Wework公司在日本東京開發的一處聯合辦公區。圖/視覺中國
聯合辦公面臨行業洗牌
本刊記者/薑璿
本文首發於總第889期《中國新聞周刊》
過去一年間，擴張、並購、價格戰、裁員潮輪番在聯合辦公行業上演，作為新興業態的聯合辦公共享空間模式進入深度調整期。
“任何一次行業的整合和聯合，核心都是出於對用戶需求的考慮，行業遠沒有到相對飽和的階段。”優客工場創始人毛大慶在接受《中國新聞周刊》採訪時分析認為，國內聯合辦公正處於從2.0邁向3.0的過渡階段，組織化和平台化是可預見的未來。
不過從去年下半年開始，聯合辦公模式開始頻遭質疑。
在業內人士看來，2019年行業進入深度整合和產業升級階段，意味著風險和不確定性，過度依賴政府補貼、盈利模式待解的聯合辦公，經受著資本寒冬和估值泡沫破裂的雙重壓力。
聯合辦公的模式探索，能否跑贏行業資本的消耗速度？這是整個行業直面的挑戰。
行業整合加速
按照行業內人士的定義，共享空間是依托互聯網平台，整合海量閑置房產資源、配套設施等資源而興起的共享經濟服務，其涉及房地產的商用（如辦公、商鋪）、民用（如民宿）領域。其中，聯合辦公就屬於共享空間細分行業中的一種類型。
自2015年落地中國，受國家“雙創”熱潮的推動和美國聯合辦公品牌Wework的模式啟發，中國的聯合辦公行業快速增長。
2015年4月優客工場創立，2016年1月氪空間從36氪拆分並完成A輪融資，此後，共享空間領域發展在國內初具規模。2016年2月，優客工場與滴滴出行合作，成為生態鏈搭建的有效延伸。同年8月，優客工場宣布已布局16個城市、50個場地。
目前，聯合辦公數量從幾十家發展增至上千家，已經形成一批初具規模的頭部企業，如優客工場、納什空間、soho 3Q、氪空間、夢想加等。
早前，聯合辦公商業模式是將以往從辦公樓業主整租的工位，劃分改裝後以短租方式轉租給初創企業，從中賺取差價，這被視為聯合辦公最為主流的模式。
這一模式立刻吸引了大批“中國學徒”效仿，尋求轉型的地產商，有政府背景、扶持地方科技公司的共享辦公場所等企業紛紛入局，在國內“雙創”政策利好和跨國企業、初創企業對靈活辦公空間的需求推動下，聯合辦公行業經歷爆發式增長、加速整合，形成一批初具規模、定位不同的企業。
隨著行業分化，加速淘汰，頭部企業在資源爭奪中的展開規模競速。2018年4月，Wework並購在全球擁有24個辦公地、約1萬名會員的裸心社，其聯合創始人兼CEO亞當·諾依曼（Adam Neumann）接受財新採訪時曾直言，收購讓Wework在中國擴張的速度快了一倍。數據顯示，Wework在中國以每1.8個月開一家辦公空間的速度擴張。
Wework看中的是裸心社的本土團隊和數十人的設計團隊，能夠滿足其擴張的需要。在並購之前，Wework曾尋求與其打法類似的本土競爭對手氪空間合作，談判了四五次後擱淺。氪空間創始人兼董事長劉成城表示，Wework希望收購本土企業實現在中國的落地，而氪空間則更希望是合作的模式。
與此同時，氪空間一直維持高速“圈地”態勢。詳細的數據對比能說明其增長速度：2017年，氪空間社區運營面積為9萬多平方米，而2018年3個月內，氪空間新增簽約物業面積在12萬平方米。也就是說，3個月內的新增物業面積超過了過去2年運營面積的總和。劉成城在採訪中透露，氪空間在自營模式下維持每月新開面積近4萬平米，是國內同行兩三家的總和，收購再改造沒有必要。他質疑“貼牌加盟的混營模式，盲目擴張，長遠來看傷害行業品牌”。
這種質疑，源於聯合辦公空間現有兩種主流經營模式下，擴張方式的選擇差異。目前，國內聯合辦公領域分為自營、混營兩種經營模式，自營模式是指聯合辦公企業從開發商或業主方租用辦公樓後，進行標準化設計裝修，再將其出租，以Wework、氪空間、soho3Q等為代表；混營模式則是自營、加盟、換購並購等模式的混合體，以優客工場為代表。
2019年年初，連續兩年獲得創客專項扶持獎金的聯合辦公品牌ibase原點空間被爆出虧損清場，母公司地產商金地集團因難以扭虧而砍掉這塊燒錢業務，空間被Wework高價收購。
優客工場在2018年發起並購七家聯合辦公企業，將洪泰創新空間、無界空間、愛特眾創、方糖小鎮、Wedo聯合創業社、火箭辦公、Workingdom收入囊中。
一方面是中小型空間舉步維艱、止損退場，一方面是市場資源向頭部企業集聚加速並購和擴張，這是國內聯合辦公行業的冰與火之歌。
VC SaaS監測數據顯示，2017年，中國聯合辦公空間的數量已經達到3459家，預計在2020年將會超過5000家。但在被監測的聯合辦公空間中，發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的已佔到總數的28.1％。其中，瀕臨破產倒閉的企業佔3.8％。
“無論是商業模式遇到瓶頸還是是否做到差異化經營，行業內的整合和聯合，包括優客工場的幾次，核心都是考慮用戶需求。”毛大慶對《中國新聞周刊》表示，任何高速增長的行業發展到一定階段出現行業的整合，聯合辦公在國內是新興產業，有行業玩家的推出是正常現象。
毛大慶認為，行業內的“合縱連橫”是一種合作，可以讓用戶在更大的網格範圍內便利移動，釋放聯合辦公的靈活的行業特性。
盈利模式待解
行業間規模競速的背後，是聯合辦公盈利模式單一的集體焦慮。目前來看，聯合辦公的主要收入來源是工位服務費，也就是承租、改造的投入和收取租金費用的坪效（每平方米營業面積上產出的年營業額）差。
以傳統租賃行業為參照，這筆帶有“二房東”標簽的生意盈利模式不難理解。實際上，已經有多家聯合辦公都宣布實現單體盈利。以“優客工場陽光100社區”為例，社區總工位數 1308 個，工位服務費為2200~2600元/工位/月，若出租率達到 92％，換算成坪效能夠達到8.5元/平方米/天，相比較於陽光100辦公大樓平均7.5元/平方米/天的租金，已經能實現盈利。
那麽實現盈利的出租率行業平均水準是多少？行業調研數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85％時，才能保持盈虧平衡。對於單體項目而言，並不容易實現，考驗聯合辦公企業的運營能力。另一項行業數據表明，依靠租金收益的租賃行業，投資回報率不足2％，若僅僅依靠租金帶來營收的聯合辦公，未來注定是一個微利行業。
然而，聯合辦公在本身充當“二房東”提供地產租賃服務的同時，被認為具有互聯網基因，創立之初帶有社區屬性，以聯合辦公為載體，社群為紐帶的企業服務平台，能夠挖掘出商業價值。
在毛大慶看來，與“二房東”模式最重要區別是增值服務，以桌子為入口的會員收入目前依然是企業的主要收入來源，行業整體已經開始探索多元化的營收渠道。“以優客工場為例，擁有較大的客戶基礎和覆蓋全國主流城市的空間之後，開始進行包括線上會員收入，廣告收入，管理輸出，定製化服務，知識教育類業務等探索。”
然而，方糖小鎮創始人萬裡江表示，這些增值服務目前處於“放水養魚”的階段，收益並不高。在偏企業化的方糖小鎮App中可以觀察到，界面二級菜單中接入了第三方服務公司，為會員企業提供公司運維、市場行銷、人力管理等服務。
毛大慶規劃的生意閉環是，以桌子為入口，更多利用線下場景及線上智慧服務形成線下體驗式+線上社交的商業邏輯。這個邏輯是否能夠行得通？
從線上入口來看，聯合辦公品牌自行開發App是實現會員線上服務、打造閉環生態中的重要一環，在獲取會員大數據後，用戶畫像、數據變現為實現盈利提供可能。標準排名城市研究院發布的《2018年中國聯合辦公活力指數報告》的調查樣本中，目前有App的運營商不足60家，其中下載量過萬的僅16家。以行業下載量居首位的優客工場App優鮮集為例，每一條社群動態的的互動量不超個位數，用戶活躍度不高。
社互動動、社群生態的塑造是否結合線下場景實現？一位聯合辦公企業的合夥人向《中國新聞周刊》描述組織線下活動的場景，“公司在空間內組織線下交流會，類似於美國的‘Beer Day’這樣的活動，有免費的啤酒、小吃，第一天來的人比較多很熱鬧，第二次人就大幅度減少，到第三次基本就沒人了”。
現階段，聯合辦公線上線下社交、投資孵化、撮合成交等非租金收入模式，仍處於探索期。換句話說，聯合辦公在講一個“關於未來的故事”。故事顯然沒有給予資本太多信心，2019年1月，Wework融資遭“膝斬”，軟銀資本原本計劃投資的160億美元下調至20億美元。
力求以規模效應變現的聯合辦公，更可能向資本市場尋求支持。SOHO董事長潘石屹於2018年3月釋放上市宣言，未來不排除拆分聯合辦公業務獨立上市的可能；夢想加創始人李文磊也在2018年8月一次訪談中表示，夢想加正在加速擴張，三到五年內有上市的計劃。納什空間創始人張劍也曾表示，不排斥上市可能性。
然而，在2018年下半年行業內掀起的價格戰，無疑讓經受資本寒冬的聯合辦公雪上加霜。據媒體報導，2018年9月，Wework在國際範圍內打出“高傭金+租金折扣”組合拳，推出100％返傭的高傭金政策，對從競爭對手處轉租到Wework、且簽約超過一年的租戶，提供“第一年租金五折”的優惠。一些企業以加大促銷力度迎戰，例如氪空間提出五折優惠活動，方糖小鎮近2000個工作折扣降至6.5折，SOHO3Q的租金也降至560元/周。
激烈比拚下，國內聯合辦公工位單價直接被拖入低價區間競爭。公開資料顯示，2018年下半年，聯合辦公的單個工位價格近乎腰斬。一線城市定價普遍在2000~3500元/工位/月的產品，集體下調價格至1000~2000元/工位/月。
對此，多位業內人士表示，聯合辦公處於高速發展的節點，是共同做大蛋糕的階段，遠未到打價格戰的時候。
洗牌在即
聯合辦公誕生於金融危機時，迎合創業企業縮減開支、節約成本甚至是租不起工位的境況而生，“經濟下行時可能有更多企業選擇聯合辦公這種靈活、多元化的辦公業態。”毛大慶說。
毛大慶提到發生於去年年底一個有意思的現象，一邊是年終企業裁員潮，一邊是注冊企業數量劇增，是創業黃金十年的結束還是新的大潮將至？
毛大慶認為，“經濟形勢複雜、國際局勢跌宕起伏的大背景下，企業更加重視現金流管理，對成本節約、效率提升的需求也在提升，針對小微企業、新型民營企業的需求定製化服務，幫助企業熬過資本寒冬尤為重要”。
一些持謹慎態度觀望的地產商，陸續推出旗下聯合辦公品牌，如早入局的SOHO 3Q，中海的Officezip 、龍湖的EASYWORK、禹洲廈門的“禹+空間”以及太古地產的Blueprint等。
儘管聯合辦公的定位尚不清晰，洗牌在即，但是仍有入局者。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室