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泰禾債務危機難解:高擔保、高息債惡性循環

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融資難

撰文 | 舒克

出品 |大摩地產(ID:damoland)

泰禾集團一年多來深陷流動性危機,金融出身的泰禾掌門人、福建地產商人黃其森一度以輕鬆語態釋放危機已過的信號,但實際上泰禾的流動性緊張至今未見緩解跡象,且融資成本日益高企。

9月12日,泰禾集團(000732.SZ)再次發布了一則對子公司的融資擔保。公告顯示,泰禾控股子公司漳州泰禾通過債權轉讓方式向華融資產融資,債權轉讓後漳州泰禾對華融資產負有本金約30億元的債務,期限不超過 3 年。泰禾將為上述債務提供連帶責任保證擔保。

公開資料顯示,漳州泰禾的資產包括泰禾紅樹灣項目,藍山院子等,項目資金處於承壓狀態。截至今年六月底,資產總額60.8億,總負債61.5億,淨資產為-7014萬,上半年淨虧損5148萬。

泰禾在公告中表示,“提供擔保是為了滿足漳州泰禾的資金需求。”同時透露,泰禾對漳州泰禾共授權了47億元的擔保額度,目前已使用30億。

事實上,今年以來泰禾進行了大量的對外擔保。截至9月11日,泰禾實際對外擔保餘額高達825.5億,為泰禾最近一期歸母權益的447.21%。其中對參股公司實際擔保24億,其余均為對全資、控股子公司的擔保以及全資、控股子公司之間提供的擔保。

如此之高的擔保額,意味著上市公司早就已經擔保不動了。

泰禾的債務問題一直是關注的焦點。從2017年底那場天津大火之後,泰禾的流動性危機就一直在蔓延。截至去年底,泰禾有息負債高達1155億,其中短債574.3億。

受迫於債務危機,泰禾不得不出售了大量項目降低債務。今年六月底,泰禾有息負債降至913.1億,其中短債330.7億。

泰禾上半年還債的主要手段就是賣資產。大摩地產統計,今年以來泰禾累計12次出售項目,共計回籠資金116.5億。其中,泰禾的“老鄰居”世茂是這場拋售最大的收獲者,拿下杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州紅樹灣、杭州臨安同人、廣州增城項目、佛山泰禾院子等多個項目給泰禾輸血接近80億。

除了賣項目求生,今年上半年泰禾還完成了大量長債換短債、高息換低息的融資。

9月10日,泰禾剛剛公告了新一筆境外融資,旗下全資子公司Tahoe Group Global擬在境外公開發行1億元境外美元債券。

根據計劃,本次發行的債券將在新加坡交易所上市,債券期限一年,票面利率11.25%。

本次發債是泰禾2017年開始的境外融資計劃的一部分,總計劃發行18億美元債,本次發行後累計已完成12.55億美元。

2017年7月,泰禾發布公告稱,公司全資子公司Tahoe Group Global 擬在境外公開發行美元債券募集資金不超過10億美元,首期發行不超過5億美元,期限不超過5年。到了2018年5月,泰禾將擬發行美元債額度由不超過10億美元增加至不超過18億美元,並追加了相應的擔保額度。

這筆美元債目前共發行了5次,分別是:

2018年1月,發行4.25億美元規模債券,期限三年和五年,三年期年息7.875%,五年期年息8.125%;

2018年3月,發行2.3億美元規模債券,期限三年,年息7.875%;

2018年5月,發行1億美元規模債券,期限三年,年息7.875%;

2019年7月,發行4億美元規模債券,期限三年,年息15%;

2019年9月,發行1億美元,期限一年,年息11.25%。

上述美元債均在新加坡交易所上市,每半年付息一次。

值得一提的是,從上述債券發行可以看出,今年以來泰禾的融資成本正在大幅提高。

可以對比的是,以低融資成本出名的龍湖在9月9日剛剛發行一筆8.5億美元優先票據,期限三年,票面利率為3.95%。

泰禾美元債是15%、11.25%的利率,龍湖美元債是3.95%利率,兩大民營房企在融資成本上產生了巨大的差距。

事實上,泰禾的融資成本攀升早有體現。

財報顯示,泰禾2018年的平均融資成本為8.52%。其中公司債的融資成本最低,僅有7.36%,在總融資中佔20.73%;銀行貸款的利率在7.64%,佔18%;而融資佔比最高(61.27%)的是非銀行貸款(信託等),融資成本高達9.17%。

最新的中報顯示,泰禾的平均融資成本已經上升到9.3%。泰禾的銀行貸款、非銀貸款和公司債分別佔比22.42%、58.94%和18.64%。三種融資渠道的成本都在提升,其中非銀貸款的融資成本已經提高至10.13%。

雖然不惜高息融資,並且出售了大量項目回血,但泰禾的現金流危機仍未解決。截至六月底泰禾的短債仍高達330.7億,而其手頭現金僅有153億,對短債覆蓋率僅有0.46。這也意味著,泰禾還債缺口仍然很大。

與此同時,泰禾借錢的難度正在同步上升。財報顯示,今年上半年,泰禾籌資活動產生的現金流量淨額為-291.21億元,除了償付大筆債務外,主要因為借款現金減少。同時,泰禾手中的現金及現金等價物的淨增加額同比減少超過七成。

更關鍵的是,一向走高端路線的泰禾,在市場整體調整的大環境下,明顯銷售承壓。

2017年底,黃其森豪言要在第二年實現2000億銷售額。結果到了今年六月,他在接受媒體採訪時又稱,泰禾2018年銷售額僅為1300億,2019年目標銷售額是1500億。有意思的是,泰禾從不在正式公告和財報中披露自己的銷售額,甚至連交易所問詢時都不正面回應。

第三方的克而瑞數據顯示,泰禾今年1-8月銷售525.4億,僅完成預期1500億目標的35%左右,相比上年同期下滑近四成。

泰禾高達400%以上的高擔保意味著其融資能力已大幅降低,高息借債意味著融資成本的大幅攀升,再加上泰禾在這輪調控周期中產品去化能力不佳,黃其森度過危機的唯一手段就剩下“賣賣賣”了嗎?

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