土地市場“好采頭” 北京現“退燒”跡象

本報記者 王營 北京報導

“冷暖自知。”北京市一家大型房企負責人4月25日說。

4月24日，北京市推出門頭溝與房山區兩宗限價地塊，但無一家房企報名，流標已成定局。至此，2018年以來，北京市已經流標6宗地塊。

自2016年9月30日以來，北京市歷經多輪調控。土地市場也從高熱狀態轉而退燒。中原地產首席分析師張大偉注意到，在過去的一年多時間裡，從2016年四季度開始，北京合計已經有超過19個政策日，發布了各種房地產調控政策細則78條。“房地產調控內容更新到房地產供應、交易、監管等方方面面。這一輪北京房地產市場的調控政策可以說是歷史最嚴格，最密集。限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加推出共有產權房、限價建案等加法政策。”

58安居客房產研究院北京分析師李震注意到，6宗地塊流拍的原因是整體位置較偏遠沒有佔據北京核心位置；額外配建其他性質的住房和配套佔比較大，建成以後的建案限售價格保證不了開發商的利潤。

張大偉認為，在房地產市場降溫背景下，開發商拿地熱情整體在退燒。

流拍的地塊

4月24日流標的兩宗地塊分別為門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村地塊和房山區青龍湖鎮中心區地塊。

資料顯示，門頭溝地塊為門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會停車場用地。宗地限定建築面積133434平方米，061地塊居住面積39302平方米，區域交通樞紐地塊94132平方米。按照掛牌檔案條件規定，該地塊起始價26.2億元，地塊上所建商品住房銷售均價不超過4.5萬元/平方米(含全裝修費用)，最高銷售單價不超過4.77萬元/平方米(含全裝修費用)。

房山地塊為北京市房山區青龍湖鎮中心區01-0010、0021地塊R2二類居住用地、01-0015、0027、0028地塊B4綜合性商業金融服務用地、01-0032地塊S4社會停車場用地。該地塊合計面積為136087平方米，地塊合計有49254平方米的住宅，其他為商業金融部分。

按照競拍條件規定，地塊起始價16.3億元，宗地所建商品住房銷售均價不超過3.8萬元/平方米(含全裝修費用)，最高銷售單價不超39985元/平方米(含全裝修費用)。

張大偉認為，這兩宗地塊均不優質，住宅部分比例低，預計開發商拿地積極性不會高。比如，門頭溝地塊中MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地面積僅為39302平方米，但區域交通樞紐地塊卻高達94132平方米，另外停車場地塊部分不佔建築規模；房山地塊合計面積為136087平方米，但該地塊合計僅有25360+23894平方米的住宅，其他為商業金融部分。

上述兩宗地塊並非個案。李震注意到，今年以來，北京市共有6宗地塊流標，流標土地均為限價房和共有產權地塊。“拿共有產權地塊來講，土地產權一部分歸政府，一部分歸個人，且該建案銷售價格並不比同地段的普通商品住宅價格低，這樣一來，就出現了購房者棄選的行為，同時也加大了開發商的回款壓力；對於限地價地塊，雖然整體建案銷售價格低於同地段的二手房價格的倒掛現象，對購房者來說是利好，但是高額的地價成本仍然造成開發商利潤降低，短期內只能觀望。”李震表示。

4月20日，北京市出讓延慶區YQ00-0300-0058等地塊（以下簡稱0058地塊）。值得注意的是，該地塊是2017年北京市出讓的最後一宗地塊，但當時因無企業參與競標最終流拍。再次上市時，北京市將掛牌價下調了7億元。最終被碧桂園+中鐵建聯合體摘得，成交價格33.2億，樓面價18200元/平方米。

房企“離京”

北京作為首都，一直以來，在各大房企拿地布局中非常重要。一些外地開發商甚至將進軍北京作為全國化布局的必經之路。但近年來，隨著城鎮化步入發展後期，北京市土地市場規模出現自然萎縮。另外，相較於其他城市，北京市調控力度也更大。因此，不少開發商轉為將開發重點轉向其他城市。

張大偉注意到，從土地供應節奏看，4月24日2宗地塊是待售的最後兩宗，暫時無新掛牌土地，2018年北京的土地市場預計將繼續低位運行。北京年內土地成交金額已經達到了606億，整體平均溢價率明顯降低，在房地產市場降溫，限價房去化難度加大的預期下，開發商拿地整體熱情退燒。

市場反應通常影響著開發商的拿地熱情。張大偉認為，“對於其他城市的調控，北京的樓市調控力度最大。”

高壓的調控帶來的是市場慘淡。據中原地產數據統計，2017年全年住宅簽約只有1764億，2018年一季度簽約只有186億。在這樣的背景下，開發商資金鏈壓力越來越大。

由於北京市拿地日益艱難，一些開發商不得不將目光轉向京外。北京市老牌國企華遠地產近期對媒體透露，華遠地產全國戰略版圖已輻射京津冀、西部、中部、珠三角四大區域，進入北京、天津、長沙、西安、重慶、廣州、佛山等七大城市。3月以來，華遠地產斥資52億五度出手拿地，但均不在北京。

一些全國布局房企北京分公司也普遍面臨拿地難問題。這些公司的解決辦法是擴大管理半徑，將北京地區擴大至環京甚至華北地區。

李震稱，北京市六宗地塊流標還不能代表整體趨勢，畢竟從全國來看，政府加大了對一線城市樓市的調控力度，表現在土地上，因地製宜采取不同的限價限售手段，直接造成開發商利潤減少，甚至在交易環節也較之前繁瑣。開發商轉頭調向新一線城市或者二三線城市發力，由於這些城市土地還沒有飽和，較一線城市房價相對較低且購房資格相對輕鬆，開發商看準了這些城市的開發潛力，再加上一線城市購房需求的外溢，這些城市樓市火爆還會持續一段時間。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至2018年4月19日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，土地出讓金高達10691.26億，同比2017年同期的6904億，上漲幅度高達54.8%。最高的杭州賣地1037億，同比上漲323%，其次北京573億，同比上漲16%，蘇州551億，同比上漲118%。土地市場從金額看，不少二線熱點城市土地市場迎來好采頭。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等38個城市賣地超過100億。