馬光遠：房地產的天是真的變了 房貸新政如何影響房價走勢？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　2020年12月31日，央行、銀保監會下發了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。通知對房地產貸款餘額和個人住房貸款餘額分為五檔進行分類管理，設置了房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。

　　具體為：大型銀行房地產貸款和個人住房貸款佔比的上限分別為40%/32.5%，中型銀行為27.5%/20%，小型銀行為22.5%/17.5%，縣域農信合作社為17.5%/12.5%，村鎮銀行12.5%/7.5%。

　　對於這個“通知”對未來房地產市場的影響，業界的看法似乎沒有那麽嚴重。比如有觀點認為，通知對房地產開發貸款和個人住房貸款的比重進行設限，對整個市場的影響有限，因為相對於去年8月份頒布的“三條紅線”政策，目前超過房貸新政的上限的銀行並不是很多，並且還留有2到4年的過渡期。

　　但是，很顯然，這種解讀嚴重低估了這次房貸新政設置上限的政策風向標的意義，那就是通過金融政策的調整，繼續強行壓製房地產的金融杠杆，這對整個行業而言，是具有風向標的意義，而絕不是影響有限。

首先，解決金融、房地產與實體經濟發展的失衡問題，已經被列入“十四五”規劃建議。

　　主管副總理韓正在去年12月住房建設座談會上特別強調加強房地產金融調控。這意味著，通過各種金融手段降低房地產領域的杠杆，減少房地產對金融資源的過度佔有，這是大方向，大趨勢，勢必對整個房地產行業的融資和未來房價的走勢產業根本性的影響，其長期影響不容小覷。

其次，金融監管部門的負責人多次公開表示，房地產是“最大灰犀牛”。

　　郭樹清強調，堅決抑製房地產泡沫。他在去年11月十九屆五中全會關於“十四五”規劃的解讀文章《完善現代金融監管體系》一文中提出堅決抑製房地產泡沫，文章寫道：上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

　　這意味著，在“十四五”期間，房地產融資佔金融資源的比重總體上將明顯下降，這意味著，整個行業的融資邏輯將發生顛覆性的變化。

目前撞線的企業，特別是頭部企業並不少

　　第三，去年8月頒布的對房地產融資實施的“三條紅線”的政策，即：房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；房企的淨負債率不得大於100%；房企的“現金短債比”小於1。已經於2021年1月1日開始實施。目前撞線的企業，特別是頭部企業並不少，有相當一部分甚至是直接撞了紅線，很多房地產企業如何使得自己的三項指標合規，難度很大。

第四、不斷收緊的房地產金融政策勢必引發房地產行業的嚴重分化

　　很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產行業將真正進入大洗牌、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段。隨著金融資源的稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來越大，成本越來越高，將難以為繼。在這個過程中，不排除一些過去玩高杠杆的頭部企業倒下，但更多的是大量的中小房企。

　　房地產的本質是金融，房地產過去發展的最大推手是杠杆，包括備受詬病的住房預售制度，本質上也是在增加房地產行業的杠杆。

　　從歷史上房地產泡沫的破滅看，金融政策和金融環境的變化，對整個行業的發展一般都是致命的。金融大環境的收緊，勢必改變房價的走勢，顛覆房價的邏輯。過去我們老說房地產變天了，但房地產行業的人總是不以為然，依然我行我素繼續玩過去的老套路。但是，過去兩年，房地產領域的頭部企業屢屢傳出“病危”的信息意味著，房地產的日子已經很不好過。

　　金融政策的改變，杠杆的人為收緊，再加上供求關係已經不同於以往，還有，大城市的房價已經處於階段性的高位，這一切都意味著，房地產整個行業處在一個洪水不斷上漲的危險的堤壩之上，稍有不慎，整個行業的杠杆脆裂。想想中國老百姓80%的財富都在房子身上，那將不是灰犀牛的問題，而是會引發一場真正的金融海嘯和最慘烈的財富屠殺。

　　當然，我們希望的是，在處理房地產的問題上體現出智慧，切不可操之過急，要吸取過去去杠杆過於簡單粗暴的教訓，其實，偉大的時間是可以解決杠杆問題的。

　　在房地產的金融邏輯發生變化的情況下，我們現在可以肯定地說，房地產作為中國最好投資品的時代，現在正式降下來帷幕。到了可以和房地產投資說再見的時候了。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士後。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視台財經頻道評論員。)