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樓市「小陽春」退燒終究未能進入「盛夏」

持續了兩個月的樓市「小陽春」終究未能進入「盛夏」,5月份多項房地產指標顯示出樓市明顯降溫跡象,不僅全國二手房價格漲幅全面放緩,全國建案銷售面積和金額累計增速雙雙回調,而且房地產開發投資累計同比增速今年以來首次回落並創年內新低,土地購置面積和成交價款更是累計同比下降超三成。

樓市「小陽春」退燒,可能的原因之一是近期高層頻繁對外喊話,宣示「房住不炒」的政策取向。比如3月樓市量價齊升、地王再現引起警覺後,住建部在一個月內兩次對房價、地價波動幅度較大的共十個城市進行預警提示,再次強調「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」;再比如當大城市全面放開/放寬落戶限制引發調控放鬆猜想後,國家發改委明確回應稱放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控,「房住不炒」定位必須堅持、不能動搖。

而高層頻繁對外喊話,可能是有一種對於房地產過度金融化的擔憂。銀保監會主席郭樹清近日在陸家嘴金融論壇上是這樣說的——「必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來,我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升,相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準。更嚴重的是,新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資,不僅擠佔其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重」。

基於這種擔憂,方方面面的收緊政策陸續落地。中央層面,銀保監會發文要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規「輸血」房地產。地方層面,北京國管公積金貸款政策收緊;西安實施資金流動性風險防控一級響應措施;蘇州更是多次加碼調控政策,不僅限售,而且還要求全年房價漲幅不超過5%。

除了高層的頻繁喊話和方方面面的政策收緊,樓市降溫還有一個原因是購房者趨於謹慎,經過一季度需求的集中釋放後,市場潛在的購買力沒有那麼大了,在短期的脈衝現象之後,市場就歸於平靜。

展望後市,在高層持續強調「房住不炒」、調控政策不會放鬆的背景下,預計針對房地產的貨幣信貸「閥門」或進一步擰緊,那種再次火熱的市場情況不太可能出現,但突然冷下去也不太現實。這種降溫後回歸理性的平靜狀態可能還會持續下去,既不會快速上漲,也不會很快下跌,市場平穩才是最終調控目標。

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