裝修限價+供求雙降：8月南昌房地產市場報告出爐

政策：8月南昌實行裝修限價

今年南昌市先後頒布和實施了《關於南昌市推進全裝修住宅建設工作的實施意見》和《關於規範南昌市城區新建全裝修住宅銷售管理的通知》的意見措施，針對近預售屋地產市場出現的不規範問題，現就進一步加強新建全裝修住宅銷售管理提出如下意見：

①實行裝修價格限高制度。房地產市場調控期間，對已出讓用地上新建全裝修住宅裝修價格實行最高限價;對今後出讓用地上新建全裝修普通住宅、非普通住宅的裝修價格分別實行最高限價。對不接受裝修價格限高的企業，市行政審批局不核發預售許可證，市房管局暫停其網上簽約。

②實行裝修樣板房制度。新建全裝修住宅預售前，在確保安全的前提下，開發企業應按施工圖審機構對全裝修設計圖的審查檔案，在銷售建案內建造所有戶型的不同裝修方案的實體裝修樣板房。

③實行裝修價格評估制度。新建全裝修住宅樣板房驗收通過後，開發企業須在房地產行業協會組織下，從我市設立的房地產估價機構名庫中隨機抽取3家評估機構，對新建全裝修住宅樣板房進行裝修價格評估，評估後的均價作為裝修價格。

④實行明碼標價制度。開發企業申請新建全裝修住宅預售許可前，應根據裝修評估價格和向房管部門征詢的商品住宅毛坯指導價格，制定新建全裝修住宅預售明碼標價（一房一價）表，並將新建全裝修住宅預售明碼標價（一房一價）表報送價格部門簽收。

⑤實行全裝修資訊公示確認制度。新建全裝修住宅預售期間，開發企業應在銷售場所醒目位置增加裝修資訊公示：建設部門對裝修施工設計圖的審查檔案、住宅裝修標準清單、裝修價格評估報告、明碼標價（一房一價）表等，並展示新建全裝修住宅樣板房。開發企業必須將新建全裝修住宅預售的公示展示告知內容給購房人簽字確認，簽字確認單存入購房檔案。

⑥落實價格“兩分開”、標準“兩一致”要求。即：在建案買賣合約中，將毛坯價格與裝修價格分開；在新建全裝修住宅交付時，交房裝修標準與樣板房裝修標準一致。

⑦加強銷售市場的監管。各有關部門要各司其職，加強溝通，密切配合，形成合力，加大對違法違規行為查處力度，各級建設主管部門要對新建全裝修住宅設計、建設、監理、交付等加強監管；房管部門要對違規預售、捂盤惜售、未按要求公示預售資訊等行為監管；價格部門要對價格欺詐、變相漲價、價外加價、違反明碼標價規定等行為監管；市場和品質監督部門對廣告宣傳、陰陽合約、捆綁搭售等行為監管。

土地：南昌住宅商辦用地大增

8月南昌住宅、商辦用地市場共成交24宗地塊，比上月增加15宗；其中住宅用地17宗，總規劃建面273.65萬㎡，佔比67%，平均樓面價3096元/㎡；商辦用地成交7宗，總規劃建築面積133.17萬㎡，佔比33%，平均樓面價2603元/㎡。

從成交面積來看，8月土地成交面積為406.82萬㎡，環比激增241.2%；成交樓面價為2935元/㎡，環比上漲3.8%，整體溢價率為7.5%。

數據來源：中國指數研究院

注：工業用地暫不統計

從區域來看，8月南昌新增24宗成交地塊，主要來自南昌縣、紅谷灘、青雲譜以及新建區，其中中大獲得青雲譜地塊樓面成交價6818元/㎡，溢價率為42.57%，南昌縣城投獲得南昌縣地塊樓面價6047元/㎡，刷新該區域樓面價記錄。

8月主要區域拿地分布圖

市場：供求雙降

8月南昌市供求雙降 建案庫存持續增張

2018年8月南昌市建案成交面積42.27萬㎡，比上月減少1.74萬㎡，環比下跌4.0%；

2018年8月南昌市建案批準上市面積51.42萬㎡，比上月減少3.19萬㎡，環比下跌5.8%。

數據來源：中國指數研究院

截止8月，南昌市建案庫存面積為725.35萬㎡，比上月增加9.15萬㎡。 截止到8月底，按6個月月均去化計算，南昌市建案出清周期為16.1，比上月增加0.5個月。

數據來源：中國指數研究院

開盤：大咖新盤扎堆入市

8月南昌樓市大咖新盤扎堆入市 高價房接受市場考驗

8月南昌樓市開盤項目有8個，其中純新盤項目佔4個；開盤項目區域來看，分布比較均勻分別來自於西湖區，青雲譜區，紅谷灘區，灣裡區，經開區以及南昌縣和新建區，合計推出1440套，去化1335套，去化率為93%。從開盤均價來看，首開的華僑城萬科和九龍湖金茂悅均比之前市場的放風價格低了2000元左右每平，市場已經開始產生出對於高價格承受力顧慮的現象，加上南昌市裝修限價政策的頒布，高價房源想要獲得較好的去化率，難度可見一斑。

數據來源：中國指數研究院

8月南昌建案開盤分布圖

結語

“金九銀十”已經開啟，在嚴厲政策的執行下，南昌樓市已有降溫跡象，不少品牌建案開始打折活動，“房住不炒”逐漸深入人心，市場倒逼高價項目作出調整。對剛需購房者而言，此時不妨多關注一些新盤動態，尋找合適機會。