◎海外掘金（ID：gold1849）| Jay Huang
最近幾年東南亞房地產一直是中國中產階級海外資產配置的熱點地區，投資理由總結下來，大致有以下幾點：
東南亞國家投資成本低，相對於傳統歐美國家，入門門檻不高；
距離中國近，地理位置佔優；
環顧世界，很多人押注下一個重複中國奇跡的很可能是東南亞的某個國家
東南亞主要包括十個國家，它們是馬來西亞，印度尼西亞，泰國，菲律賓，新加坡，文萊，越南，老撾，緬甸和柬埔寨，它們有一個共同的名字叫東盟（ ASEAN）。
馬來西亞之所以引起我們的興趣主要源起今年5月份的一場大選，在此次大選中，有“馬來西亞現代化之父”之稱的傳奇首相92歲高齡的馬哈蒂爾重新贏得大選，出任馬來西亞新總理。
他在上世紀80年代曾首次執政，執政時間長達22年107天，是馬來西亞任期最長的總理，他在馬來西亞的地位大概就相當於鄧大人對於中國或者李光耀對於新加坡的地位。無論是馬來西亞人，還是世界各國均對他的再次當選充滿期待，大家普遍認為他的當選將帶來新希望和新變革，馬來西亞的經濟基本面也正在發生重大改變。
但是在他執政百日期間內，外界對他的動作有些看不懂，他既暫停了幾個重大項目，包括與新加坡的新隆高鐵以及中資東海岸鐵路和油氣管道項目，同時又積極地搞好和中國之間的關係，主動融入中國的一帶一路倡議，中國是他重新掌權後第一次正式訪問東盟以外的國家。
中國投資者最關心的問題就是馬來西亞政府和民間對華人的真實態度是什麽，具體來說是否排華? 馬來西亞在東南亞各國的地位如何，目前其房價水準（主要是其首都吉隆坡）怎麽樣以及未來升值太空有多大。帶著這些問題，我們海外掘金考察小組飛往吉隆坡開始了我們的實地考察。
1吉隆坡印象：小香港，最適合華人居住的東南亞城市
馬來西亞主要有三大種族組成，分別是馬來人，華人和印裔人，其中馬來人佔人口多數，約佔總人口的69%，華人佔23%，位於第二，其余為印度民族和其他民族。但是在首都吉隆坡，華人的比例則更高，約佔城市總人口的40%，和馬來人差不多，我們在來吉隆坡的班機上就發現乘客絕大多數都是講國語的華人，偶爾混雜了幾個深膚色的馬來人。
到了吉隆坡之後，我們特意在午飯時間跑去吉隆坡最上等的辦公大樓雙子星塔觀察，我們發現掛著辦公樓員工卡就餐的員工至少有一半是華人。我們還跑去了街市普通飯店就餐，無論是服務生還是食客，華人比例都很高。最令我們感到吃驚的是吉隆坡中文普及率非常高，就連很多馬來人都會講國語，特別是在吉隆坡市中心區域。
作為一個在香港工作和生活過一年多時間的人，作者覺得吉隆坡在各個方面都特別像香港，它們既有高大上的辦公樓區和衣冠楚楚的上班人士，也有特別接地氣的老舊小平房和蒼蠅館子雜貨店的小夥計；既有品種齊全，包裝精致的上等購物區KLCC Suria和柏威年廣場，也有走親民路線，類似全家便利店的KK和168連鎖小超市。
既有現代風格的會議中心和水族館，也有中國傳統民俗的小寺廟和小道觀；既有高高聳立帶電梯的現代公寓，又有下面是小賣部上面是走樓梯上去的唐樓；既有窗明幾淨，彬彬有禮服務生的上等飯店和酒吧，也有髒亂差，赤膊大叔的亞羅街大排檔。而且絕妙的是這兩種完全不同風格的東西既完美又和諧的共存於吉隆坡市中心。
連路邊一邊坐在凳子上，一邊手上揮著塑料板招呼客人進店按摩的濃妝豔抹的馬來姑娘們，都特別像之前作者在香港下班回家路上遇到的那些站在路兩邊招呼客人生意的菲律賓女孩們。
但是說到物價，馬來西亞和香港則有天壤之別了，比如去KFC吃一個雞腿漢堡加一杯可樂，大概在5馬幣左右，路邊普通小店吃個簡單的午餐或者晚餐，大概也就5-6馬幣左右，如果去到雙子星塔辦公樓區的food court吃一頓像樣的工作餐，花費大概在15馬幣左右，這個物價水準比十年前作者在香港工作的時候還便宜。
馬來西亞的交通費普遍也不貴，如果不是去到很遠的地方，市內交通也就在2-3馬幣左右，打計程車也基本不會超過20馬幣。住宿費也比香港便宜太多，當地人租住一室一廳，租金一般在2000馬幣（大概3300人民幣）左右。生活環境相似，生活成本卻低廉很多，所以很多香港人和新加坡人退休之後都會跑來馬來西亞居住。
馬來西亞人普遍都很講禮貌，待人彬彬有禮，給我們留下了很好的印象，比如有一次我們在一條小路上走了好一段時間，突然看到對面走來的阿伯在向我們揮手。我們回頭一看，有一輛車一直慢慢的在跟著我們開。
原來由於路面狹窄，車子沒法超過我們，所以就一直跟著，完全沒有任何聲音。我們趕緊往路邊讓，車子才開了過去，同伴說如果在中國，司機肯定會摁喇叭讓我們讓道。
馬來西亞另一個給我們留下良好印象的是他們待人比較誠實，值得信賴，即使是銷售人員，也很少套路，有就說有，沒有就說沒有，不好的地方他們也坦然承認，不會信口開河，把壞的說成好的。
我們查閱了資料，在世界華人最多國家排名中（除中國外），馬來西亞高居第二名，僅次於另一個東南亞國家泰國，但是和泰國華人已經基本徹底融入泰國社會不同，馬來西亞華人依舊保持著自己華人的文化和方言，他們對自己華人身份的認同感很高。
給我們印象深刻的一件事是我們接觸到的吉隆坡華人似乎都普遍認為自己有兩個身份，一個是馬來西亞人，另一個是中國人。比如在和他們聊天的時候，有時候我們一時興起，說漏了嘴，稱他們是中國人，然後我們馬上意識到不妥，表示歉意時，他們一般都說自己確實也是中國人。
來接機的馬來西亞小夥子是第四代華人移民，講一口標準的國語，等大家熟稔起來之後，談到馬來西亞政治，他告訴我們華人主要是在經濟上獨霸一方，但很少參與到政治，其中一個重要原因就是馬來西亞華人認為自己有兩個祖國，馬來西亞和中國，這種觀念讓其他種族的選民不敢把選票投給華人。
總結一下，作為一個中國人，作者感覺在吉隆坡生活毫無任何違和感。本地華人對華人身份的認同感以及國語的普及，住在這裡就好像住在珠三角的某個城市，特別是香港，但是另一方面，吉隆坡的物價水準卻又遠遠地低於香港，甚至都低於廣州，所以它有可能是最適合華人居住的東南亞城市。
2馬來西亞排華嗎？
98年印尼排華事件和最近幾年越南的排華運動似乎給中國人心頭蒙上了一層陰影，那麽同為東南亞國家的馬來西亞是不是一個排華國家？在馬來西亞投資安全嗎？帶著這個疑問，我們在不同場合不經意間和計程車司機，飯店阿伯和房產銷售人員聊到這個話題。我們的判斷是馬來西亞不是一個排華國家，華人在國家中的地位還是蠻高的。
我們的第一個採訪對象是來接機的馬拉西亞小夥子，第四代華人移民，講一口標準的國語。他在稱呼馬來人和印度人的時候稱其為“友族”，他告訴我們每個種族都有自己的特點和分工，比如馬來人的影響力主要表現在政治上，華人在經濟上獨霸一方，而印度民族則兩極分化比較厲害。比如馬來西亞最優秀的律師和最優秀的醫生都是印度裔，但是處在社會底層最多的也是印度裔。
至於當地人對華人種族歧視的問題上，小夥子很肯定的告訴我們，那都是他爺爺輩的老黃歷了，現在早就沒有這種情況了，即使很偶爾的出現個別案例，但都是來自於年紀較大的沒有文化的馬來人，而且出現這種事情時，年輕一代的馬來人從來都是站在華人一邊，替華人打抱不平的。
我們遇到的第二個採訪對象是一家街邊蒼蠅館子的店主阿伯。阿伯是在國共內戰時，為了躲避戰亂，而跟隨家人逃到馬來西亞的。當我們問起他這個問題時，他說在他小時候是有的，當地人欺負華人，但是後來這種情況越來越少了，特別是有華人入內閣，當政府部長以後，誰都不敢再欺負咱們華人了。
我們的第三個採訪對象是一個當地的華人房產銷售，三十歲出頭，當我們問起他這個問題時，他顯得很意外，似乎他從來沒有預料到會被問到這個問題，他說他在馬來西亞住了三十多年，從來沒有遇到過這個問題。
我們覺得他們的回答是靠譜的，人口多，比例高，特別是在像吉隆坡這樣的大城市，華人已經成為一支重要的社會力量。更為重要的是不像有些國家，馬來西亞的華人對自己華人身份有極大的認同感，這些都決定了排華在馬來西亞發生的風險很小。
3馬來西亞的地位以及東南亞國家房地產的特點
我們海外掘金研究小組在出發前翻閱了資料，仔細研究了一下馬來西亞在東盟十國中的地位和排名：
國土面積：印尼以約192萬平方公里的國土面積排名第一，馬來西亞國土面積約為33萬平方公里，在東盟十國中排名第五，次於印尼，緬甸，泰國和越南;
人口：印尼同樣以約2.6億人口高居榜首，馬來西亞人口大約在3200萬，排在印尼，菲律賓，越南，泰國和緬甸之後；
總GDP：印尼以8886億美元排在榜首，馬來西亞GDP約3269億，排在第三，次於印尼和泰國；
人均GDP：新加坡人均GDP最高，大約是5.6 萬美元，馬來西亞人均GDP 在1.1萬美元，位於新加坡和文萊之後，排名第三。
從以上數據可以看出，馬來西亞在東盟十國中的綜合指數還是挺高的，按照富裕程度指標人均GDP來看，馬來西亞基本上算是東南亞老二的地位（文萊無論是國土面積和人口規模，還是國家開放程度和國際影響力都比較小）。所以我們判斷馬來西亞首都吉隆坡的城市地位，應該和新加坡，曼谷同一級別，高於雅加達，馬尼拉，胡志明市和金邊。
我們在研究東南亞國家房地產數據的時候，發現了一個有趣的現象，那就是這些國家的房價收入比都特別高，特別不合理。房價收入比指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比。
按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，但是當我們拿這個指標去衡量東南亞國家時，我們發現按照國際標準，基本上所有東南亞國家的房地產泡沫都很嚴重。其實不止是東南亞國家，似乎所有的新興國家，比如中國和印度也都呈現出這種狀態。
不僅如此，即使是發達國家，在它們的熱門城市，比如澳洲的雪梨，英國的倫敦和加拿大的多倫多，房價收入比也是奇高。這種現象背後的原理是什麽呢？我們的答案是國際資本的力量。
具體來說，倫敦已經不是倫敦人民的倫敦，而是世界人民的倫敦，決定倫敦房價的因素不是倫敦居民家庭年收入，而是國際資本的興趣。只要國際資本興趣不減，持續流入，倫敦的房價和當地人收入水準的脫節現象就會持續下去，直到國際資本撤退。
同樣的道理，吉隆坡也是這種情況，吉隆坡的房價不是由當地居民的平均收入決定的，而是由國際資本，比如海外投資的興趣所決定的。而決定國際資本興趣的是項目是否有利可圖。
按照這個思路，我們認為吉隆坡的房子雖然已經漲了一波，但是和區域內同等地位的城市相比，吉隆坡房價尚處在區域低位，價格窪地，上漲太空可期。
這次我們一共考察了四個項目，其中三個項目在吉隆坡市中心最核心區域，一個項目在吉隆坡郊外，吉隆坡市中心的均價在每平米3-5萬人民幣，而郊外的項目在每平米1.4萬人民幣。
沒有比較就沒有傷害，讓我們先來看一下和吉隆坡同一級別的新加坡和曼谷市中心的房價。新加坡最核心區域的均價為每平米13萬人民幣，個別位置好的超過20萬，曼谷市中心最核心地段均價在每平米6-9萬人民幣。
接下來我們來看一下比吉隆坡經濟地位低的城市的房價水準，雅加達市中心最好地段均價每平米1.5-3萬人民幣，馬尼拉市中心最好地段均價每平米2.5-3萬人民幣，胡志明市市中心最好地段均價每平米2.7-3.5萬人民幣，金邊市中心最好地段均價每平米1.5-2萬人民幣。
4吉隆坡考察總結
由於新政府的上台，民眾普遍認為，馬來西亞正在經歷一次觸底反彈。以首都吉隆坡為代表的城市大基建運動正在轟轟烈烈的展開。作為一個華人文化保存良好，華人數量最多並且生活成本低廉的國家之一，馬來西亞已經並且正在吸引大量的華人高淨值人士到此定居。
同時，以馬來西亞在東南亞各國的經濟地位，吉隆坡市中心最繁華地段平均每平米3-5萬人民幣的價格，和其他國家同等區域均價相比，在價格上顯得相當有優勢。我們認為現在入手吉隆坡，可能是一個比較好的時機，吉隆坡房地產的子彈應該還能再多飛一會。
在世界華人最多國家排名中（除中國外），馬來西亞高居第二名，僅次於另一個東南亞國家泰國，吉隆坡的房子雖然已經漲了一波，但是和區域內同等地位的城市相比，吉隆坡房價尚處在區域低位，價格窪地，上漲太空可期。
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