球經濟金融環境日趨複雜,發達國家保護主義日益猖獗,未來全球經濟增長面臨較大的不確定性,這期間避免經濟大起大落、保持經濟和金融市場的平穩是重要舉措,可減小國際經濟金融市場寬幅震蕩對我國的影響;相反,如果此時仍不限制房地產市場非理性繁榮,則國際經濟金融市場的動蕩就很容易傳導至國內市場,1997年亞洲金融危機雖有外部原因影響,但根本原因還是東南亞各國經濟運行存在內在問題。

綜上,近期熱點城市收緊樓市調控政策表面上看是為應對短期這些城市房價上漲的壓力,根本上則是激發企業家精神、捋順社會經濟秩序、保持物價穩定、防止居民杠杆率過快增長、促進經濟平穩轉型和應對國際經濟金融市場寬幅震蕩的客觀要求,短期無須對樓市放鬆調控抱有幻想。

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