泰禾、陽光100等房企頻繁賣項目股權 “補血”背後風險猶存

由於負債壓身且缺乏融資渠道，不少中小房企紛紛選擇出售旗下項目股權求存。近日，《財經》新媒體記者調查發現，截至目前，泰禾、陽光100、建業、泛海等30多家中小房企頻繁出讓子公司的項目股權多渠道“補血”。雖然加速了資金周轉，但是出讓部分項目股權或暗藏交易糾紛、項目開發延期甚至停滯等風險。

有關出售股權的原因，大部分房企在公告中稱，出售項目股權引入新的合作夥伴，可優化資產結構、增強財務狀況。

記者注意到，不同房企出售項目股權的比例各異。其中，泰禾以18.05億元總價將南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%（原持有100%）股權轉讓給世茂，陽光100作價約13.34億元出售重慶子公司70%（原持有90%）股權予以融創，而上海地產古北安亭置業有限公司、三亞西元房地產開發有限公司等不少地方性房企甚至選擇出售100%股權。

同時，記者通過查詢被出售項目的財務狀況發現，不少存在淨利虧損的問題。泰禾出讓51%的股權給世茂的南昌茵夢湖置業有限公司，實為泰禾2018年收購而來的公司，該公司當年預計收益為1.91億元，但實則虧損了392.1萬元。

母公司出售股權的背後存在較大的負債壓力。數據顯示，2018年，泰禾總負債高達2112.47億元，較2017年的1813.02億元增長近300億元，資產負債率為86.88%。2018年，陽光100負債總額為518.43億元，其中一年內到期債務為39.59億元，而該公司手中25.88億元的現金及現金等價物難以覆蓋短期債務。

事實上，今年以來，多家媒體曾爆出泰禾欲出售12個項目來緩解資金壓力，同時陽光100的管理層於近期公開表示，2019年公司將進行優質土地出售來支持流動性缺口，可見這兩家公司債務壓力並未減輕。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房企出售項目股權的比例不同，對應企業生存狀態和需求不同。對於49%股權轉讓的做法，說明此類企業仍要把控項目的操盤權，而對於出讓51%的股權，說明這類公司願意放棄操盤權但最大限度地保持了項目的經營權。若是出售100%的股權，不排除公司近期資金壓力較大，或被出售項目難以盤活。

也有觀點認為，房企轉讓項目股權背後的原因錯綜複雜，既有融資需要，也有剝離不良資產的考量，出讓股權比例超50%的企業一般存在項目經營不善或高負債壓力的情況。值得關注的是，由於房企出讓部分項目股權，或存在一些系列的合作隱患，需提前防範。

此前萬科和寶能股權之爭、綠城和融創操盤權之爭，以及因收購萬達酒店業務後富力近兩年的負債總額激增1100多億元都是行業的前車之鑒。不僅如此，今年合生創展遼寧天戴河項目以及泰禾江蘇收購項目均出現股權交易糾紛，導致項目開發出現延期甚至停滯狀態。

一位萬科內部人士告訴《財經》新媒體記者，包括股權合作在內的收並購帶來後遺症經常發生。此前，由於該公司收購某房企的項目存在遺留質量問題，後期引發業主維權，影響了公司的品牌聲譽。

同策谘詢研究中心總監張宏偉指出，今年房地產市場環境略微轉好，但民營開發房企的資金鏈仍然較為緊張。目前受政府對地價、房價指導意見以及企業短期償債壓力的影響，企業賣項目出售股權仍是一大趨勢。未來，房企進行股權合作仍需要綜合考慮多方因素，切不可為快速回籠資金放棄合作風險管控。

克而瑞研究中心報告認為，由於合作開發項目涉及的企業主體較多，在項目後期竣工交房以及物業等問題上可能會存在責任界定問題。未來，合作方需明確各自在項目開發中的職能和責任，做好財務核算和項目進度管理。