懂財帝出品 作者｜逸 凡
若乾年後，當許家印回望2020年的那個春天時，他一定會依舊激動不已。
同時代的地產商人潘石屹過早拿著現金不敢擴張，這一年轉手將旗下的中國地產物業大拋售，首富李嘉誠也早在幾年前斷斷續續大幅拋售中國地產……
一千個觀眾眼中有一千個哈姆雷特，商人眼中的未來中國也有天壤之別。
但許家印眼裡的中國不一樣。
從一個普通貧寒農家子弟到中國首屈一指的商人，他與很多國內的商人都不一樣。
出生於河南周口市的一個小村莊——這是華夏大地的一個縮影，他比一般人更深入了解中國底層蓬勃的需求，更理解中國浩瀚的商業圖景。
他與中國三十年共振。他完整經歷了中國過去三十年最波瀾的高考改革紅利、改革開放紅利、商業地產紅利。他所站立的地方，就是中國崛起的地方。
許家印宣布恆大全面實施新戰略
站在歷史的關口，許家印掌舵的恆大不再是大象，而是輕盈的超人，翩翩起舞。
全球動蕩，許家印眼裡的恆大以及中國風景獨好。
2020年開春，恆大掌舵者許家印跳起輕盈的腳步，制定了下一個三年的新戰略：高增長、控規模、降負債。
他描繪了恆大銷售額「高增長」的螺旋線：2019年6010億，2020年8000億，2020年破兆。
這個「高增長」可控，可觸摸。
恆大夏海鈞在業績發布會上披露，截止3月31日下午4點麽，恆大3月份銷售額達612億元。2020年第一季度，恆大累計銷售1456億元，同比增長22.5%。
危機之中，恆大顛覆性創造了一個全新市場。恆大網上平台實現買賣房信息全流通。數千萬地產銷售人，附著在這個平台。恆大開始形成網上銷售護城河，走在地產電商化的最前沿。
未來3到10年，恆大穩定的銷售業績可預期——源於豐裕的土地儲備，這是同行所不具備的核心優勢。
年報披露，截至2019年底，恆大土儲規模達2.93億平方米。
2020年，恆大現有的可售貨量為1.32億平方米，其中已售未結的規模就已達4500億。恆大對於這些項目是實行分期支付收購款項，其股權也是分期確認。這部分銷售額對於恆大在未來是可確保的營收來源。
恆大一季度銷售及回款對照圖
「給我一個杠杆，我能把地球撬起來。」古希臘哲學說。
人人知道杠杆帶來的巨大收益，但是很少人能像許家印知道何時調節杠杆。
早在2017年，恆大的第7個三年計劃，恆大放棄了此前11年的高速擴張，從「三高一低」模式切換到低負債、低杠杆、低成本、高周轉的「三低一高」模式。
2020年這次，是恆大的第八個三年計劃起步之年，「高增長、控規模、降負債」是「三低一高」的延續。
「控規模」，恆大嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
土地優勢，是恆大的核心優勢。擴張周期，加杠杆；降杠杆周期，低成本的土地儲備是安全墊。目前恆大土地儲備總計2.93億平方米，其中67%分布在一二線城市。
「麵粉已經在我們口袋裡了」。正如夏海鈞所言，這些土地儲備是恆大未來幾年實現高利潤的基礎。
2019年，恆大毛利潤達1329億，淨利潤408億。按照10%的金利計算，2020年，其利潤超過600億，2021年淨利潤超過1000億。
許家印的新戰略中，一手「高增長」，一手「控規模」，最終實現「降負債」，實現高投資收益，高利潤。
恆大杠杆與利潤的掌控中，我們能尋覓許家印的謀略。
成立於1996年的恆大，晚於1984年成立的萬科，也晚於1992年成立的碧桂園。2016年以前的二十年，恆大是追趕者，恆大高負債、高增長，實現逆襲。
2017年，恆大率先在同行中降低負債率。過去幾年的負債率不斷降低。翻開財報可發現，恆大負債中，很多一部分來源於並購項目中存在信託融資。2019年恆大新增土儲超過一半來自於並購，隨著這些項目的銷售，恆大的利息成本、債務成本會大幅降低。
此外，恆大未來三年每年新增土地儲備將降低到4000萬平方米，而以前每年新增土地儲備6000—8000平方米，這可帶來2000億現金餘額。
恆大計劃2020年減少2000億負債，此後每年減少1500億負債。2020年，恆大實現總負債少於4000億，實現財報健康。
沒有成功的企業，只有時代的企業。
恆大的戰略節奏是「三年計劃」。過去二十年，許家印與中國改革大潮共舞共生，他踏準了節拍。
第八個「三年計劃」恆大舞步變幻，開始了新能源汽車、文化旅遊、健康產業的大筆布局。
2019年，恆大大手筆投入新能源汽車產業147億，未來兩年，持續在該領域每年投入100億元。恆大的雄心，是成為全球實力最強、規模最大的新能源車企。
2020年歷史的轉折關口，中國的新能源汽車正在騰飛的前夜。
若乾年後，當我們回頭再看2020年，或許能才能看懂許家印在歷史關口的每一個動作意味著什麽。
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