產權式商鋪法律關係

產權式商鋪運作模式一般涉及開發商、小業主(投資者)、實際經營商、管理公司、擔保方、銀行等多方當事人，法律關係遠比一般房產買賣複雜。那麽，產權式商鋪存在幾種法律關係？本期給大家列舉幾種。

(一)買賣合約法律關係

投資者就購買商鋪與開發商簽訂《商鋪買賣合約》後，雙方即成立買賣合約法律關係。在該法律關係中，開發商的主要義務是如約交付商鋪，且承擔瑕疵擔保責任。而投資者向開發商支付商鋪價款後取得商鋪產權。與一般房屋買賣法律關係相比，該法律關係有其特殊性：第一，一般房屋買賣追求的是房產價值，而產權式商鋪交易則追求投資、經營收益，因此產權商鋪的實際價值受市場波動和時間影響較大；第二，投資者購買商鋪後須將商鋪租賃給開發商或開發商指定的第三方，因此在產權式商鋪模式中，投資者住獲得商鋪的有限所有權；第三，產權式商鋪具有房產證券化的特徵。

(二)租賃合約法律關係

投資者購得商鋪後，不是用於自己經營，而是將商鋪租於開發商或第三方經營，因此投資者和開發商或實際經營第三方之間就發生了租賃法律關係。業主的主要義務是交付商鋪，主要權利是收取約定的租金。由於產權式商鋪經營模式的特殊性，投資者購買帶租約的商鋪或委託出租存在一定的投資風險，表現在：第一，我國商業用房的權利期限為40年或者更長，而根據我國合約法的規定，租賃期限最長時間不得超過20年，目前產權式商鋪租期普遍是10至20年，租賃期滿後，如何處理商鋪或繼續保證投資回報率必將引發糾紛；第二，因開發商在銷售帶租約的產權式商鋪前，已經對經營模式、租賃期限、租金標準及合約解除的相關條款作出約定，故投資者須接受開發商的遊戲規則，當發生爭議時，很難通過解除租賃合約來收回商鋪。

(三)委託經營法律關係

在產權商鋪商業模式中，投資者和地產商均不自己直接經營商鋪，而是委託第三方進行經營管理。雙方簽訂《委託經營合約》，如此，在開發商或投資者與實際經營的第三方間建立委託經營法律關係。該法律關係的基本特徵是委託方委託受託方在一定年限內對物業整體進行經營管理，受託方在委託年限內佔有使用物業並完成約定的經營指標，收取經營費用。

在此種模式下，投資者的收益源自經營收益，開發商或管理公司並不直接承擔經營風險。這種委託經營法律關係與一般的委託合約存在區別：第一，為確保實際經營方經營期的穩定性、長期性，投資者簽訂的委託經營合約往往約定投資者不得單方提前解除合約。而我國《合約法》規定，委託人或者受託者可以隨時解除委託合約；第二，產權式商鋪的小業主並不直接向開發商或管理公司支付委託經營費用。

而我國《合約法》則規定，委託人應當預付處理委託事務的費用；第三，產權式商鋪的業主，不得乾預商鋪的經營、管理，受託人甚至不必親自處理受託事務。而《合約法》規定，受託人應當按照委託人的指示處理委託事務，需要變更委託人指示的，應當經委託人同意；第四，典型意義上的委託合約最大的特徵是風險由委託人承擔。而產權式商鋪的委託統一經營管理合約卻往往約定，無論受託人是否取得收益或收益多少，均應向委託人支付約定的投資回報收益。

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