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經濟觀察報 記者 曲銳8月14日，WeWork的母公司TheWeCompany向美國證監會提交了招股書，預計籌資10億美元，但沒有公布具體發行股份的數量及定價。
招股書顯示，截至2019上半年，WeWork在全球111個城市開設了528個共享辦公空間，工位數達60.4萬個，累計擁有會員52.7萬人次。
WeWork於2010年在紐約成立，目前已經發展成為全球最大的聯合辦公企業。自2017年以來，WeWork的規模迅速擴張，總營收逐年翻倍，但一直以來處於持續虧損中。2019上半年，WeWork運營虧損達14億元，同比增長102%。
雖然累計虧損已經高達數十億美元，但在今年1月的融資中，軟銀對Wework給出了470億美元的估值。招股書顯示，Wework的營收83%來自出租辦公空間收取的會員費。WeWork先向房東租下整層房產，裝修改造成辦公空間，再以較高的價格按月租給公司和個人，從中賺取差價。
作為全球最大、估值最高的聯合辦公運營商，WeWork雖然營收逐步大幅增長，但由於運營成本居高不下，從而陷入規模越大、虧損越多的困境，如何實現盈利仍是WeWork上市後面臨的主要難題。
對於WeWork如何實現盈利，經濟觀察報聯繫了WeWork北中國區，對方稱，根據美國證監會規定，WeWork提交招股書後，8-10月為靜默期，因此不能接受媒體採訪。
業績虧損
2019年1-6月，WeWork營收為15.35億美元，比2018年同期翻了一番。不過，由於運營成本高達29億元美元，使得上半年WeWork虧損高達13.69億美元，同樣翻了一番。在15.35億美元的營收中，13億美元來自會員費，即出租工位收取的租金，租金收入在營收佔比達到了83%。
招股書中披露，雖然租金總額和會員人數同比增幅較大，但人均租金卻在下降。WeWork給出的解釋是公司在全球範圍內大規模擴張，定價偏低的國家拉低了整體均價；為吸引會員簽長期租約，折扣力度加大也導致了人均租金的下降。
2019上半年29億美元的運營成本中，房租及待開業房租成本為10.9億美元；人工成本為12.6億美元；社區運營費用4.8億美元。其中人工成本由一般行政費用、市場拓展費用、行銷費用、社區員工薪酬等構成；社區運營費用由水電費、清潔費、辦公用品和折舊攤銷費用組成。
在招股書中WeWork稱，持續擴張是導致長期虧損的原因，但從運營成本的構成中可以看出，除了市場拓展費、行銷費用和待開業社區房租會隨著公司擴張放緩而減少，房租、一般行政費用、折舊攤銷費用、水電費、員工薪酬等成本均產生於現有社區的運營。即使公司停止擴張，現有社區的運營成本總和依然高於營收，仍處於虧損中。
此外，WeWork的經營現金流由2018年1-6月的-8400萬美元減少至2019年1-6月的-2億美元。招股書中稱，2018年6月至2019年6月經營現金流流出為1.14億美元，主要由於公司規模的擴張所致。為了打造高端的社區環境，WeWork投入了較大的資本。
以北京盈科中心WeWork社區為例，公共區域旁邊設有游泳池，泳池邊一側是休息的躺椅，另一側是免費的健身區域，並且配套了大量淋浴間供會員使用。自助飲品吧台從咖啡、飲料到酒水一應俱全，免費供會員飲用。
租賃業務
WeWork在中國成立了合資公司，由軟銀集團、弘毅投資、摯信資本共同注資，WeWork持有59%的股份。2016年7月，WeWork社區在上海靜安區延平路開業，首次亮相中國。目前，WeWork進駐了中國12個城市共開設了115個社區，其中上海44個，北京25個。
WeWork在中國運營的方式與國外有所不同，一部分辦公空間通過與本土房企合作，采取輕資產輸出模式。2016年11月，WeWork與遠洋集團簽署了戰略合作協議，WeWork提供品牌、社區建設、數據信息等運營支持，遠洋提供地產物業、本地化運營和資金支持，雙方合作運營、收入分成。目前雙方在北京和上海合作運營了4個社區。
城智更新研究院院長陳方勇告訴經濟觀察報，北京光華國際WeWork為遠洋自持物業，遠洋拿出兩層樓為WeWork量身定製，依照其標準裝修建設，上下打通了樓層，WeWork只需派出團隊承擔管理責任。“這種運營模式WeWork會很舒服，因為無需大的資金投入。收入分成初期遠洋會高一些，後期會加重WeWork的分成比例。”
此外，與WeWork合作的還有泛海控股、金地集團、華潤置地等開發商。陳方勇指出，輸出重資產的中國開發商在這種合作模式下利潤並不高。開發商之所以用重資產與WeWork合作，一方面看中了品牌影響力，另一方面是想學習他們管理運營的經驗。
除了合作開發的項目外，WeWork也在複製傳統的“二房東”模式。朝陽大悅城的社區就是WeWork先向商場租下，再對外出租。陳方勇稱：“WeWork從市場上拿房的成本並不低，大悅城收取的租金是8元/平方米/天左右，也沒有給WeWork額外的優惠。”根據大悅城財報，2018上半年朝陽大悅城租金收入為3.19億元，可租售面積12.26萬平方米，平均租金為每天7.13元/平方米。
WeWork大悅城社區約有500個固定工位，每個工位月租報價為2400元左右。社區總面積3500平方米，折算下來每天的租金收入約為13元/平方米。陳方勇表示，租差一倍左右、入駐率70%以上是收支平衡的參考標準。雖然WeWork大悅城社區入駐率超過了70%，但是租差較小，因此難以實現盈利。
在招股書中WeWork稱，為吸引新會員，鼓勵會員簽署期限更長的租約，WeWork加大了租金折扣力度，因此進一步增大了虧損幅度。經濟觀察報從WeWork銷售人員處了解到，朝陽百富大廈WeWork和東城隆福寺正在低至6折出租。陳方勇表示，靠大額補貼獲客一方面降低了平均每個會員帶來的收入，另一方面無法提升用戶粘度，因此靠補貼新增會員的意義不大。
儘管如此，WeWork在中國市場依然有著較高的知名度。根據標準排名城市研究院發布的《2018年中國聯合辦公活力指數報告》，WeWork與優客工場的知名度與綜合實力在國內聯合辦公領域中排名前兩位。WeWork的目標客戶與優客工場的重合度並不高。在同一個園區，WeWork每個工位的租金比優客工場高出1000元左右，但We－Work提供免費酒水飲料、健身區、封閉電話間等額外的配套。
劉峰是一家供應鏈管理創業公司的CEO，20人的團隊於今年6月入駐望京的一家優客工場。劉峰告訴經濟觀察報記者，對於自己團隊的規模，每個工位的預算為1300元左右，可承受成本上限為1800元。望京這家優客工場的價位在預算之內，社區地理位置優越，工作氛圍良好，因此自己和團隊都非常滿意。“我有朋友在WeWork辦公，租金要貴很多，不過他們團隊規模比較小，WeWork更適合10人以下的小團隊。”劉峰補充道。
對於搬離傳統辦公大樓而選擇聯合辦公，劉峰表示，開放的工作氛圍、靈活的租約以及高性價比是他看中的三個要素。“優客工場和WeWork都有免費更換辦公區的選項。如果創業團隊人數擴張了，可以換到工位更多的辦公室，這一點是傳統辦公大樓無法做到的。聯合辦公空間很像拎包入住，我們也省去了置辦桌椅等辦公設施的煩惱。”
潛在市場
WeWork作為全球估值最高的聯合辦公企業，也在探索辦公租賃之外的業務形態。2018年，WeWork推出了大企業辦公定製業務條線“PoweredbyWE”。對於一家需要倉儲空間的外貿出口企業，WeWork負責為其定製全套的物流系統，辦公空間則根據企業屬性設計了商品展廳。
招股書顯示，從2018年6月至2019年6月，“PoweredbyWE”產生的收入為6400萬美元。
此外，中小企業孵化業務條線“WeWorkLabs”也是wework試水的方向。在全球的辦公社區中，WeWork將其中100個社區設為“WeWorkLabs”的辦公點。中小型創業企業可以入駐其中，交付額外的會員費，獲得導師谘詢、法律顧問、創業培訓等增值服務。
2019年4月，“WeWorkLabs”進駐中國，與阿里雲、北大光華管理學院、清華大學經管學院進行合作。WeWork此前對經濟觀察報表示，並不會對創業公司投資入股，盈利主要以收取會員費的形式。截至目前，WeWork並未公布“WeWorkLabs”產生的收入。
“WeWork對新業務的探索以及持續不斷的規模擴張，也是為了支撐企業的估值邏輯，維持投資者心中的願景。”陳方勇對經濟觀察報表示，2019年WeWork推出的閃座服務，15元-45元/小時，會員可以租一個位置，並且免費使用社區的飲品吧台。
這種業態與咖啡廳相似，但因為多了身份登記等流程限制，因此沒有明顯的競爭優勢，很難實現盈利。WeWork通過閃座的形式，保持人員流動性，打造了面向全市的聯合辦公場景。
截至目前，軟銀集團是WeWork最大的投資者。今年1月，軟銀以470億美元的估值向WeWork加注了20億美元的投資，累計投資達104億美元。據華爾街日報報導，2018年軟銀原本計劃以160億美元的價格收購WeWork，但由於公司高管未達成一致，最終沒有實現收購計劃。
談及投資者對WeWork的估值邏輯，陳方勇表示：“在沒有利潤數據支持的時候，高估值往往是被故事描繪出來的。投資者看中的是市場的潛力以及未來可能會實現的願景。”
WeWork在招股書中稱，根據美國人口統計局和國際勞工組織統計出的白領行業人數，WeWork入駐的111個城市中還有1.5億人次的潛在會員，對應的市場空間為9450億美元。
此外，按照WeWork計劃繼續擴張的計劃，全球280個城市，累計2.6億的白領人士都是WeWork的潛在會員，對應的市場空間估值為1.6兆美元。
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