觀點地產網8月下旬依舊是內房股披露2019年中期業績報告的高峰期，央企中海地產同樣不例外，8月22日午間與碧桂園等房企幾乎同一時間公布業績。
從整體經營數據來看，中海地產作為房地產行業“優等生”依然保持了穩健增長。其中2019年上半年收入933.8億港元，同比增長5.39%；股東應佔溢利249.4億港元，同比上升7.4%；核心淨利潤209.9億港元，同比增長9.5%。
若從淨利潤率的角度觀察，上半年中海地產淨利率達到26.7%，較2018年底上升0.5個百分點。該盈利增速在同儕之間已屬優秀水準，讓中海地產大概率蟬聯“最賺錢公司”。
但從股價走勢看，資本市場對這份成績單似乎不夠滿意，8月22日中海地產跌2.12%至25.35港元，跌幅超過恆生指數（0.84%）。資本市場人士對觀點地產新媒體透露，在當天下午中海地產業績會上，不少投資者都表達了類似淨利潤增長放緩的擔憂。
觀點地產新媒體獲悉，中海地產主席兼行政總裁顏建國，執行副總裁、運營總監兼總建築師羅亮，副總裁郭光輝、財務總監呂世傑以及包括商業公司負責人在內的一眾高管，出席了香港的業績會。
其中有投資者認為，中海地產在盈利增長方面“相對比較乏力一點”，希望管理層向外界傳遞更多信心。
儘管中海地產過去兩年更換了高層，但數據顯示，2016-2018年該公司營收增長緩慢，同時核心淨利潤增速分別為13.82%、9.21%、8.30%，至2019年核心淨利潤同比增長9.5%，已持續告別兩位數時代。
其中對於今年上半年的增速，顏建國解釋系用港幣計價拉低所致，若按人民幣算，核心淨利增長大約為15.6%。他同時表示，過去幾年公司銷售增速較慢，因此營收、利潤也受到影響。按照房地產預售制度及竣工時間推算，營收往往較銷售滯後兩年左右。
上述表態與半年前幾乎相同。今年3月20日，顏建國在2018年業績會上對媒體回應，中海的營收和利潤都是過去幾年轉換來的，而那段時間銷售增長沒那麽快，所以規模增長稍微慢一點。
資本市場人士對觀點地產新媒體透露，顏建國在此次業績會上釋放的積極信息繼續是，中海自去年起銷售規模快速增長，借此扭轉外界認為其盈利增長緩慢的印象。
據中海地產年報披露，自2017年6月顏建國出任中海地產主席以來，2018年及2019年上半年該公司銷售金額分別達3012億港元、1942億港元，同比增速在29%上下，高於他上任之前數年的水準。顏建國還將上半年銷售增速總結為“TOP10裡名列前茅”。
也正是從這兩年起，中海地產在銷售端的周轉速度逐漸提高。
同時從售價的角度看，2015年至2019年中海地產每平方米銷售單價從1.43萬元升至2.1萬元，這或許正是該公司在區域選擇上逐步收縮至核心城市的體現。
但資本市場人士也意識到中海對盈利的表述發生的細微區別：“中海表示將以利潤持續穩健增長為目標，管理層強調的是利潤總額而非增速。”
據他回顧，顏建國認為從中長期來看，房地產行業利潤率肯定會緩慢降低，中海要“未雨綢繆”提高規模，這樣才能保證利潤總額不變，“他說有信心保持利潤持續穩健增長”；郭光輝則呼籲關注“複利”指標，認為到了一定淨利潤規模後，始終保持長期穩健的增長速度將是中海未來行穩致遠的關鍵。
在承認並面對利潤增速放緩後，中海地產轉向了以“又好又快又穩”為目標的發展階段，顏建國強調這是過去兩年公司堅持的方向，“好”字在前，“快”字在後。
據了解，他在現場強調，中海的銷售規模增長是建立在低負債率的基礎之上，通過高周轉而非高杠杆實現。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
數據顯示，中海地產上半年在18個內地城市及香港新增24宗地，總地價751.8億港元，權益地價574.1億港元，總樓面面積464萬平方米，單價達1.1萬元/平方米高於過去兩年30%以上。進入7月份，中海在香港、北京等地繼續拿地，有統計稱至7月底拿地金額達841.1億港元。
中海新增的土儲裡不乏備受關注的高總價地塊，比如54億元獲得的深圳光明區項目，79.4億競得的北京年內總價地王等，透露著對補充土儲的迫切。以深圳為例，觀點地產新媒體了解，在6月底拿地之前，中海已面臨無項目開發的境地，上半年其在深圳竣工面積僅0.9萬平方米，是華南地區最低的城市。
而截止6月底，中海地產土儲總建築面積9175萬平方米，較去年底增長30.88%。
觀點地產新媒體了解到，顏建國在業績會上表示，中海去年新增投資安排1300億港元，上半年完成43%左右，因二季度市場調整而放慢拿地節奏，拿地近一半集中在一線城市及香港。
他表示，下半年會一如既往按照自己的風格拿地，這樣能保證持續發展，至於土地的選擇考驗投資精準度。這與其它房企的做法有所不同，近期包括旭輝、富力、融創等房企均表態下半年減少拿地。
至於有投資者質疑中海拿地單價過高導致盈利承壓一事，顏建國回應稱，主要是所拿地塊更靠近核心地段，因此出現結構性上升，通過提高周轉速度將資金收回來，且這批土地基本能滿足公司回報率要求。羅亮則強調，這些都是優質土地，“盈利是不會有問題的”。
在保證銷售及土儲增長的同時，財務健康穩健是中海管理層最為得意的地方，這是競爭力的體現。上半年中海錄得回款增長至1041.2億港元，加權平均借貸成本4.28%保持行業內一流水準，期末可動用資金1438億港元，而淨借貸比率維持在35%的低水準。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
中海管理層提及了數項提高回款的做法，包括對回款統一管理，按周期催款，提高一次性付款客戶的比例，如此等等。“公司根據負債率、回款及對市場的判斷，合理鋪排全年的經營計劃。”
按照計劃，中海地產2019年實現銷售額3500億港元，2020年則實現4000億港元。資本市場對觀點地產新媒體透露，中海今年可售貨值約達7000億港元，其中下半年可售貨值達5000億港元，意味著只需要去化30%多就可以達標。
“中海管理層數次強調不會惜售、會全力賣房，但在今年達標幾無懸念的情況下仍舊不調整3500億的目標指引，大家都覺得有些保守。”
觀點地產新媒體了解到，顏建國對此回應是，中海始終追求利潤，規模和效益要平衡去對待，有時候追求利潤，銷售速度就會慢點。同時公司認為雙位數的增長可持續相當一段時間，因此經營比較從容，希望“利潤多一點”。對於目標調整，他始終未予以松口。
而再度被問及銷售目標是否調整後，顏建國繼續強調“利潤總額肯定會穩定增長”，轉而提及中海的派息率在去年的基礎上會進一步增加。
上述資本人士分享了自己觀察所得的心得：“顏建國數次對上半年的業績說‘不錯’，他認為這個成績還是不錯的，管理層比較滿意。
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