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九龍倉置業:黑暗的180天

文 | 黃小妹 來源 | 風財訊

前腳發布虧損半年業績,後腳被評級機構紛紛下調目標價,並獲“減持”投資評級,比起恆隆地產,九龍倉置業上半年的日子更難過。

上半年,九龍倉置業基礎淨盈利減少26%至38.44億港元,投資物業減少23%至38.53億港元,酒店則由盈轉虧。

九龍倉置業在半年報中直言,面對前所未見的疫情爆發,集團亦不能幸免於難。入住率暴跌至個位數的酒店業務,以及不願披露零售額的商場物業最讓管理層頭疼。

九龍倉置業下半年能否走出至暗時刻,靠天還得靠自己。

酒店損失“慘重”

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翻看九龍倉置業的半年報,“虧損”一詞出現了29次。可窺見九龍倉置業上半年有多難熬。

中期報告顯示,九龍倉置業上半年收入減少20%至67.75億港元;營業盈利減少21%至52.11億港元;九龍倉置業基礎淨盈利減少26%至38.44億港元;若計入投資物業重估虧損淨額73.5億港元(去年同期盈利18.06億港元),股東應佔集團虧損達44.54億港元(去年同期盈利69.89億港元),倒退接近115億港元;每股基本虧損為1.47港元。

從營業收入、到淨利潤、到股東應佔利潤都坐上了滑梯。事實上,早在今年4月下旬,九龍倉置業接連發布了兩則中期預警公告。

首次預警公告中,九龍倉置地表示受極端市況影響,集團投資物業和酒店可能錄得未變現重估虧損。第二則預警公告中,九龍倉置地再次對外釋放“虧損”消息。

業績不如預期,九龍置業紛紛遭遇評級機構下調目標價、下調每股盈利預測,甚至獲“減持”投資評級。

花旗指九龍倉置業處於黎明前最黑暗的時期,負面因素已反映。花旗降其目標價至36.4港元,買入評級。

高盛預計,從去年中至明年底,大型商場的零售租金將下降35%,而九置對今年下半年前景仍然不確定,故下調九置2020年至2022年每股盈利預測2%至3%。

摩根士丹利發布報告稱,九龍倉置業2020年上半年業績和派息遜於預期,下半年派息或進一步減少,因租賃和零售銷售依然疲軟.該行予其“減持”投資評級,目標價由30港元下調6.67%至28港元。

管理層方面,對各項業務虧損的局面感到焦慮。吳天海在業績會上表明,“九龍倉置業過去半年能做的是,首要的並不是進攻,反而是平穩現在的情形,最重要的還是開源節流。開源方面有著若乾限制,在這樣的環境下,公司仍然是盡量想辦法,特別是酒店。”

中期報告顯示,九龍倉置業酒店業務入住率出現暴跌,旗下馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店等平均入住率跌至20%,導致收入、盈利大受打擊。期內,酒店收入下跌72%至2.56億港元,營業額虧損2.43億港元,2019年同期為收入9.06億港元、盈利1.39億港元。

酒店業務的損失令管理層感到頭疼,“今天來說,酒店當然是一個很頭痛的問題,不只是我們,是全港、全球很多酒店頭痛的問題。”吳天海如是表示。

疫情情況下,香港進行出入境的管制,訪港旅客節節下滑,由今年1月份320.78萬人次降到5月份的8139人次。吳天海表示,九龍倉置業能做的就是多發掘一些本地市場,這也是開源的一個方法。

下半年能否扭轉虧損態勢,吳天海也無法保證,”至於下半年的情況,我不能預測。我們只能懷著一個向好的期望去看,但是到底發展成如何,沒人能夠知道。”

“現金奶牛”海港城空置率創紀錄

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香港疫情持續,零售業深受影響。

特區政府統計處7月30日公布的最新數據顯示,6月香港零售業總銷貨價值同比下跌24.8%至265億港元,連續下挫17個月。今年上半年零售業總銷貨價值按年下挫33.3%。其中,珠寶首飾、鍾表及名貴禮物下跌56.5%,成“重災區“。

特區政府發言人表示,零售銷售在6月繼續按年大幅下跌,但由於本地疫情在當月減退,跌幅有所緩和。目前訪港旅遊業維持停頓,加上本地確診個案在7月急升,社交距離措施因而收緊,打擊本地消費,令零售業的經營環境再度變得較為嚴峻。

九龍倉置業對於零售業的受損感受更為深切。今年前六個月,九龍倉置業旗下的兩大核心商場物業海港城、時代廣場的收入分別銳減30%、23%。其中,位於尖沙咀的海港城空置率飆升至10%,創下有紀錄以來新高,銅鑼灣時代廣場的空置率亦升至8%。

海港城不僅是香港最大的購物中心,更是亞洲最賺錢的商場。自2007年起,海港城十年來銷售額年均複合增長率超過10%,2018年更是達到驚人的24%。當年海港城銷售額超過370億港元,平均每天超過1億港元。疫情之下,九龍倉置業現金奶牛也避免不了受到影響。

疫情期間,九龍倉置業也通過推出一系列市場推廣措施、投資,為商戶刺激人流和消費。比如,5月份社交距離措施略微放鬆,推出首個全港消費計劃和消費獎賞計劃,鼓勵大家外出消費。

吳天海表示,“5-6月成功帶動了旗下商場的人流,零售收入僅錄得15億跌幅。”

但九龍倉一改往年的做法,並未披露商場上半年的零售額,對此公司解釋,主要因為在目前不利的情況下,營業額以及租金暴跌,以及向零售租戶提供大幅的基本租金優惠,擔心由於數據過分極端會誤導市場。

關於向零售租戶提供租金優惠方面,九龍倉在業績會做了回應,上半年是在租金寬減上已經超過10億港元,絕對不是一個小數目。但遇到困難的不只是租戶,業主也有業主的困難。

吳天海認為,“你嘗試救人之前,麻煩你自己搞清楚你有沒有能力救人。當一個人在水中掙扎,你自己泳術不高,或者還沒準備好,你就嘗試去救他,你們會一起死。”

的確,疫情之下,誰的日子都不好過,自保最重要。過去的180天,堪稱九龍倉置業的黑暗時刻,如花旗所說九龍倉置業處於黎明前最黑暗的時期,九龍倉置業能否迎來黎明?靜待時間給出的答案。

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