廣州調控撕開小口 330新政前出讓的商服項目可出售給個人

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 陳博繼山東省菏澤市發布“取消新購和二手住房限制轉讓期限”新政之後，12月19日晚，廣州市住房和城鄉建設委員會官網發布了《廣州市住房和城鄉建設委員會關於完善商服類房地產項目銷售管理的意見》（以下簡稱《意見》）解讀，將廣州的限購政策撕開了一道小小的缺口。

《意見》指出，2017年3月30日後土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合約、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準）房地產項目，其商服類物業的銷售對象應當是法人部門。而2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合約、成交確認書或經公告確認土地出讓成交日為準）房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年後方可再次轉讓。

《意見》同時限定了政策執行條件，2018年12月19日24：00前已簽訂認購書或購房合約，並且完成購房合約網簽的，按原政策執行；在24：00前未完成購房合約網簽，但已簽訂認購書或購房合約，並且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的銀行入账憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。

2017年3月30日，廣州市人民政府辦公廳曾經頒布過一份《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，裡面專門提到要“加強商服類房地產項目管理。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人部門；法人部門購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人部門。”

本次新政的祭出意味著，在2017年3月30日之前拿地的商服類物業（公寓、商業、辦公），可以直接銷售給個人，但兩年“限售”依然是調控的重心。

“我們上周就聽說了這個檔案，但具體還沒開始執行。” 一家百強房企廣州區域的項目總經理告訴經濟觀察網，已經以公司名義網簽的，不允許退房再辦個人網簽。

按照該項目總經理的說法，公寓產品一般面積比較小，購房者多數買來投資，如果要以法人名義購買，因注冊公司比較麻煩，而且還需要繳納運營公司的費用、稅費等成本，購房者的意願肯定會小很多。

按照廣州克而瑞首席分析師肖文曉提供的數據，“3.30新政”之後，廣州商服物業（公寓、商業、辦公）的庫存量已經從2017年3月末的513.57萬平方米增加到2018年11月末的675.87萬平方米，去化周期也從當時的19個月上升至目前的39個月，庫存壓力明顯增大。

其中，受影響最深的公寓市場，廣州克而瑞統計數據顯示，在“330新政”頒布的2017年，廣州全年公寓產品的成交量僅為19447套；而2016年這一成交量為33919套，兩者相比2017年跌了約43%。

截至今年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米，剩餘28136套存貨，相比2017年3月份的16146套增加約42.6%，去化周期也從5.5個月拉長至23.1個月。

目前，廣州市庫存量較多的公寓項目主要集中在南沙、黃埔等區域，且項目前身均是在去年“330新政”前拍下的地塊。

為應對“330新政”，廣州公寓市場正在嘗試各種新的銷售方式:一方面，一次性銷售整層或多個部門的數量有所增加，比如廣州國際空港中心9月份就有整棟部門的批量網簽。

另一方面，采取先銷售但暫緩網簽的方式。“我們在廣州有一個公寓項目，今年年初，我們公司就預測‘個人’限購這個政策在2年內會放開，所以我們采取的操盤方式是先銷售但不網簽，等到政策落地再轉名。”上述項目總透露，其所在公司很多同事都內部購買了公寓，針對內部員工，公司要求兩年內分期付完全款，政策落地之後再以個人名義網簽。

“公寓具有不限購、總價低的優點，對於過渡型的剛需客戶和投資客戶都有很大的吸引力，特別是住宅限購大環境下，類住宅的公寓市場很容易成為市民投資置業的焦點。”肖文曉向經濟觀察網表示，在本次“鬆綁”新政之後，預計符合條件的公寓項目銷售都有望擺脫之前的低迷狀態，優質項目的成交量有望在短期內出現一個爆發期，不排除部分賣得好的公寓項目會順勢調高售價。