兩兆美元怎麽分，美國地產業可以受益嗎？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 尹子瀟

　　COVID-19給經濟帶來的衝擊可以說是前所未有，除了每日驚心動魄的增長病例和疫情蔓延的不斷更新，近日佔據最多版面的討論當屬聯邦政府計劃推行的兩兆美金經濟刺激計劃。

　　在詳細梳理其中關於地產和相關資本市場的內容前，我們先大致對於這兩兆的功能劃分有一個了解。對於每個其中版塊的落實，比如給個人配發的補助是一次性還是持續性，失業保險對於各州不同情況如何調整，學生貸款等都有無數多的延伸討論和技術性細節還有待落實。

　　一個總體的觀感是，這次的調整計劃與08年的救市計劃側重不同，是在盡最大的努力確保這些補助能夠服務到較低收入者和更加多數的民眾，兩黨都在極力避免再次出現08年時類似“搶佔華爾街”等對於“救市不救民”的抗議活動。

　　兩兆大禮包大致由以下幾部分構成：

• 給老百姓發錢。單身的一人$1200，成家的每家$2400，如果有年齡在17歲以下的小孩，每孩$500。值得注意的是，目前這一提案對於年總收入在$75，000以下的個人給與無差別補助，但收入高於這一水準的人會獲得更少，收入在$99，000以上就不發了。

• 給醫療機構發錢。這一板塊的撥款目前計劃在1170億美金左右 （根據美國醫療聯盟的發布數據）。其中大概有一千億給到醫療機構，再進一步流向到相關醫務工作者；其中也提到了對於現有的冠狀病毒肺炎治療費用補助，再增加20%。

• 給失業的人發錢。美國各州的失業救濟政策不同，失業者本來每周的救濟金在$200-550不等。聯邦這一新的提案是在各州本來的失業救濟項目上的額外補助，現在計劃是每周$600刀。此外，從時間角度，目前各州的失業救濟一般在12周到28周之間，聯邦提議在此基礎上再增加13周的補助。

• 給航空公司和機場發錢。可想而知，在當前全美商務和旅遊幾乎停擺的情況下，航空公司面臨著維持航線運營的任務和巨大的成本消耗。這一板塊的總劃撥在32億美金，包含了客運和貨運。在接受救助的同時，航空公司也需要同時接受相關的使用條款，資金的用途有較為嚴格的限制，且保證維持醫療系統和醫療物資供給的航線不能收到影響。

• 其他。除以上全民關注的板塊外，計劃還涵蓋了延遲學生貸款，失業保險涵蓋兼職群體和自由職業者，給肯尼迪中心的撥款，食品券，幫助境外公民引渡回國等。其中不乏很多有趣的細節，例如明確提出，一分錢都不能用於給川普蓋他的“邊境牆”，總統自家生意不能申請相關補助性貸款（這裡引述了相關法律對於聯邦級官員和直系親屬的有關規定），但總統公司的雇員可以無區別的申請失業補助等。

　　五千億怎麽用？

　　在這一計劃中，有兩項內容不僅數額巨大，內容也非常值得引起地產行業和另類投資者的持續關注：五千億美元的借款計劃， 以及對於房屋貸款違約止贖以及租客驅逐令的政策調整。

　　從目前所收集的信息來看，地產行業並沒有被在重點保護行業中出現。這項計劃直接提名了航空貨物運輸，客運與國家安全等部門並限定了大約460億左右的總額。地產行業目前還是被無區別地劃歸在剩下454億借貸計劃中。對於直接貸款，目前的策略是從中型企業開始 （定義為500到1萬名雇員）以及非盈利機構，對於大型和小型企業並沒有細節頒布。

　　這裡值得注意的是，由財政部提供並進行定義的這五千億，不僅包含了直接貸款，還包含了貸款擔保和相關投資的總額。這一定義目前是非常廣泛的，在這之下，短期的各種金融政策調整所釋放出的流動性，都可能被包含在這五千億美元的計算中。在地產二級市場，已經陸續有專家提出非常詳細具體的實施意見，以充分利用這五千億份額帶來的釋放流動性的機會。

　　著名私募地產基金Colony Capital的創始人Thomas J． Barrack（川普的堅固同盟和好友）就已火速發文，列舉了數條短期釋放流動性的操作建議，包括在疫情期間暫時中斷回購交易中的“mark to market”計價原則，修改甚至暫時中止對於“當前預期信用損失”的統計和合規要求，修改金融機構“流動性覆蓋”的合規要求，修改對於“垃圾債”的評估標準和合規要求等。以上措施的其中任一一條都不是微小的措施或建議，對於短期流動性的釋放有巨大影響的同時，也可能帶來金融系統的安全風險。

　　止贖保護和租客驅逐令

　　這一政策的出發點是確保在疫情期間不會出現大量的無家可歸者。目前提案的原文對於“聯邦支持的房屋貸款” （federally backed mortgage loans）給與延期保護。也就是說，這類型的房屋貸款者可以延期支付貸款長達180天，並且還有額外180天的延期選擇。同樣，有聯邦支持的房屋貸款的物業在這一期間內也不會被上市拍賣。

　　對於租客來說，聯邦層面，在政府宣布聯邦緊急狀態之後的30天內，任何驅逐租客的行為都被禁止。從各個州來看，根據疫情緊急情況的不同，這一保護期限各有不同，有的長達3個月。

　　常見的聯邦支持的房屋貸款，有FHA （Federal Housing Administration聯邦住房署）和 VA（Veterans Administration老兵署）兩種。如果法案停留在目前這個階段，那麽這項政策對於控制市場上大量住房貸款的違約效力是極為有限的。對於地產所有者或投資者來說，他們的房屋貸款目前並不屬於“聯邦支持”的範疇。這解釋了為什麽很多貸款機構，例如貸款公司Quicken Loans已經行動起來，通過大量的遊說活動，向聯邦爭取更多的借款保護計劃，以應對他們的客戶在當前疫情衝擊下的違約率陡增情形。

　　但由於美國的國情限制，聯邦層面對於住房貸款的違約調控政策目前似乎還是趨於保守的。對於普通貸款機構，和房地美房利美兩大機構之間的指導條例會不會有所變動等細節，目前都尚未觸及。

　　總結來看，目前房地產行業並沒有在兩兆經濟刺激計劃中被提上突出位置進行討論。在08年經濟危機的教訓之後，市場普遍認為銀行對於地產行業的借貸風險評級在疫情之前維持在較為健康的水準。在最差的情況下，這一次的多米諾骨牌效應儘管出現，大概不會是地產行業首當其中。

　　(本文作者介紹：畢業於清華大學建築學院，現就讀於麻省理工學院規劃系；CFA、CAIA持證候選人；曾供職於中美多家金融、地產基金、地產開發公司，致力於中美地產金融市場研究。)