（本文首發於2018年12月13日《南方周末》）
數量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時剛好是金融去杠杆時期。
“大部分都是由於民間債務或其它經濟糾紛，被債權人申請查封的房產。”
“房子價格降了兩回，還是沒賣出去。”2018年10月，李紅姨打算出售她在上海嘉定區的2套房產。她告訴南方周末記者，賣了這2套，是為了還剩下9套的房貸。
李紅姨是上海眾多低調的“房姐”之一。她原本經營著一家進出口貿易公司，對房子沒什麽興趣。2014年的時候，因新增浙江的服飾生意，她在嘉興市女裝批發市場附近買了兩套房產，均價大約在4000元/平方米。沒想到，2016年以後，這兩套房價格翻倍，她立刻將房子賣掉，賺了幾百萬。
此後，李紅姨愛上了房子。她看好一路上漲的環滬城市，便湊了一大筆錢瞄準上海遠郊及蘇杭地區，陸續買下近十套房產，這些房產均隻付了首付。
“每個月基本要還20萬的房貸。”李紅姨說，之前還可以維持，可後來外貿突然不好做了，她一下子沒了客源。於是，年底除了裁員，李紅姨還想出手幾套房子，“不然說不準，後面真要斷供了”。
李紅姨在中介的勸說下已兩次降價。其中一套是位於嘉興安亭的90平方米電梯洋房，一路從280萬降至250萬再降至235萬，但最新一個看房者仍向李紅姨表示，“再等等看”。
據上海中原研究院公布的數據，2018年10月上海共成交二手房11989套，環比下滑14.36%，是2016年月均去化的40%。成交均價也跌至一年來最低位，為37288元/平方米，環比下降2.59%。
房價下跌的同時，法拍房的數量也在增加。阿里拍賣的數據顯示，2018年1-11月，全國共計拍賣住宅用房二十餘萬套，相比2017年同期的十六餘萬套增加了26.2%。
法拍房並不等於斷供房
針對法拍房短期內增多的原因，金樂函數分析師廖鶴凱向南方周末記者表示，法拍房增加與銀行聯合法院提高競拍效率有關。金樂函數是一家在長三角區域提供金融理財產品谘詢的平台。
過去，法院在資產處置中存在大額商品難交易的問題。比如人們不願拍賣法拍房，除了繳稅較多、自行清房，還面臨過戶難、產權不清等各種問題，最重要的還是要全額付款。
但從2017年下半年起，銀行為法拍房提供貸款的服務越來越多，多家商業銀行搭建“法拍貸”業務，例如工商銀行多個分行的微信號就經常推送法拍房廣告。“法拍貸”的利率和貸款時間與二手房差不多，以工銀e拍貸為例，該產品貸款利率與普通二手房貸利率相同，貸款期限最高可達25年。
儘管法拍房在增加，但法拍房並不全是斷供房。
法拍房一般是指因債權債務糾紛或其它原因被強製拍賣的房產，買家需要通過競拍的方式獲得產權。法拍房的來源主要有四種：抵押違約、民間借貸違約、司法沒收、無主房產。也就是說，只有抵押違約才能被稱為斷供房。
2018年11月末，關於廣東“斷供潮”的消息甚囂塵上，傳言稱廣東省高級人民法院正在收集統計建案買賣中因斷供引發的借款合約糾紛案例。南方周末記者向廣東省高級人民法院內部人士谘詢，對方表示並未聽說過傳聞中的通知。但廣東省高級人民法院並未公開辟謠。
創維互動是北京專門提供法拍房交易的中介機構。其中介告訴南方周末記者，目前，北京的法拍房並沒有很多。之前“雙11”，在阿里拍賣平台放出來的一批基本已經銷完了，最後一批會集中在“雙12”釋放。
當南方周末記者以買房者的身份谘詢，能否選擇斷供房時，中介表示，“那房源就更少了”。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對南方周末記者說，目前市場並不存在“斷供潮”，個案一直有，但極少，不太會成為趨勢。一個依據是2017年，國有五大銀行實現不良貸款率集體下降。上一次出現這種情況還是許多年前。
中原地產首席分析師張大偉認為，大面積斷供的前提起碼是房價跌20%。易居研究院副院長楊紅旭亦發微博稱，深圳房價估計要下跌15%才會有更多斷供。據國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格，目前房價總體穩定，北京2018年10月新建商品住宅價格環比上漲0.2%，上海環比上漲0.1%，廣州環比上漲0.2%，深圳環比下降0.5%。
“謠言的背後可能存在炒作法拍房的中介。”北京和深圳代理拍賣房的中介均觀察到，在廣東“斷供潮”傳聞出來後，法拍房的關注度提高了，流拍率也跟著降低了。相比二手房，法拍房有一定優勢，價格更低並且還不限購。
2008年，深圳曾出現過短暫的“斷供潮”。當時政府為了抑製房價飆升采取了嚴厲的調控措施，部分炒房者選擇斷供，再低價入市，而到了2009年，房價開始調頭上漲，讓一部分斷供者從中獲利。
十年後，樓市重現相似的場景。金樂函數分析師廖鶴凱認為，不排除有炒房者想借助謠言逼迫政府放鬆調控。
賣房還債
法拍房增加，更多是因債務問題。
“大部分都是由於民間債務或其它經濟糾紛，被債權人申請查封的房產。”上述北京創維互動的中介向南方周末記者透露，2018年以來，經濟形勢複雜，不少企業流動性變差，“朝陽區法院每天都是排著長隊處理借貸糾紛的，中小企業老闆只能急著出售此前投資的豪宅，或者直接拿房子抵債。”
據阿里拍賣的數據，浙江和江蘇也是歷年來法拍房數量最多的地區。但浙江和江蘇省的法拍房不是從2018年開始激增，而是從2014年就開始逐年增加。“這與江浙地區民營經濟發達有關，企業做生意（失敗）是常事。”負責代理長三角地區法拍房的另一中介人士對南方周末記者說。
此外，阿里拍賣的數據顯示，廣東是目前法拍房最多的省份，數量從2017年的1.9萬套增至2.3萬套，同比增長19%。2017年，廣東還排在第三位。相較廣州和深圳，佛山的法拍房位列全省第一，是深圳的2.85倍。中山市則在增速上位列全國第一，同比增加119%。兩市均為製造業重地。
上述中介認為，目前大部分法拍房都是迫不得已，只有房價大幅下跌時，才有人主動斷供。因此衍生出一些專門提供解封查封房業務的中介公司，借錢給委託人還款，解封被查封的房產，將房子抵押給銀行，再收取傭金和手續費。
部分斷供的投資者也會選擇小貸公司，幫助解封自己的查封房。因為斷供一來影響征信；二來房子賣得便宜，自己吃虧。
根據2004年中國最高人民法院向社會公布的《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
換言之，法拍房往往以七折或八折的價格起拍；如果流拍，還會再降價。所以目前市場上有大量特價房均以低於七折的價格出售。
最終的拍賣所得款，還要優先支付案件受理費、公告費、保全費、執行費、評估費、拍賣費等，其次還有銀行貸款和罰息。如果拍賣所得款不夠上述費用的話，那麽斷供者不僅拿不到一分錢，而且還要再掏腰包，償還銀行的費用。
炒房者的噩夢
雖然斷供的情況整體上並沒有那麽嚴重，但斷供的杠杆炒房者大有人在。
劉影的房子剛被法院查封，在他看來，李紅姨的情況還算樂觀，真正斷供的是那些連首付都是借來的人，譬如他自己。
2017年2月，劉影在廣州買下第二套房產，用於投資。彼時，限購等各項政策都在收緊，但是房價仍然在節節攀升，他選擇買漲不買跌。
由於首套房還在抵押，劉影根據中介介紹的門路，在幾家銀行辦理了信用貸和消費貸，貸了近一百萬元，支付了二套房的七成首付。
“真正還錢的時候就開始頭疼了。”劉影向南方周末記者表示悔恨，先是從2017年9月起，《關於加強個人消費貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》先後由各地人民銀行和銀監局下發，廣東和江蘇兩省率先就對消費貸進行了嚴查。
“本來還想拿到房產證後用房子抵押貸款，說不準還能再拿個第三套房的首付。”劉影說，誰知道銀行嚴查後，發現他貸款用於首付，繼而要求他補齊工資流水等資料，隨後被證實是消費貸違規挪用。於是，劉影被銀行停了貸款還要求立即還款。
劉影只能轉身尋求民間借貸。他找了幾個現金貸平台，一邊補著銀行首付的錢，一邊繼續供房。但民間借貸的利息比銀行高得多，要還的錢越滾越大。“加起來前前後後用了13個平台，我都用小本子記著。”劉影稱。
以貸養貸的日子過了幾個月，2018年年初，P2P集中爆雷，劉影突然借不到錢了。這下，銀行和民間借貸的錢都逾期了，他索性斷供，“我現在只想房子法拍能賣貴一點”。
一位來自廣州市中級人民法院的相關工作人員向南方周末記者介紹，銀行規定，房貸要逾期90天以上才算斷供，而一般斷供後，原則上還會給6個月的寬限期。雖然銀行接近年末為降低不良率，可能會加快處理房產，但是從房貸斷供到入市拍賣，至少也要半年的時間。所以，目前推出來、數量激增的法拍房，都是2017年到2018年年初被查封的房子，彼時剛好是金融去杠杆時期。
據中國人民銀行的統計數據，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06兆，同比增加206.1%，甚至比2016年全年的消費性短期貸款總額8305億還要多。另據蘇寧金融研究院的數據，2008年中國居民的杠杆率為18%，到2017年第二季度已經鋼彈47.4%。金融去杠杆迫在眉睫。
2017年10月起，各大銀行房貸業務相繼收緊。一家大型國有銀行的抵押部人員對南方周末記者回憶，當時針對30萬以上的大額消費放款，銀行要求只能刷卡或委託支付，每一筆錢的交易動向都會被追蹤，如果流向房地產市場會立馬收貸。小額的如若選擇提款，銀行也會要求提供後續的消費收據供貸後檢查，查到違規立馬追回。
不僅銀行貸款被戴上緊箍，民間金融如現金貸也緊接著進入行業規範期。標誌性檔案是2017年12月下發的《關於規範整頓“現金貸”業務的通知》，現金貸平台隨後開始大規模轉型。
“目前部分銀行停止了個人房貸的業務，我們每個月的房貸額度也很緊張，平均要等三個月。”廣州農商銀行信貸部一位負責人對南方周末記者說。
劉影決定放棄房子。他在2018年年初被法院判決違約，目前房子還未被拍賣。他計算過，房子估價200萬，拍賣後將償還銀行貸款近100萬，利息近50萬，以及罰息30萬，加上拍賣的大小手續費，所剩無幾。
“不用倒貼錢就算好了。”劉影松了一口氣。他的代價是，損失了80萬首付和供了大半年的貸款。
最近，李紅姨聽到了“深圳1.5億豪宅降至8600萬”的消息，於是動身去找鏈家中介，想商量一下是否需要再降價賣房。走到鏈家門口時，她看到那個中介正在打羽毛球。
（應受訪者要求，李紅姨、劉影為化名）
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室