房企2017年報解讀：搶佔龍頭地位 擴張野心不減

　　房企2017年報解讀：搶佔龍頭地位，擴張野心不減

　　21世紀經濟報導 王營 北京報導

　　又到房企年報披露期。除了對2017年優秀的銷售業績以及利潤表現盤點以外，主流房企們還向外界傳遞了強大的擴張野心。

　　旭輝控股（集團）有限公司（00884.HK）於3月14日發布2017年年報顯示，實現合約銷售金額1040億元，同比增加96%；合約銷售面積629萬平方米，同比增加116%，跨越千億高峰。旭輝的2018年銷售目標是1400億，同比增長40%。3月14日晚間，新城控股（601155.SH）也發布2017年財報顯示，全年合約銷售金額達1264.72億元（含合營項目319.31億元），比上年同期增長94.39%。新城控股更是拋出了五年挺進行業前五名的巨集偉目標。

　　易居研究院研究總監嚴躍進認為，在行業集中度上升的背景下，不進則退的企業戰略心理很濃厚。換而言之，房企已經充分意識到，小規模無市場。

　　主流房企業績向好

　　從公布的年報數據看，房企在2017年收獲了不錯的業績表現。

　　中原地產研究中心統計顯示，截至目前，公布年報的房地產企業合計二十多家，除了部分轉型的中小房企外，主流房地產企業全面利潤爆發。超過8成房企在2017年利潤明顯上漲。

　　3月15日，太古地產有限公司發布2017年度業績報告顯示，期內股東應佔綜合溢利為339.57億港元，同比增長126%；中國奧園去年淨利潤同比增長93.9%至19.52億元。3月13日，建業地產股份有限公司發布公告稱，去年收益約為人民幣138.79億元，同比增加約46.2%；年內建業地產權益持有人應佔溢利約為8.11億元，較2016年增加約101.3%。雅居樂集團控股有限公司3月12日發布正面盈利預告稱，預期2017年公司股東應佔溢利將錄得同比超150%的大幅增長。

　　另據中原地產統計顯示，公布房企2017年年報預告的房地產上市企業合計106家。其中高達79家企業的業績預告是預盈與預增，佔比達75%；預計虧損的企業11家，約佔10%，且這11家基本是處在轉型期的房企。

　　除了利潤上漲，公布業績報告的房企銷售額也普遍出現較大漲幅。據旭輝公布，2012年其銷售額僅95.4億元，2017年已過千億。2017年中國奧園實現未經審核合約銷售額累計約455.9億元，同比增長78%。2017年新城控股共實現1265億銷售額，於850億的銷售目標而言，完成率達149%。

　　從基本面來看，主流房企各項指標均表現不錯。不過，中原地產首席分析師張大偉指出，房企銷售額數據也需要客觀看待。近年來，由於行業內合作開發項目增多，房企對外公布的指標關注點也主要在合約銷售額，而非權益銷售額。他舉例稱，比如旭輝控股2017年歸屬集團權益的合約銷售金額為550億元，同比增長88.4%。

　　安居客首席分析師張波也指出，房企快速發展的一個方式是合作及代建項目比重增大，但規模和品牌房企銷售權益下降。不少房企通過合作的方式不但可以快速進入一些新城市，同時也能降低拿地成本和擴張風險。

　　擴張野心

　　主流房企除了顯示過往的優異成績外，還向外界傳遞了強大的擴張野心，絕大部分房企意識到規模優勢在行業發展中的重要意義。

　　旭輝集團為2018年制定的銷售目標為1400億。CRIC分析師沈曉玲認為，旭輝集團僅用5年銷售超千億，最近三年複合增長70%。因此其2018年40%的增長目標偏保守。不過沈曉玲指出，目前旭輝權益土地儲備為1600萬平方米，與其1400億目標相匹配的總土地儲備應在3100萬平方米左右。

　　新城控股2018年銷售目標為1800億元。3月15日，新城發展執行董事及公司秘書陳偉健透露，“新城發展可售貨值達4000億元，到中期會再考慮需不需要再改變目標，但目前覺得1800億元是比較合適的。“希望今年新城發展能進入Top10，可能的情況下，爭取進入Top5，這是我們未來5年的目標”。

　　張波認為，當前房地產發展馬太效應的驅動下，不當龍頭極難生存，眾多房企無論是追求規模還是加速拿地都是為爭奪龍頭地位。千億門檻只是龍頭房企陣營的“入場券”，在衝千億、增業績壓力下，房企搶地導致土地溢價率快速提高。從統計局公布的今年1-2月，全國房地產開發投資額來看，同比累計增速達9.9%，創兩年以來新高，亦從側面折射出房企的熱情。同時，熱點城市土地調控不斷從嚴，從拿地規則、資金來源、保證金及付款期限等方面進行限制，大房企的優勢更為凸顯。

　　嚴躍進認為，對於未來目標，房企喊口號的方式，也是為了讓資本市場看到企業的成長能力。而且對於此類口號的提出，很大程度上也說明房企的信心。另外也說明通過規模擴張，希望投資部門和行銷部門可以快馬加鞭。

　　“對於企業經營來說，不能站在2015-2017三年銷售業績持續攀升的基礎上定銷售目標，否則若是市場周期波動大，往往會很被動。從投資戰略角度看，不可以輕敵。這個時候需要學會更多的策略運用，比如要積極營造產品行銷的環境，同時積極尋找更好的投資機會等，尤其是要加大城市的布局類似重點三四線城市。”嚴躍進表示。

責任編輯：陳楚潺