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上半年50城賣地2.3兆元,房企買地誰更激進?

縱觀上半年土地市場,雖然一季度受新冠肺炎疫情影響,房企拿地謹慎,但在二季度供需兩旺的情況下,房企也開啟了“搶地”模式。而從拿地銷售比回升的數據可以看出,第二陣營房企對於規模增長更為急迫,反而是第一陣營房企拿地較為保守。

從目前來看,疫情對房企的資金影響雖大,但在降準降息等政策作用下,房企資金面仍然寬鬆。而在多個城市大舉供地之下,上半年50大城市的土地出讓金超過2.29兆,其中,有4個城市超千億。業內看來,未來土地供應加大將成為共識,但房企間的競爭或有望放緩,尤其是在三四線城市。

4個城市賣地超千億,長三角熱度高

中原地產研究中心統計數據顯示,今年上半年,50大城市的土地出讓金共達2.29兆,同比上漲17.3%。50大城市中,多達33個城市的賣地金額同比上漲。38個城市賣地超過200億,刷新歷史記錄。

在50大城市中,首次出現了4個半年賣地千億的城市。其中,杭州遙遙領先,賣地金額達到1814億元,此外,上海、北京、廣州分別為1343億、1143億、1049億。

一線城市土地供應有限,二線城市一直是房企納儲重點。中指研究院的數據顯示,50家代表房企上半年在二線城市拿地佔比達到51.5%,而一線城市佔比僅為4.5%。

而從區域來看,房企更傾向於在京津冀、粵港澳大灣區、長三角、長江中遊和成渝五大城市群拿地,佔比之和為58.6%。其中,長三角熱度最高,接近三成,粵港澳大灣區和長江中遊緊隨其後,佔比分別為9.2%和9.1%。

值得關注的是,香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區地塊,刷新了全國總價地王紀錄,並憑借該地塊摘下上半年長三角拿地金額亞軍。而長三角的拿地金額冠軍則為濱江集團,總金額達到353億元。

事實上,出於全國化戰略布局的原因,不少房企在多個城市發力,比如綠城中國分別出現在3個城市上半年拿地總額前十名的榜單中。而金地重倉長三角核心城市,成為南京拿地金額冠軍和上海拿地金額亞軍。

此外,合生創展以180億元成為北京上半年拿地總額冠軍,超過“北京土儲地主”首開拿地金額的一倍。

過半房企拿地不輸去年,前十房企拿地最保守

眾所周知,一季度受新冠肺炎疫情影響,房企拿地謹慎。但隨著疫情平穩,從4月起房企拿地力度顯著回升,雖然經歷了5月回調,但6月房企拿地規模仍處上半年高位。

中指研究院數據顯示,50家房企上半年月均拿地均值為1716.3億元,略高於2019年月度均值。部分房企更是逆勢拿地擴儲,比如奧園、龍光、首開,前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上。過半數房企拿地不輸去年,但也有23家房企上半年月均拿地金額低於去年,其中萬科月均拿地金額較去年減少60%以上。

房企拿地積極性可以從拿地銷售比看出一二。據中指研究院數據顯示,上半年房企拿地熱度略有回暖,50家房企拿地銷售比為38.3%,高於2019年水準。前十房企因規模持續領先,土儲充足,發展更趨穩健,拿地強度最保守,拿地銷售比僅有28.4%。

中指研究院數據還顯示,除了前十房企外,其他陣營的企業對規模增長仍存在強烈需求,尤其是TOP11-20房企投資最積極,拿地銷售比達55.2%,為各陣營最高。其中,綠城拿地銷售比超過100%,旭輝接近70%。TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高於平均值,達到49.1%,濱江和藍光發展均高於80%。

值得關注的是,上半年,通過收並購增加土地儲備仍是很多房企的選擇。3月,金茂以68.5億元收購中化集團下屬武漢化資100%股權,獲取青島、天津、武漢3宗資產。而4月以來,綠城以41億元向新湖中寶發起3起收購,獲取位於上海、沈陽、南通的多個項目。雖然在招拍掛市場獲得土地的機會很多,但是收並購仍是當前房企的土地來源之一,通過這種方式獲得的土地更往往更具有價格優勢。

出現3宗百億地塊,土地溢價率走高

上半年,單幅土地總價呈現走高勢頭,全國已經出現了3宗單幅地塊總價超百億元,這在以往並不多見。

2月,香港置地聯合體以310.5億的價格拿到上海徐匯濱江西岸金融港地塊,成功刷新中國內地土地總價紀錄。4月,廈門思明區一地塊被上海泰鳴貿易以104億元斬獲,市場傳言拿地企業是中駿的“馬甲”。5月龍光地產以115.97億元競得深圳前海一宗住宅地塊。

對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,年內已經出現了3宗百億高總價地塊,另外還有30宗成交額超過50億的地塊。這表明企業的資金面寬鬆明顯出現了。事實上,在降準降息等政策影響下,房企拿地積極性逐漸提高,導致多地再次出現高溢價率的土地成交。

不過,張大偉表示,整體土地市場地價依然未全面上漲,但部分城市部分土地的價格已經達到了歷史高點。

有關地價走勢,據易居研究院數據顯示,從6月來看,40個典型城市土地成交溢價率為15.7%,環比上升2.3%。溢價率排名前5的城市為徐州、佛山、南寧、北海和福州,土地成交溢價率分別為61%、43%、40%、35%和31%。

對於下半年土地市場的走勢,易居研究院研究員王若辰認為,疫情對經濟造成了較大的影響,地方政府財政收入也受到較大影響,目前土地出讓金作為財政收入的重要組成部分,使得地方政府有較強的土地出讓動力,土地供應量的增加也有助於緩解城市的供需關係。雖然土地供應加大成為共識,不過,在一些業內人士看來,房企間的競爭或有望放緩,尤其是在三四線城市。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 李項玲

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