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2019年,武漢到底缺不缺房?

最近,有粉絲跟我抱怨,武漢市場怎麽了?

“買房半年來,看上的兩個盤都沒有搖上,有房可選的建案總覺得不是十分滿意,遲遲不想下定金。”

粉絲還問到,武漢樓市什麽時候能回到——揣著錢買房,不需要搶,不需要搖號的時候,好好的能貨比三家買個房?

其實,這不是一位粉絲的困惑,還有很多購房者也面臨這樣的尷尬。武漢樓市,似乎也就在去年年底表現得沒那麽火,某些建案還有“打折促銷”,但年後開春就頻頻升溫,以至於出現“小陽春”。武漢樓市的劇情反轉的有點快。

到底是“戲精”上身,還是另有隱情?

如果你剝繭抽絲就會發現,這一切,都根源於馬克思主義經濟學——供求關係,如果需求>供應,也就是所謂的“房荒”!

那麽問題來了,武漢真的缺房嗎?

在弄清楚這個問題之前,我們先來看看近期武漢市場到底表現如何?

No.1 供不應求

數據是客觀市場最真實的反應,我們先從數據上來看看,樓市真的有這樣火嗎?

1.成交面積>供應面積,市場供不應求!

武漢房管局數據顯示,2019年1-4月,新建建案供應4.3萬多套,供應面積490萬方;成交4.7萬多套,銷售面積529萬方。

1-5月份,新建商品住房供應61592套,供應面積694萬方成交62934套,銷售面積704萬方

其中1月新增供應面積為132萬方,成交面積為108萬方,2月新增供應面積為28萬方,成交面積為105萬方,3月新增供應面積為122萬方,成交面積為146萬方,4月新增供應面積為207,成交面積為169萬方。

從上圖可看出,今年2月份和3月份,每月的成交面積>每月的新增供應面積,且前5月的總和顯示,成交面積>供應面積;成交套數>供應套數。

說明了市場供不應求,意味著某些熱銷建案,可能出現幾家人搶一套房的局面。所以也就有了,粉絲遇到的情況,看上的建案搶不到。

2.什麽類型的建案更受市場歡迎?

先來看看武漢前5個月的開盤去化情況吧。

1月份共計40盤入市,其中8盤當天售罄,日光率20%

2月份共計5盤入市,其中1盤當天售罄,日光率20%

3月份共計37盤入市,其中12盤當天售罄,日光率32%;

4月份共計50盤入市,其中17盤當天售罄,日光率34%;

5月份共計67盤入市,其中28盤當天售罄,日光率42%。

這樣一看,日光率好像並不高,為何有的粉絲還說搶房難?

那只有一個原因,粉絲眼光很犀利——“差”的看不上,“搶”的本身就是很受市場歡迎的那一類!結合日光建案看,什麽樣的盤更受市場歡迎?

基本有以下幾個特點:性價比高,價格低於所在片區的均價,戶型面積相對偏小,毛坯盤,地鐵口或周邊正有地鐵修建,符合市場上絕大多數真正剛需或剛改置業者買房的需求。

總結:從表面的市場現象和數據來看,短暫的供不應求是真的,而支撐這波小陽春行情的依然是剛需或剛改置業者。

No. 2 為什麽供不應求?

拋開表象,我們深層次分析一下,上半年為何整體處於供不應求的狀態?

1.先從土地供應上來看

通常開發商從拿地到首次開盤的時間約半年至一年,而回看2018年,整個上半年的土地供應情況可以說並不理想,尤其是4-7月份陷入低谷,也直接導致2019年上半年入市房源相應減少。

但從全年看,土地供應量方面也不用太過擔心。2018年武漢共成交土地169宗,累計成交土地面積1071.36萬方,與2017年同比基本持平,規劃建築面積達2925.49萬平方米。

2.從潛在購房需求看

說完供應,再說需求。武漢購房需求怎麽樣?我們來看看數據。

據統計,2017年底武漢全市戶籍人口853.65萬人,比上年底增加19.8萬

在搶人大戰背景下,2018年武漢全市戶籍人口比2017年再增加30.08萬人

買房哥也曾粗略計算過武漢每年潛在的剛需量。

武漢2017年-2022年舊改規模,5000萬方,1000萬方/年。也就是差不多10萬+戶家庭,房子被拆,刺激購房需求,7-8萬套/年

武漢每年結婚登記,8-11萬對,當年購房需求3萬/套。

再加上落戶下來的新武漢人,保守算個5萬/套。

以上三類加起來,武漢購房剛性購房需求達15萬套。這也是為什麽政府數次頒布“剛需優選”相關政策背後的原因,這方面的訴求確實大,也確實需要得到滿足。

3.從房貸利率看

房貸利率的回調與松動,一定程度上刺激到購房需求。

武漢的商貸利率全國領先,2018年下半年首套房基本維持在上浮30%-35%的水準,很多購房者感歎利率太高,月供壓力太大,一直在等降利率再入手。

從2、3月開始,武漢的房貸利率有調整,基本在上浮20-25%嗎,到4月份甚至有少數銀行可以做到上浮15%-20%。

上浮35%與15%的差別有多大呢?

拿貸款100萬,貸30年,等額本息為例來計算:

上浮35%,需支付利息130萬,月供6396元/平。

上浮15%,需支付利息107萬,月供5762元/月。

目前,各大銀行的商貸利率基本是上浮20%的水準。另外我們發現相比去年,基本上上絕大部分建案都可以申請辦理公積金貸款。這些都是能刺激購房需求的,尤其是市場主流的剛需群體。

總結:去年全武漢土地市場的供應量相比相比往年增量不算多,甚至略有減少,但武漢的買房購房需求基數大,存在大量剛需客群,加上年後以來房貸利率的小幅回調刺激購房需求,以致於出現高性價比的剛需盤,大家都去搶,因此催生了這波樓市小陽春,市場暫時的供不應求也就好理解了。

看到這裡很多人就會問了,以後房源會更少嗎?買到合適的房源會更加困難了嗎?接下來我們再來探討一下吧!

No.3 未來房源充足or不充足?

儘管今年以來,市場出現供不應求的局面,但我認為,購房者也沒必要“慌”!

1.未來市場貨源較充足

近期武漢雖然出現了供不應求的現象,但未必一直會這樣。一方面,去年下半年的土地供貨量有一定基礎在。另一方面,部分高周轉的大房企,每年都有固定的銷售任務,上半年即使沒賣,下半年肯定要賣。

整體來看,從土地供應量、去年未上市房源、可盤活建案供應量、老盤待開發量多個維度考量,武漢房地產市場的供應量還是比較樂觀,所以購房者也不必“慌”。

再來看下最新的庫存情況,根據房管局公示,截至2019年5月末,已批準預售尚未網簽的商品住房 14萬多套,面積1537萬方。

2.二手房房源供應量大

新房緊張的情況下,也可考慮買二手房。從諸葛找房網站上看到,截至到上周二(6.18日),二手房的掛牌量達19.39萬套。雖然相比五月份20萬套的掛牌量有所下跌,但基礎數還是相當大的。

武漢各城區二手房掛牌量如下:

本周武漢二手房掛牌量,武昌區掛牌房源量持續穩居第一,為36836套。

一方面房價基本穩定,房東賣房熱情增加,另一面過去幾年成交的投資性房產逐漸開始入市加大供應。

預計未來二手房掛牌套數變化幅度不會太大,對於購房者來說,選擇面更大了。

總結:武漢上半年市場出現了整體供不應求的狀態,導致少部分建案一房難求,但供求差並不算特別大基本也在合理的範圍內。因土地供應有一定基礎,下半年供應緊張狀況會有所緩解,加上二手房房源大量供應,購房者將有更多選擇,不必盲目亂買。

但對於剛需來說,遇到匹配自己需求的建案,綜合考慮價格預算、戶型、綜合配套都合適的情況下,也不可錯過,因為房源雖不算太緊張,但房價不等人。

END

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