供需改善支撐業績 地產股估值修複在路上

供需改善支撐業績 地產股估值修複在路上

本報記者 葉濤

近期主流地產公司年報持續披露中，業績增長持續超市場預期，地產股重新進入投資者視野。本周以來，房地產指數底部回升，頻頻跑贏大市和主要行業板塊。

業內人士認為，地產業基本面出現改善，目前供給端預售證管控有所緩解，需求端人才落戶政策將陸續落地，同時流動性緊張格局有所緩解，板塊整體處於估值修複行情中。

業績向好激發市場熱情

克爾瑞發布2018年1-3月房地產公司TOP100銷售排行榜，碧桂園拔得頭籌，達到1878.4億元，中國恆大和萬科A緊隨其後，分別為1618.0億元和1519.8億元。整體看，2018年第一季度TOP100房企銷售金額為19526.6億元，同比增長28.8%。

房地產行業業績增速超出市場此前預期。月度觀察，相比2月春節期間相對平淡的業績表現，TOP100房企3月單月的業績規模較2月有較大幅的提升，環比增長了40.5%。

昨日，房地產指數上漲1.03%，僅次於銀行位居第二。前一日，房地產指數同樣大漲1.93%。由此，經過兩日大漲，目前地產指數進一步擺脫底部格局，開始出現回暖上攻端倪。

隨著市場回暖、業績向好，地產企業拿地熱情也開始爆發。中國指數研究院4月3日發布報告顯示，今年一季度全國300個城市共推出土地6387 宗，同比上漲20%；推出土地面積28190萬平方米，同比上漲38%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)1975宗，同比增加 19%；推出土地面積10084萬平方米，同比增加 33%。一季度全國300個城市共成交土地 5632 宗，同比增加19%；成交面積24140萬平方米，同比增加32%。

當前，一季度收官二季度伊始，根據主要地產企業計劃，二季度將紛紛加大推盤力度。東方證券預計，銷售大概率仍將維持增長，尤其看好一、二線城市的反彈。該機構分析師竺勁認為，目前整體融資環境依然持續收緊，融資管道收窄還伴隨利率持續上行，融資壓力依舊，龍頭公司尤其是國企央企背景公司的優勢將持續擴大。

邊際增長可期

往後看，因城施策政策持續推進，有助於繼續穩定行業預期。

近日一些地方因城施策政策集中頒布。石家莊進一步開放人才落戶政策、北京試點集體土地租賃房貸款、武漢細化購租並舉實施方案、上海提出提高存量土地利用效率、廣州調整土地出讓限制條件等。

地方政策的核心出發點依然在於穩定市場價格預期。如廣州市取消最高地價限制和增加“限房價、競地價”，主要是為了解決目前既要管控房價，又要保證住房供應的雙重需求，是目前房地產價格管控的進一步深入，並不意味著地價管控的放鬆。

但差異化、精細化的調控政策的實施，確確實實正在改變地產投資者預期，特別部分城市人才新政施行以來見效顯著，人才引進愈演愈烈，人口和產業的聚集效應對房地產市場的間接拉動和對區域市場新格局正在形成。以西安為例，根據對西安戶籍數據的整理統計，2017年人才新政實施以來西安新遷入落戶人口近40萬。

銀河證券認為，短期調控力度不放鬆，2018年將成為房地產長效機制取得突破的關鍵一年。“房住不炒”不僅僅是房地產調控政策的主基調，2018年房地產調控政策會維持中性趨緊態勢。

對於一二線城市而言，隨著重點城市高地價項目的逐步入市，供給端政策存在局部改善的可能性，供給的增加或帶動成交量的邊際增長，對於三四線城市，前期需求端的集中釋放，房價的加速上漲，利率的上漲等因素，需求端或呈現逐步增長放緩的趨勢。

綜合而言，銀河證券仍看好二季度地產板塊的行情，認為加大配置板塊的機會已經到來。建議把握三條主線：一是低估值的一二線龍頭地產股；二是高成長的優質地產股；三是資源優勢強勁的地產股。

（中國證券報）