未來幾年，沒有醫療，就不成地產！

前段時間，權健事件鬧得沸沸揚揚，不過權健能成千億帝國，從側面反映出醫療保健行業大有可為，當然這種可為需建立在科學合理合規的基礎上。

從地產行業來看，據動脈網統計，目前已有30余家房企如恆大、碧桂園、萬科、保利、綠城等布局發力醫療健康領域，或做養老地產或建醫院或建健康小鎮。

而轉型成功的萬達近日在其年報中，明確提出正式進軍健康行業，創新以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體的大健康綜合體。

雖然醫療和地產開發收益節奏不同，但在新的人口結構和醫療消費觀念下，明源君認為，地產行業跨界醫療實屬必然，甚至可以說未來沒有醫療不成地產，那具體出於什麽考慮，明源君將從以下三個方面進行分析。

01

地產躺賺的日子不再

需從空間思維轉化為內容思維

以客戶需求為導向

雖有“四限”政策，但2018年房地產銷售規模再次出現大爆發，龍頭房企大多實現銷售、利潤雙增長，房企前三銷售額均突破5000億大關，千億房企增至31家。規模不斷增大，增長空間卻越來越有限。在這種情形，地產行業該如何自處了？明源君覺得房企應從空間思維轉到內容思維，以用戶需求為導向。

一、地產行業躺賺的日子漸行漸遠

地產行業短期看金融、中期看土地，長期看人口。

從中短期看，隨著2018年融資管道的收緊，房企融資成本高企，目前限價雖有放鬆跡象，但是僅從個別地塊出讓方式的變化臆斷整個政策的放開，過於樂觀，整體來說，限價政策仍然壓縮著房企的利潤空間。

現在好的地塊競爭很激烈，對於很多中小房企來說，要麽吞不下，要麽搶不到，拿地越來越難。

從長期來看，近日任澤平團隊的一份生育報告以“2018中國人口負增長”為關鍵字登上了微博熱搜。報告顯示2018年出生人口或降至1500萬以下，預計2030年將降至1100多萬，地產行業的人口紅利期漸行漸遠。

二、關注住戶的衍生需求，提供服務

開發商之前主要就是建房子賣房子，雖然地產開發紅利見頂，但是地產發展遠遠沒有結束，畢竟開發商建的房子裡面住了人，這些人起碼住30年、50年不等。用互聯網的說法，這些人就是“流量”，若把握了這些“流量”，仍有發展紅利。

而互聯網思維的核心就在於尋找並挖掘用戶的需求，繼而設計出相應產品滿足其需求。對於地產商而言，賣完了房子，可關注住戶的衍生需求，提供相應服務。那究竟住戶都要什麽需求了？

02

醫療是個硬需求

中老年群體“被動醫療”轉為“主動健康”

住戶都會經歷生老病死，在這其中，不免有生、老、病各類醫療需求。而且隨著人口老齡化、居民健康意識，醫療觀念的改觀，大健康行業大有可為。

一、中老年群體醫療需求大，醫療心態更為積極

1949年之後，我國出現了三輪嬰兒潮，總合生育率（指每個婦女一生平均生育子女數）從1970年代之前的6左右，降至1990年的2左右，再降至2010年的1.5左右。

整體來看，1950～1970年，是我國人口出生率最高的時代，從2019年算起，這個年齡段的人目前在49～69歲。出生率最高，說明這個年齡段的人數量最多，而人一過50，身體的各種小毛病開始出現，進醫院的次數增加，中老年醫療需求大。

隨著生活水準的提高，很多老年人的醫療觀念開始發生改變，從之前的排斥進醫院到如今期待定期檢查。在明源君接觸到的一些老年人中，發現他們年歲越長，越捨不得離開人世。

一方面幾乎所有中國老人（1965年之前）年輕時期吃了很多苦，與過去相比，現如今吃飽穿暖，物質相對充裕，他們知足且滿足，希望能更長久的享受這大好時光。

其次，很多老人懷著樸素的延續思想，希望看到子女兒孫結婚生子的那一刻，但如今年輕人的婚育年齡大幅後退，老人希望自己能夠活到那一天見證那一刻。

綜合很多原因，老年一代不再諱疾忌醫，他們有病治病，沒病防範，從“被動醫療”轉為“主動健康”。

二、醫院床位 “一位難求”，跟不上的醫療需求的增速

之前經常出現醫院床位一位難求，患者給醫生塞紅包的新聞，這從側面反映老百姓對衛生服務的需求增速快於衛生服務供給。

具體從數據來看，2015年-2017年，中國診療人次和入院人數年均增長11.69%和17.58%，衛生總費用和人均衛生費用年均增長27.13%和25.75%，與之相比，醫院數和床位數年均則增長12.57%和14.80%。從數據來看，床位數增速慢於入院人數增速，反映了床位的緊張。

但其中執業醫師和注冊人數則分別增長11.55%和17.25%，和診療人次增速、入院人數增速基本持平，快於醫院數增速，表明衛生人員的數量基本滿足需求，但是醫療機構數跟不上衛生人員的增長，需要補充多管道的醫療機構資源。

數據來源：規劃發展與資訊化司 明源地產研究院製表

此外傳統醫療理念難以覆蓋健康的全部需求，以康復產業為例，據相關機構估計，按國內約2億中高收入人群能達到美國康復消費水準，未來市場規模有望達到千億以上。

三、政策鼓勵社會資本辦醫，方便拿地和融資

國家政策鼓勵社會資本辦醫，從供給層滿足醫療服務需求，一直是醫改政策支持的方向。

於地產行業來說，發展醫療產業可便於企業獲得低成本的土地資源，不乏為拿地的一個捷徑，此外涉足醫療領域有利於房企減少融資成本。

03

房企利用自身優勢做醫療綜合體

築巢引鳳，可規避醫療“三高”門檻

通過上面分析人口結構可知，人口結構調整刺激醫健消費，同時居民的醫療消費觀念由“被動”逐漸轉為“主動求醫”，加之政府政策鼓勵，地產行業進入醫療大健康領域有著非常好的進入時間視窗。

但由於醫療行業存在“三高”門檻，地產行業的布局之路並不是很順暢，那地產行業該如何結合自身優勢順利入局，需要結合國外的一些案例分析。

一、地產商已在布局醫療，但存在資源嫁接難題

從國內來看，恆大、萬達、碧桂園、萬科、保利、綠城、泰禾等30余家，已在健康醫療領域有所布局，其中碧桂園、恆大、泰禾還集中於建造醫院和產業園區，而萬科、綠城偏重社區醫療和家庭醫療。“醫療+零售”混合業態的嘗試比較少，但在萬達最近的年報中可以看出其有這方面的進取心。

但由於醫療行業需要高技術、高投入、高壁壘，地產商雖然有資金來運作項目，但在實際發展中，卻遇到一些問題，如找不到合適的醫院合作，找不到合適的人管理運營等。

比如某房企曾在2011年，規劃在深圳投資辦醫，創建一家非盈利性三級兒童醫院，但在實際操作過程中，兒童醫院由於缺乏合作方、專業醫療管理人才、審批未完成等原因一度暫停，到今日尚未投入實質運營。

二、醫療綜合體是個不錯的選擇，房企可由此進入大健康領域

除了建造醫院，有些房企發力養老地產，並且在養老服務中配套醫療服務，醫養結合。但目前中國的養老規劃提出9073，即90%的老人居家養老，7%的老年人社區養老，3%的老年人機構養老。

從比例可以看出，居家和社區養老佔據主要部分，跟美國、日本的養老模式很類似，這種模式會催生家庭醫生的需求。為了順應這類需求，在美國、紐西蘭、日本、新加坡等地誕生很多新型醫療模式，包括醫療+醫學研究、診所大樓、醫療+商業綜合體等。在這當中，醫療+商業綜合體的模式被大力推廣，獲得了好評。

醫療+商業綜合體即Medical Mall，通過Mall鏈接各類醫療資源，為居民提供更為便捷的家庭醫療服務。不同的是，新加坡、日本、阿聯酋的醫療綜合體主要是由地產商、信託公司發起，美國大部分是由大醫院、醫生團體或政府機構發起的。

明源君認為，國內房企布局醫療領域，可從 Medical Mall發力，相當於是“築巢引鳳”，房企利用自身開發優勢打造綜合體，將整合醫療資源到Mall，同時還可以在Mall內孵化一些醫療資源，慢慢成熟之後，涉足醫院或者其他形式更為得心應手。

而且可以利用醫療綜合體內的醫療資源支持社區居家醫療服務，實現社區居家養老需求和綜合體資源的串聯，比自己拿地建醫院又籌建醫療團隊更為便捷。

三、Medical Mall類似於Wework模式，共享醫療設施，提供全品類服務

Medical Mall也稱為“共享醫療”，將多家醫療機構“拚”起來，共享醫療資源的模式。具體是運營商負責提供場所和檢驗、感控、手術室等基礎設施後，招商引進一些專家及其團隊進駐提供醫療合作，後者支付租金給房企，或者後者也出資建設施，和房企合作分成，有點像Wework模式。那具體這種醫療綜合體有哪些特點了，房企怎麽做，明源君將結合一些國外案例分析。

1、基礎款：廣而全的專科醫療

醫療綜合體最根本在於提供齊全便捷的醫療服務，相當於大醫院的“衛星門診部”，比如美國的最早最大的醫療商城Jackson Medical Mall，佔地85萬平方英尺。

包括包括8個醫學專科——兒科、全科、消化科、內科、風濕科、內分泌科、母嬰照護、肺科；4個護理和藥學學院。

2個研究診所——UMMC 腎透析診所、UMMC癌症研究所

22個醫療機構——密西西比州眼科協會在內的。

並且商城和10所醫院都有合作，另有11名個體醫生入駐，對接了8家商業保險。病人在商城就醫的平均等待時間是16分鐘（全國平均等待時間是21分鐘）。

又如在杭州政府支持創辦的杭州全程國際健康中心，是國內首家健康和零售商業完美融合的樣本，兩種業態提供各自的優勢商品資源和服務資源，打通服務融合平台，最終實現1+1>2的目標。

杭州全程國際健康中心的業態安排

2、高級款：集看病治療、康復療養、教育研究於一體

基礎款的Medical Mall就是在綜合體提供盡可能齊全的科室、盡可能全的服務。但是貧窮不能限制了我們的想象，其實綜合體內還可以講更多故事。

比如杜拜康城，目前康城內有兩家大規模的醫院，160多家門診和診斷實驗室，來自近90個國家的1700多名持證專業人才，以及200個特色保健和商業零售服務設施。整個杜拜康城主要分為醫療區和度假療養區。

其中醫療區佔地570畝，提供四類服務：

傳統醫療服務。將醫生辦公室、門診手術中心、綜合醫院、專科醫院、康復和長期保健設施、臨終關懷和診斷實驗室聚集在一起，提供高度便利的醫療一條龍服務。

替代性醫療服務。融合了東方醫學和其他健康計劃中心，提供順勢療法、印度草醫學、中醫、尤那尼醫學、骨科、治療性按摩普拉提等12種治療方法。

醫療教育、研究。家庭醫療、牙科、護理和健康培訓學校等。包括波士頓大學杜拜牙科專業學院、哈佛醫學院杜拜學院等，以及其它的醫療基礎服務如藥房、醫療設備、醫療谘詢等。

衍生服務。例如：簽證中心、五星級酒店、礦泉療養浴場、購物中心、零售和飲料店等。

3、醫療是主業態，購物、住宿、餐飲完善服務

當然醫療綜合體內除了提供盡可能全的醫療服務，也可搭配零售、酒店和健身業。比如菲律賓的Centuria醫療商城，是一個28層樓的醫療大廈，商城內除了擁有經驗豐富的專業醫生，為消費者提供價格優惠的傳統和頂級醫療服務外，還在還在八樓設立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。

又如目前經營較好的新加坡百麗宮項目，由百匯集團和新加坡報業控股房地產投資。

從具體經營來看，醫療綜合體租戶共311家，其中118家為醫療辦公室，醫療辦公室覆蓋了醫療領域的25個科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科數量最多，分別為16、14、12家。

mall內設餐飲、商店超市、奢侈品店，其中醫療辦公室部門租金收入較低，部門租金最高的是奢侈品店鋪，租金收入最高，11%的租賃面積獲得34%的租金收入。

小結

和醫療行業長期的精耕細作不一樣，地產行業從拿地開發到售樓，一個周期只需要3年左右。但是地產涉足醫療，必須尊重醫療規律，拋棄地產快周轉思維，如若不然，必定栽跟頭。當然兩者並不是全然不一樣，醫療需要場地，地產行業就可以發揮自身優勢建平台，將專業醫療資源匯合在同一空間提供全面專業服務，同時房企也可以在裡面孵化醫療資源，為後期全面進入大健康行業做準備。

在這種深度合作中，未來可以有這樣一種場景。一家人到醫療綜合體，愛漂亮的女兒可以進醫美醫院谘詢，二胎父母可以進行高齡產婦的分娩谘詢，並且找一個月子中心商量護理計劃，而老人就可以去康復中心對關節的“老毛病”進行複健。