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三四線的房子,原來都被這些人買走了

2017年以來,隨著三四線城市的行業地位顯著攀升,相關的投資價值也開始進一步顯現。國家統計局數據顯示,從2016年初至2017年末,一二線城市建案成交面積佔比從40%下降到了32.6%,三四線城市成交佔比則對應上升了7.4個百分點。土地市場表現方面,三四線城市全國成交面積佔比維持不變,但成交金額佔比上升了8個百分點,地價增幅顯著高於一二線城市。溢價率指標也在2017年超過了一二線城市,在各能級中熱度最高。

為了更全面地了解當下三四線樓市特徵,在對城市交易數據跟蹤分析的基礎之上,也有必要對三四線城市的購房者特徵做更深入的了解。為此,本文將以CRIC調研的100座三四線城市客戶數據為樣本,對購房人群個體特徵和購房偏好進行多角度研究。

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購房者特徵:本地人數量更多

1、西南、東北購房者歲數更大

相較一線和準一線城市,三四線城市房價相對低位、走勢平穩,三四線購房者的年齡分布也更加均勻,佔比最高的客戶年齡段為35-40歲,佔整體購房者數量的22%,其次30-35歲、40-45歲年齡段的客戶也分別佔比20%和19%,25-30歲的客戶佔比達到16%,總體來說25歲至50歲的客戶是購房的主力,且其中各年齡段的佔比相差不大,其他年齡段中,50-60歲的購房客戶相對較多,佔比達到10%,25歲以下和60歲以上的購房客戶佔比則相對較少,均不足10%。

將100個三四線城市按照地理區域劃分為七大區域,不同區域的客戶分布情況存在一定差異:

①華北的購房客群年輕化較為明顯,30歲以下客戶共佔比33%,在各區域之重位列第一,50歲以上的客戶共佔比11%,比其他區域的平均值低了5個百分點,華北客戶群體中,佔比最高的年齡段為25-30歲,佔總購房者的23%。典型如秦皇島的年輕購房客戶比例高達30%,遠高於其他城市

②西南、東北區域客戶整體購房年齡偏大,與華北區域客戶不同,西南和東北區域三四線城市的客戶整體購房時間偏晚,購房客群最為集中的年齡在40-45歲,且西南區域城市中年齡在50-60歲、60歲以上年齡段的分別佔比13%和10%,為該年齡段佔比最大區域。如西南的遵義和東北的大慶,60歲以上客戶佔比分別達到了20%和17%。

2、男方決策並非絕對主導

房屋的居住用途並不僅是為了滿足夫妻某一方的需求,而是整個家庭的居住需求,購房決策正在從以男性決策為主逐漸向夫妻共同決定轉變,從百城購房者決策情況分布來看,目前男性主導和夫妻共同決定佔比相同,均為34%,女性主導和聽取他人意見決策則分別佔比為23%和8%。

按各區域表現來看,華北地區男性主導購房決策的佔比最大,佔比達到4成,典型如秦皇島男性決策佔比達到57%;此外西北、西南的男性主主導購房決策分別佔比36%和35%,大於百城均值;而女性在購房決策中的佔比在各區域之間差異不大,最高的華中、華北佔比為25%,而佔比最低的華東也有22%的購房決策由女性主導。

3、華東本地客購房最為積極

三四線城市從經濟發展、人口結構、房地產市場發展等各個方面都存在很大的內部差異,且從現狀來看分化還在繼續。從客戶來源來看,三四線城市一般還是以本地客戶為主,本地客戶平均佔比達到八成,外地客戶佔19.9%,從各區域數據差異來看,僅有華南區域的三四線城市本地客戶佔比剛剛超過7成,外地客戶佔比高達28.76%,比全國均值高出8.8個百分點,說明華南區域吸引的外地跨市購房投資客相對較多。

本地客戶購房最為積極的區域為華東區域,本地客戶佔比85.9%,外地客戶僅佔14.1%。從房地產市場活躍程度來看,華東區域有一大批投資客活躍,上海、杭州、南京等熱點城市均有大量外溢的投資需求,帶動周邊的城市樓市熱度上漲,但華東區域的三四線城市本身經濟狀況也相對較好,當地客戶投資購房相對積極,所以也提升了本地客戶的佔比。

結合三四線城市的戶籍人口比和外地購房者佔比來看,常住戶籍人口比高的城市主要分布於長三角和珠三角區域,其中又以三亞、東莞和佛山的外地客戶佔比較高,海南三亞作為旅遊城市,跨省投資的客戶一直較多,東莞、佛山也吸引到很多一線城市的外溢投資客;嘉興、常州、無錫作為長三角典型的發展前景良好的三四線城市,外來常住人口較高,外地購房客戶佔比主要在2至3成,佔比不高的原因主要為本地客戶也相當活躍、且都處於嚴格限購狀態。

同時在常住戶籍人口比過低的城市中,極少出現外地購房客戶佔比高的情況,如遵義、衢州、龍岩等,此類城市大多整體經濟發展情況一般,對人口吸引能力弱,或是處於人口流失的階段,對外部購房者的吸引力也不高。

最後,對外來客戶佔比TOP5的城市進行客戶來源地分析,外地購房客戶佔比最高的五個城市為三亞、佛山、東莞、鄂州和廊坊,三亞的外地客戶佔比高達5成,其余四市的外來客戶佔比也都在4成以上。

外地客群較多的情況,在三亞、佛山、東莞、廊坊應該已經眾所周知,值得一提的還是湖北省鄂州市。這裡的外地客群主要為來自武漢,佔比達到63%。鄂州是湖北省最小的地級市,其優勢在於與武漢接壤,2017年鄂州的房價漲幅高達31%,其中部分建案的價格更是步步攀升,幾乎達到一日一價、一房難求的地步。鄂州樓市的突然爆發,主要依賴於規劃利好提升了對未來前景的看好,2016年4月,民航局正式同意將湖北鄂州燕磯作為順豐機場的推薦場址,作為航空物流樞紐,機場的建成將會帶來大量的就業機會以及人口,人口是樓市需求上漲的最重要動力,順豐國際機場已經於2017年12月正式開始建設,預計2025年的旅客吞吐量將達到100萬人次,2045年更是翻15倍,達到1500萬人次,這樣看來,鄂州樓市還有較大的上漲太空。

4、一二線跨城買房:“要價格便宜,更要距離近”

從上一節分析可以看到,除三亞等少數旅遊城市以外,大多數三四線城市的外地客源還是來自於房價水準更高的一二線城市,具體購房動機方面不一而足,或是出於返鄉置業需要,或是因為核心城市邊界擴張、或是為了資產配置的投資性需求需要,但吸引他們到來的兩大最關鍵因素,還是距離近和價格低。為此,本節篩選了三四線城市500公里以內的一二線城市,將每一個三四線城市和二線城市作為一個“城市組”進行研究,對城市之間的距離、住宅價格差距以及相應三四線城市客戶中來自一二線城市的比例進行了分析。

由下圖可以看到,客群佔比較大的城市組距離大多在100公里以內。諸如“嘉興-上海”、“東莞-深圳”、“佛山-廣州”、“滁州-南京”等,對於這些三線城市而言,毗鄰的一二線城市也是客群的主要來源,20%以上的客戶都是自於這些區域核心城市。城市間距離較遠的城市組中,只有“延邊-長春”,“攀枝花-成都”等少數佔比較高,但這些城市自身情況也比較特殊,一方面是因為延邊和攀枝花地理位置較偏,沒有更加臨近的區域核心城市,長春、成都已經是最近的一二線城市;另一方面是這些城市旅遊地產方興未艾,使得外來購房者的距離敏感度有所降低。

但在價格指標上,“城市組”之間的客群佔比變化並不明顯,如湖州到上海,房價相差超過37000元/平方米,但湖州來自上海的客源佔比只有7%,相反鄂州和武漢之間的房價價價差不到4000元,但在鄂州的所有客戶中,來自武漢的達到了27.6%。

按分段統計來看更加直觀。按距離分段,相距在60公里以內的城市組,三四線城市客群來自對應一二線城市的比例達到了17%,如“紹興-杭州”、“鄂州-武漢”這一比例都超過了20%,而隨著城市間距離增加,客群流入比例不斷降低,至100公里以上,則平均降至了3%的水準。但若按房價價差分段,不論在哪一個價差區間,三四線客群中來自一二線的流入比例都在6%-8%,相差不大。

5、小結:買房人平均年齡高於一二線, 華南外地人佔比最高

2017年房價的快速上漲和相對寬鬆的調控政策,為三四線城市帶來了更多的外來購房者,樣本城市外地購房者佔比達到20%,比一二線典型城市高出9個百分點,也正是有更多外來成年客戶的湧入,三四線購房者平均年齡更大一些, 35歲以上購房者佔比達到了57%,比一二線高出3個百分點。分區域來看,經濟最為發達的華東、華南購房者年齡佔比相差不大,但華南外地客戶佔比明顯更高,如佛山、東莞的外地客戶佔比都超過了40%,而在華東,諸如台州、連雲港等市平均佔比都不到5%。這一方面是因為華南民間投資氛圍更加濃厚,購房溢出需求更為強烈,另一方面也是因為華南區劃內城市相對密集,廣東、廣西三線城市距離核心城市距離更近,核心城市需求外溢的距離成本相對較低,而華東六省一市(未計入台灣省)範圍過大,核心城市輻射面積有限,在蘇北、皖北等地區仍有不少城市外來需求佔比較低。

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購房動機:投資性需求露頭,各區域差異明顯

三四線城市原本主要處於庫存高、去化難的市場谷底,在2017年一輪熱度的帶動下,大量城市完成了“去庫存”的目標,且華東部分三四線城市由於需求旺盛,甚至出現無房可售的情況,原本三四線城市並不是投資的主要戰場,但在高位運行周期中,三四線城市客戶的購房動機中投資需求的佔比也逐漸加大。

1、僅有1套房的剛需客群仍是主流

在部分城市和地區房價飛速上漲,購置房產已經不僅是家庭剛需,同時也是家庭資產配置的重要途徑,有些家庭/客戶在購房的時候已有房產,但更多的人還是處於剛需購房階段。

從三四線百城購房者的住宅擁有情況來看,隻擁有1套房的客戶佔比還是最高的,佔總購房客戶的39%,說明更多人仍處於剛需或者置換的階段,與一線城市擁有2套房客戶佔比最高的情況不同;其次擁有2套住房的人佔35%,購置第二套房產的客戶數量也相對較多,而購置第三、四套房產的客戶就僅佔購房客戶的3成左右,在三四線城市擁有1-2套房產是常態,此後繼續購置房產的客戶則較少。

劃分區域來看,雖然各區域的客戶大多集中在擁有一套和兩套住宅中,但各區域購房客戶在擁有不同房屋數量中的佔比差距也較大:

①華北、西北地區的剛需客戶佔比超過半數,僅擁有1套房的客戶在華北、西北區域的佔比分別打到52%和50%,僅有一套房的客戶越多,則剛需類型的產品會更加受歡迎,且房地產市場發展潛力更大。

②華南、東北的客戶投資意識較強,擁有三套、四套房客戶佔比較大。擁有三套及以上數量住宅的客戶往往經濟實力雄厚,投資意識也較為強烈,華南和東北的客戶中,擁有3套住宅的分別佔比達到26%和23%,四套及以上住宅的客戶分別佔14%和10%。這兩個區域的豪宅產品相對來說市場更好,但需注意的是,在已經擁有數套住宅的客戶較多的情況下,城市頒布的限購政策將對市場影響較大。

細分城市來看,擁有不同房屋數量的客戶佔比TOP5城市中,僅有一套住房平均佔比最高,新鄭高達9成的客戶都僅有一套住房,泰安、洛陽也有8成的購房客戶僅有一套住房,秦皇島、楊凌僅有一套房客戶的佔比也高達75%。結合購房客戶的年齡分布來看,秦皇島的年輕客戶佔比較高,整體客戶群年輕化則自然也會導致剛需、首套房的需求上升。新鄭、楊凌分別屬於鄭州市、西安市下屬的縣級市和區,緊挨區域核心城市,人口主要會受到核心城市虹吸作用,在周邊區縣擁有1套房產後,再購投資型房產將會更加傾向核心城市。

擁有房屋套數達到四套及以上客戶佔比最高的五個城市為遵義、北海、三亞、揭陽和萊蕪。遵義的購房客戶中,60歲以上的客戶佔比達到21%,是60歲以上客戶佔比最高的城市,客戶購房年齡越高,擁有多套房的可能性也就越大;三亞作為著名的旅遊城市,每年冬季還將迎來一批來自東北的“避寒”住戶,三亞的大量項目中都不乏東北客戶的身影,此類“候鳥型”客戶原本在家鄉已經擁有不止一套房產的概率較大,再到三亞購置房產則主要為第三、四套房產。

2、華東華南二套貸款佔比較高

購置房產是一件長期投資,在總房價升高的條件下,利用貸款購房可減小對生活品質的壓縮、擴大購房選擇範圍,所以購房使用貸款已經成為目前購房客戶的一種普遍選擇;同時由於部分城市房價的高速上漲,不少投資客也利用貸款的杠杆獲得了非常大的利益,在關於貸款使用情況的研究中,可以認為全款以及二套貸款比例越高,該城市的居民越富裕,城市對投資客吸引力越大。

從三四線百城數據來看,2017年的購房客戶中,背負首套房貸的客戶佔比最高,有49%的客戶使用首套貸款,其次為使用二套貸款的客戶佔比為31%,而全款購房的客戶則較少,僅佔總客戶的2成左右。這與一線城市主要以二套貸款或全款購房差異明顯,而二線和三四線城市在貸款使用情況方面更加相似。

二套貸款使用佔比較高的區域為華東、西南和華南,均達到了35%及以上,使用二套貸款的客戶越多,說明該區域客戶在購房市場上更加活躍,投資性購房行為也更多,但這部分區域的城市市場可能會受到限貸、限購政策影響較為明顯。

全款購房TOP5城市中,昌江縣、臨高縣都位於海南島西部,均價在7000-9000元/平方米,在三四線城市中並不算低價,但海南省外來投資客較多,異地公積金貸款辦理複雜、投資客經濟實力雄厚等原因可能導致全款購房比例上升,但從2017年海南從3月份開始頻繁更新調控政策,限貸、限購等手段多管齊下,瓊海、海口、三亞、保亭、白沙等地陸續限購,部分城市的房屋轉讓年限也從2年上升至5年,投資客逐漸退潮後,這些地區全款購房的比例應會回落。

3、八成項目迎來貨幣化安置客戶

三四線城市房地產市場發展速度緩慢的主要原因是大部分三四線城市的外來人口是以外溢為主,加之大部分居民已經有房,需求上漲的動力不足,所以新房市場難以盤活,庫存高企。在2017年三四線城市市場熱度提高,表現優異,除了政策推動以外,三四線城市積極推行的貨幣化安置也起到了較大作用,2016年,全國貨幣化安置比例達到48.5%,即所有棚改項目中有近一半的居民是以貨幣化方式得到補償,而2017年這個比例預計接近60%。

從全國三四線百城城市數據來看,沒有貨幣化安置客戶購房的項目僅有16%,幾乎一半的項目有10%的客戶為貨幣化安置客戶,10%-20%的項目貨幣化安置客戶佔總客戶平均值24%,甚至有3%的項目中有40%以上客戶為貨幣化安置客戶。

從調研項目數量最多的五個城市(無錫、鹽城、平頂山、開封、佛山)數據來看,貨幣化安置客戶購房相對分散,一般來說一個項目的貨幣化安置客戶不會高於20%;這些城市有13%的項目幾乎沒有貨幣化安置客戶去購買,這些項目主要為高端豪宅類項目,此外,貨幣化安置客戶佔比在20%-40%的項目佔比在9%左右,有2%的項目則有4成以上的客戶來源於貨幣化安置。

4、華東華南客戶投資意識領先,珠海客戶尤為明顯

三四線城市房地產市場內部的分化明顯,雖然整體來看房價相對一二線城市較為低窪,但溢價太空、未來前景方面存在較大的差異,所以在購房用途方面,不同城市的差異較大,整體來看仍然以首次置業、首次改善為主,基本符合目前市場“房住不炒”的主旋律。

從各區域客戶的購房目的分布情況來看,華東、華南的客戶投資意識顯然領先於全國其他區域,西北區域市場發展相對緩慢,投資型購房的佔比較低:

①華南、東北、華東三個區域的純粹投資型佔比分別達到19%、14%和13%,高於全國平均水準。其中華南區域的投資型需求格外膨脹,由於廣深兩市的輻射作用,帶動廣東省內其他城市如佛山、東莞、清遠、惠州等快速發展,這些城市2017年住宅房價的環比漲幅分別為10.63%、20.9%、39.7%和53.5%,這樣的房價漲幅無疑對於投資型客戶來說具有巨大的吸引力。

②西北、華北區域更多客戶集中於首次置業以及首改,豪宅市場更加向上發展需要靠需求上漲提供動力。西北首次置業及首次改善的客戶佔比高達8成,這樣的情況下主要以剛需市場為主,豪宅市場發展的太空被壓縮;此外,華北的首置和首改客戶分別佔比38%和28%,合計佔總客戶數量的66%。

5、小結:三四線仍以剛需為主,購房目的分化顯著

從三四線百城城市客戶購房的需求調研情況來看,居住需求目前仍是三四線城市的主流購房目的。華東、華南等經濟更加發達、配套建設完善的地區則客戶投資活躍程度顯然大於其他區域,利用二套貸款杠杆投資、擁有較多房產的客戶佔比較高;而西北區域整體發展相對落後,城市配套仍處於低的能級,房地產市場中改善、投資需求的佔比都較低,剛需房在這些區域有更好的市場,高端需求則相對較少。三四線城市內部各方面的分化較為顯著,房價、城市配套和購房需求等都有較大的差異,而且該差異還在持續擴大中,如何加快落後區域的發展,盡量平衡區域間差異是三四線建設中面臨的較大難題。

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購房偏好:中檔、中上等三房產品更受歡迎

1、90-120㎡閱聽人面更廣

從整體來看,三四線城市的居民在購房上依舊以首購和改善類剛性需求為主, 90-120平方米面積段的產品最受歡迎,佔總比的33%。其次是120-140平方米和70-90平方米的產品,佔比分別為25%和16%。

細分區域來看的話,滿足剛需產品,即70-140平方米面積段仍舊是各個區域購房者的主要購買區間。90-120平方米的產品依舊是各區域購房者的最愛,但華北地區相對更偏愛這個面積段的住房,佔比最高,為39%,其次是華東。同樣備受關注的還有改善類需求產品,多在120平方米以上,而120-140平方米的產品與90-120平方米一樣受歡迎,在各區域中也佔著同樣的比重。西北地區對這個面積段產品的熱愛與90-120平米的產品一樣,佔比33%,排在區域首位,其次是華中地區,比例約為28%。

在對待70平方米以下的小房型產品上,南方城市接受度更高,華南地區以21%的比例位居第一,但這也與華南地區的三四線城市房價相對較高有關。出乎意料的是,東北地區對房型較小的產品也比較偏愛,70平方米以下的佔比僅次於華南地區,而70-90平方米的產品佔比則以21%位居一位。但東北人同樣也偏愛200平方米以上的房子,合計佔比約12%,同樣排在一位。

2、華南、華東購買力強勁,三亞客戶偏好高總價

三四線城市房價相對偏低,總價低於500萬以下的產品較多,顧客在購房時對超過500萬以上的產品有購買意願的僅佔1.71%。購房者相對而言更偏好200萬以下的產品,這一總價段也大部分涵蓋了200平方米以下產品的價格,是剛需購房者的主要購房總價區間,合計比例為88.20%。

分區域來看,各個區域三四線城市的購房者的主要偏好仍是50-100萬類型的產品,其中以西北地區和華中地區為最,佔比分別為51%和50%。而在房價相對偏高的華東和華南地區,這一總價段能購買到的房屋產品面積相對其他區域較小,因此華東和華南地區的比例也就相對較低,分別為35%和38%。而對於50萬以下的產品,表示房屋的面積較小,因此客戶的購買意願就相對比較低,在華東和華南地區願意購買此類產品的購房者比例分別僅為10%和13%,但在房價相對較低的西北地區,比例則高達44%。與此相反的情況發生在101-250萬總價段的消費者購買偏好體現上,華東和華南地區的佔比明顯偏高,而西北區域的比例則最低,僅為5%。但在更高的總價段250-500萬,華北和東北地區的消費者購買意願明顯更為強烈:對251-300萬總價段的產品,華北地區以8%的比例位居一位,而對301-500萬的產品,東北地區則以7%的比例排在區域第一。然而,華南地區的顧客雖然沒有在各總價段都位居一位,但對於高價位的產品其購買意願都不弱於其他區域的顧客。

綜上可以看出,總價的偏好與該區域顧客總體的購買力有關。具體而言,對於房價相對較高、經濟較為發達的華東和華南地區,偏高的總價段意味著房屋面積更大,消費者的購買意願相比於其他地區也就越強烈。而對於經濟實力相對較弱、房價也比較低的西北地區的顧客而言,較低的總價就能買到相對滿意的房子,對於總價越高的項目產品,消費者的購買意願也就越低。

3、華南買房人對小戶型接受度更高

從總體上看,三四線城市的購房者對三房類型的產品購買意願最為強烈,佔比為48.61%,這說明近半成的購房者都對三房類產品感興趣。其次是四房類產品,佔比為21.69%,這一數值超過了二房類產品的比例18.63%。此外,一房和五房及以上的產品佔比也均在5%左右。

分區域來看,與整體情況相同,各區域的購房者對三房類產品最感興趣。在東北區域,二房和三房類的產品所佔比例分別為32%和33%,是該區域客戶最偏愛的戶型。相比於一房類產品,四房及五房以上類房型的產品在東北更受歡迎,比例均在10%以上。在華北地區,相比於更大戶型的房子,該地的客戶則更偏愛三房及三房以下的戶型,佔比分別為56%、27%和6%。對於經濟較發達的華東區域來說,二房、三房和四房類適合剛需的房子最受歡迎,其中三房的佔比達到49%。而在華南區域,人們對於四房及以下的房子偏好程度相比其他區域相差較小,但三房類產品仍佔到35%,顧客對於一房類產品的接收程度也更高,佔比達到15%。華中,是三房型產品最受歡迎的區域,佔比達59%,一房和五房及以上的產品佔比分別僅為3%和2%。西北和西南區域在三房及以上類房型的偏好程度相差不多,但西北地區對二房型產品的接受程度更高,願意購買一房型產品顧客的比例僅佔3%,低於西南地區的7%。

4、小結:中檔產品仍是主流,部分城市豪宅開始嶄露頭角

綜上來看,總價在150萬以下面積在90-120平方米之間的中檔項目的三房產品是三四線城市最偏好的房子。不同大區的城市由於經濟發展、房價等因素不同,對不同的產品也各有偏愛,但是整體上還是以剛性需求為主,而總價不高,面積適中,太空劃分適宜,居住體驗相對較好的產品是這一類需求客戶的所愛,成交比例比較高。

值得注意的是,較靠近一、二線城市或宜居性較佳的三四線城市面積較大或總價較高的上等住宅成交比例比較大。這是因為這些城市住房價格相對於一線城市同樣等級的產品而言比較低,吸引著不少外地訪客,這些購買力強勁的外地訪客對於高價、大面積的上等住房產品的接受能力也就比較強。

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總結:三四線調控與二線“搶人”並舉,外地客將加速退場

三四線更加充沛的土地供應指標,更低的房價收入比,使得居民得以養成對面積寬裕的三房產品購房偏好,在產品偏好方面,“三房”、”面積大於90㎡”、”總價200萬”成為了購房時最常見關鍵詞。而在價格選擇上,隨著居民收入的不斷提高,越來越多的購房者更加“挑剔“,品質較優的產品獲得了相當比例購房者的認可,偏好全市均價1.5倍以上的購房者超過四成。購買力的支持,正是2017年三四線城市平均房價上漲的最根本支撐要素。

在購房動機上,由於客戶來源和消費習慣的差異,國內各區域還是存在一些明顯差異,如華南外地購房者佔比最高,濃厚的投資氛圍和較低的交通成本,是三四線城市吸引核心城市需求外溢的主要原因,投資需求佔比也最大。華北和西北城鎮化進程仍在快速發展階段,首置首改比例更高。而在東北和西南,則出現了購房者年齡偏高的現象,區域性的人口外流,使得中老年人購房佔比明顯上升,西南60歲以上老年人佔比達到了10%,較全國平均多出六成。

聯繫2018年一季度行業環境變化來看,三四線城市的市場熱度仍在繼續保持,尤其是土地市場熱度明顯高於一、二線城市,但與此同時,更多的三四線城市開始收緊限貸、執行限購,交易限價,市場熱度較高的華東、華南三四線城市更是個中典型,如蕪湖、泉州、惠州、三亞等市均在一季度頒布或更新了“四限政策”。受此影響,三四線購房需求會更多地向本地購房者、向居住性需求回歸,就市場熱度而言,區域核心城市周邊的三線城市、尤其是外地客群佔比最大的華南片區,勢必會受到更多影響。

反觀二線城市,卻又在2018年開啟了“搶人”模式,進一步增強了對三四線的人口吸納能力,武漢、南京、合肥、西安等市在推進租賃住房建設的基礎上,還進一步放寬了人才了落戶門檻,以西安為例,在3月22日執行最新人才引進政策後,短短三天即新增落戶1.5萬人。受此影響,在部分缺乏就業機會、收入水準不高的三四線城市,年輕人置業需求會更多的流向一二線,在應對市場熱度下降的同時,這些地區打造產品還需要更多地考慮適老化,聯繫2017年數據情況來看,在人口流出的東北、西南大區,這一現象將表現地更加明顯。

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