房價連跌4個月，這個城市強硬表態：不要幻想救市

文|凱風

每一次房價下跌，總有人盼望救市。這一次，有城市對此強硬說不。

近日，香港特區行政長官林鄭月娥在出席“香港經濟峰會2019”時強硬表態：

若有人幻想政府會出招救市，大可「慳番」（省省吧）。

從8月開始，香港樓市開始下行，連跌4個月。買房毀約、土地流拍、成交量腰斬、房價持續下跌，這些戲碼一一上演。

不要幻想救市，香港底氣為何這麽硬？

01

香港房價連跌4個月

在經歷長達28個月的連續上漲之後，全球最貴樓市真的跌了。

從8月開始，香港樓市轉涼的信號此起彼伏，房價下跌從想象迅速變成現實。

一個多月前，香港港島山頂文輝道一塊豪宅地皮流拍，市場預計樓面價合計6萬至12萬港元/平方尺（大約人民幣57.16萬至114.31萬元/平方米）。這塊至少60萬一方（注意是一平方）的頂級地皮，因出價未達港府底價而流拍。

緊俏的豪宅土地流拍，這在香港樓市歷史上都不多見。

與此同時，退房毀約事件不斷增加。

據香港房地產資訊網站Data elements數據顯示，今年截至10月底，香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。

這些業主，寧可損失數十萬港元的定金，也要毅然退房，說明市場預期已經全面下行。

事實上，這只是香港樓市涼涼的序曲。土地流拍、賣房毀約、成交量腰斬、房價下跌的戲碼，一個個正在香港輪番上演。

從8月至今，香港二手房房價下跌了6.25%。

根據中原領先指數，香港二手房指數從8月份的最高點的188.64下滑到12月的176.81，下滑態勢還在加劇之中。僅九龍地區，上個月房價就下挫5%以上。

房價持續走跌，而成交量則直接腰斬。

根據香港土地處數據，香港11月住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

量價齊跌趨勢確立，香港樓市涼涼走勢無可挽回。

02

特區政府為何這麽強硬？

樓市涼涼，政府告誡“不要幻想救市”，香港為何如此強硬？

按照林鄭月娥的說法：

樓市下跌有人認為是壞事，但她認為是好事。近月樓市向下調整，但遠遠未能抵消2018年年初至今的升幅。

所以，“幻想政府救市，還是省省吧”。

特區政府如此強硬背後，是香港房價常年位居全球最貴樓市之列，更是連續八年位居“全球房價最難負擔城市”之首。

每一個初到香港的人，都會被旅館的面積所震驚。在港人的口中，“寸土寸金，千尺豪宅”常常掛在嘴邊，所謂千尺，折算過來，其實還不到100平方米。

2018年，港島均價鋼彈18.6萬港幣/平，九龍為16.3萬港幣，而與深圳一河之隔的新界也鋼彈11.3萬港幣。至於大面積的“千尺豪宅”，港島的均價更是鋼彈25萬港幣。

這樣的房價，顯然不是普通人所能負擔起的。

要知道，從2003年香港樓市走出谷底以來，創造出長達15年的大牛市，房價最高翻了6倍以上， 這樣的“戰績”，除了內地一二線城市之外，鮮有匹敵者。

正因為如此，這一屆特區政府一直都將遏製房價作為施政目標之一。這種背景下，樓市剛剛調整，“救市”顯然只能“省省吧”。

03

香港是如何控住房價的？

香港樓市的轉折點，是美聯儲持續加息。

港元匯率與美元掛鉤，當美元持續加息，港元為維持匯率穩定，就不得不跟隨加息。1998年索羅斯狙擊港幣未遂的教訓在前，在加息面前，香港絲毫不敢放鬆。

就在12月10日，香港3個月Hibor利率飆升到十年來最高點，達到2.2889%，創下2008年11月以來最高點。

加息一到，樓市自然應聲而落。

當然，與加息同時到來的是，是香港的樓市調控。不過，與內地青睞限購限售等行政手段不同，香港的更著重於調控稅率。

先是增加印花稅。2016年11月，香港將住宅物業印花稅率調高至交易額的15%，再加上2012年專門對外地人開征的15%的“買家印花稅”，非香港居民的印花稅率鋼彈30%。

接著開征空置稅。2018年6月底，香港宣布開征空置稅，對於空置6個月以上的新房額外開征相當於樓價5%的空置稅。

這還沒完，香港推出五折購房，力圖遏製建案價格上漲。同在6月，香港宣布：居屋部門將按評估市價的52%出售，而不是原來的70%。所謂居屋，其實就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市價格，對於平抑市場房價也是有一定作用的。

與這一系列主動的調控相比，被動的資金流入銳減更加致命。

根據高力國際的報告， 2018年上半年，內地對香港住宅用地的投資金額累計8.35億美元，去年這一數字則鋼彈70億美元。

加息周期的到來，疊加樓市調控的高壓，加上外來資金的懸崖式下跌，香港房價如何承受？

04

香港高房價之謎

兩個月前，劉德華因支持香港填海而遭到人身攻擊。

事情的緣由是，今年10月，香港推出“明日大嶼願景”，擬用20年-30年的時間，建造總面積達17平方公里的多個人工島，解決100萬人左右的居住問題。

香港寸土寸金，房價之高，令普通工薪階層生畏。普通香港市民蝸居於“納米樓”、“劏房”，其環境甚至不如內地的地下室和城中村。

香港房價為何這麽高？填海背後，難道是土地真的不夠用了？

香港規劃署資料顯示，1111平方公里的總土地面積中，已建設發展的用地為270平方公里，佔比 24.4%，其中僅有6.9%用於建設房屋；剩餘75.6% 的土地，為非建設或未建設地區，如郊野公園、濕地、魚塘等。

顯然，住宅用地僅佔香港宗土地的6.9%，這樣的比例，放在世界上任何一個城市都令人驚詫。

顯然，香港不是沒地，而是有地而不願意廣泛開發，不願觸及既有的利益格局，就連特首也只能另起爐灶，走填海造樓之路。

數據顯示，1995年-2005年，香港已發展土地面積共增加6000公頃；2005年-2015年，香港土地開發開始“原地踏步”，有關數字大跌至400公頃。

土地供應不足，這是香港高房價的根本病灶所在。無論是生態環境需要，還是農地保育，在全球最貴樓市面前，都失去了說服力。

然而，土地壟斷、供應不足的又何止香港？

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