社科院：去年土地成本佔房價比重提高 或促房價上漲

　　社科院：去年土地成本佔房價比重提高 或促房價上漲

　　中新網5月14日電 中國社科院副研究員王業強今日表示，2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲，同比漲幅29%。這使得土地成本佔房價的比重進一步提高，2017年土地平均成交價格與建案平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

　　中國社會科學院於5月14日上午舉行2018年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會。該書執行主編王業強副研究員介紹了有關情況。

　　對於2017年中國房地產市場存在的一些突出問題，王業強表示，有以下幾個方面：

　　（一）房地產市場受到強力的政策調控，長效機制亟待建立。自從2016年中央經濟工作會議提出房子是用來住的，不是用來炒的這樣一個基本理念之後，全國房地產市場，有100多個城市實行了限制的政策，包括限價、限購等等五限政策，刹車式的短期調控效果雖然比較明顯，但是不能夠長久為之。

　　同時，2017年十九大、中央經濟工作會議都提出了要加快建立主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，也說明房地產調控政策由短期調控政策向建立長效機制轉變這樣一個大的趨勢，房地產長效機制亟待建立。

　　（二）去庫存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米，去庫存的效果非常明顯，但是同時可以看到2017年房地產分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來增幅較大。

　　但是從不同的物業類型來看，可以看到住宅的待售面積降幅較大，同比降幅達到25.1%，3月營業用房是4.0，辦公樓的待售面積基本持平。但同時從不同城市規模來看，40個大中城市的建案銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市建案待售面積增加了13.9個億。同時2017年建案銷售面積7.7%的增加主要是由於中小城市商品住房的銷售所貢獻的。

　　對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統計，約佔全國總人口的50%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時中小城市人口還是向大中城市進行流動，所以這是一個矛盾，同時由於拆遷所帶來的補償性住房需求的集中釋放，不同於人口流入所帶來的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

　　（三）土地價格的持續大幅上漲，成本推動房價上漲的風險增加。可以看到2017年土地購置面積扭轉了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款也比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續大幅上漲，保持著自2013年以來第五年兩位數的增長，同比漲幅29%。

　　建案銷售價格漲幅的大幅回落，但是土地成交價格漲幅不斷地擴大，也使土地成本佔房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與建案平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產市場很有可能出現成本推動型的房價上漲。

　　（四）個人抵押貸款的負增長導致開發商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看，可以看到國內貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預售款以及個人抵押貸款的增速是下降的。個人抵押貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對於房地產企業來說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來房地產市場出現成本推動型的房價上漲。

　　（五）房屋租售價格失衡，住房租賃市場的發展方向需明確。統計了國際上的租金收入比的合理標準是不超過30%，從國際經驗來看，房屋租售比合理區間應該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%，明顯低於住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低，大幅增加租賃市場供給，有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

責任編輯：陳永樂