3月28日，杭州市住房保障和房產管理局發布了《我市將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度》的新政。繼上海、南京、長沙、成都、武漢之後，杭州成為了全國第6個搖號買房的城市。
上海、南京自搖號以來，只要是稍微像樣一點的盤，幾乎沒有不“日光”的。
以杭州市場目前的熱度，出現100:1的搖號盛況，都是大概率事件。
當中“房號”比中“車牌號”都難的情況下，有錢也大概率搞不定的時候，對於真正想買房的剛需來說，到底是利好，還是利空，相信大家都很清楚！
一方面是杭州戶籍人打“新股”式的“買到即中獎”，另一方面是非杭州戶籍人需繳滿2年社保才有“抽獎”資格（唯研究生學歷可直接“摸獎”）。
對於這種不知道猴年馬月才能買到房的無奈，勢必會催熱兩個市場：
1.有房票的杭州人，開始轉戰二手房市場；
2.無本地社保的非戶籍居民，更加堅定的瞄準“環杭區域”。
環杭區域還有沒有機會？
筆者在上一篇《對標上海，杭州的天花板在哪兒？》文中，提出了杭州樓市的“三個世界”理論，其中第三世界“杭州都市圈”，目前正在建設對接杭州的城際軌道，這無疑是廣大“無杭州房票”購房者的主戰場。而這其中處在滬杭兩座“雙子城”之間的海寧，更可謂是“擁杭接滬的急先鋒”。如今，滬杭樓市“雙雙把號搖”，你讓海寧怎麽淡定得起來！
1
先拎重點
海寧是環杭區域前景最看好的城市！
這得益於以下4個優勢：
1區位條件：“擁杭接滬”效應最明顯
海寧處在當今長三角最具發展潛力的滬杭主軸線上，“擁杭接滬”效應最明顯。
海寧有普鐵、高鐵、捷運、智軌4大系統，全省獨一無二。
1、普鐵服務主城區，往來滬杭市中心便宜又快捷。
滬杭普鐵海寧站位於主城區硤石鎮，每天有38對列車往返上海南站（距徐家匯僅3站），最快63分鐘，票價16.5元；42對列車往來杭州（東站&城站），最快34分鐘，票價僅11元。
2、高鐵服務臨杭新區（許村、長安），房價比杭州同等時間板塊便宜一半。
海寧西高鐵站到杭州東站車程僅13分鐘，每天有28對往返，D字頭9元，G字頭12元。13分鐘時間，如果從杭州東站坐地鐵1號線，至多也就能到九堡客運中心，九堡目前二手房均價超3萬/平米，而海寧新房價格普遍在1.5萬/平米，比杭州九堡便宜一半！
3、捷運服務海寧全域，海寧蛻變“杭州第11區”。
↑杭海城際鐵路規劃圖
2017年10月，杭州至海寧城際鐵路已經正式開工。這條鐵路從現狀杭州地鐵1號線余杭高鐵站引出，進入海寧地界，共設許村鎮站、海寧西高鐵站、長安鎮站、桑亭路站（預留）、周王廟鎮站、鹽官鎮站、桐九公路站、斜橋鎮站、皮革城站、海昌路站、浙大國際學院站12站，運營初期全日開行列車78對。
運行時間為早上6點至晚上10點，平均每12分鐘就有一趟列車，設計時速120公里/小時，採用4節B型車編組（與杭州地鐵1號線同車型），預計2020年底建成通車，屆時由杭州地鐵集團運營管理，納入杭州地鐵網絡系統。
說白了，杭海城際，就是以“鐵路”名義立項，行杭州地鐵1號線東延之實，這與上海地鐵11號線（通往昆山花橋）、廣佛地鐵等跨市域地鐵無異。
杭海城際帶給海寧的利好是空前的，上海地鐵11號線，僅僅帶動花橋一鎮全面接軌上海，而杭海城際綿延48公里，橫跨海寧全域，事實上讓海寧成為了杭州的“第11個市轄區”。
4、智軌服務長安鎮域，打造下沙2.0版。
在海寧西部，除了許村（有海寧西高鐵站和臨杭新區）外，長安鎮（高新區）也是融杭發展的“急先鋒”。近年來，隨著浙江財經大學東方學院、浙江機電學院長安校區的相繼入駐，“長安大學城”的名號也在整個嘉興市範圍內迅速打響。
長安鎮目前正在加快落地“長安至下沙的智軌項目”（類似於上海張江有軌電車的中運量軌道交通系統）。線路北起長安鎮仰山路與青年路交叉口，南至文海南路與學府街交叉口，線路全長19.2公里，設站20座，可對接杭海捷運長安鎮站與杭州地鐵1號線文海南路站，設計時速70公里/小時，5節編組，預計2018年8月開工，建設工期20個月。
據了解，與杭州經濟技術開發區（下沙）接壤的海寧市長安鎮（高新區）承接了娃哈哈、西子重工等近400家優質杭遷企業，總投資額超過700億元。全區168家規模以上企業中，杭資企業佔八成，高新區內的百聯奧特萊斯客流60%以上來自杭州，成為杭州都市圈獨樹一幟的“海寧樣板”。
↑海寧長安-杭州下沙智能軌道交通線路規劃圖
2經濟實力：嘉興經濟實力最強縣
海寧是嘉興市縣域經濟和人口規模最強縣，在2017年全國百強縣市中排名13，在浙江省內僅次於義烏、慈溪、余姚，排行第四。
嘉興市轄5縣市經濟實力與房價對比表↑
3購房政策：既不限購，也不限售
嘉興房價並不突出，目前對非嘉興市戶籍購房者限購1套，首付首套房3成，第二套房4成（認貸不認房），購房政策在環杭區域中屬於相對寬鬆的。
與海寧區位、經濟和房價水準相似的紹興市柯橋區，雖不限購，但限售2年（取得不動產證後2年內不得上市交易）。
4房價水準：滬杭主軸線上的一塊“窪地”
從下圖中我們可以看出，海寧目前的房價水準在嘉興市轄5縣市裡是最低的，不僅隻相當於上海的1/5、杭州主城的1/3房價，即使是和“臨滬急先鋒”昆山相比，也有38%的價差。
↑“擁杭接滬”城市二手房簽約均價圖（數據來源：安客居2018年1月）
鑒於二手房交易中上下家都喜歡適當做低簽約價格，實際成交價至少按此價格上浮20%
2
講講歷史
海寧三大中心板塊是怎樣形成的？
海寧，有錢塘潮和皮革城這2張響亮的城市名片。
錢塘潮，成就了海寧的老縣城鹽官鎮，湧現了金庸、王國維等文壇泰鬥。
皮革城，則得益於海寧市府所在地硤石鎮處在老滬杭鐵路浙江段中點的優越地理位置。
話說，海寧並不在滬杭兩點一線的直線上。如果走直線，最近的距離是上海—嘉興—桐鄉——余杭，即今天的滬昆高鐵走向，那麽清末修滬杭鐵路時，為什麽拐了個大彎，路過海寧呢？
原來，當時的桐鄉，分為桐鄉、崇德2個縣，原崇德縣的土紳擔心火車的轟隆聲會破壞當地的風水，極力阻撓滬杭鐵路從崇德縣過境，與此同時，海寧方面硤石商會會長徐申如（徐志摩的父親）和當時滬杭鐵路的總工程師徐騮良（正好也是海寧硤石人）就建議鐵路可改走海寧硤石鎮。
這樣的圖紙，呈報到浙江鐵路督辦湯壽潛那裡，就很難被批準。徐騮良就想了一個辦法，把杭州到楓涇的浙江省內段鐵路線圖紙分兩張繪製，一張是杭州到硤石，另一張是硤石到楓涇（楓涇到上海段，當時屬於江蘇省）。兩張圖紙分開看時，彎度都不大，幾乎是直線。
滬杭鐵路通車後，交通便利帶動了硤石經濟的發展，於是海寧縣政府從鹽官遷到了硤石。
桐鄉在與滬杭鐵路失之交臂了100年後，終於爭取到了滬杭段走直線的滬昆高鐵，高鐵取直後，把在海寧境內的設站，逼到了海寧最西境的許村鎮。
海寧也乘勢西進，在許村鎮高標準建設臨杭新區，在長安鎮落地了大學城和高新區，目前海寧西部已與杭州市余杭區政府所在地臨平副中心、杭州經濟技術開發區（下沙）的建成區連成一體。
至此，海寧全境出現了西臨杭、中鹽官、東硤石三大中心板塊鼎足而立的城市格局。
3
探探新盤
上海人青睞海寧主城，杭州客買臨杭新區
➤1.主城南拓，“擁杭接滬”左右逢源。
也許在海寧本地人眼中，圍繞東山、西山，兩山夾一水的主城區硤石，才是最具文化底蘊的老海寧。從這裡去上海，坐火車，儘管不是高鐵動車，但這也是老滬杭線上的客流最大站，往返上海的車次多如牛毛，基本可以“隨到隨走”，到位於徐匯區的上海南站也就1個小時車程，票價僅需16.5元。因此，海寧主城的建案最受上海客戶的青睞，投資、養老兩相宜。
從未來的發展看，主城南拓趨勢明顯。一條海州西路，皮革城、海昌路、浙大國際學院三個捷運站點，引出了整個海寧的城市主軸，這幾年，隨著浙大國際學院、銀泰城的逐步建成，海寧中國皮革城的南遷，城南新城區域，已經成為海寧當之無愧的高尚住宅區。
待到2020年杭海城際鐵路通車後，從這裡出發30分鐘可達臨平，1小時可達杭州市中心，將吸引更多杭州剛需入駐。
城南新城西片，以皮革特色小鎮建設為契機，加快皮革城區塊功能更新與改造。位於捷運皮革城站附近的開元萬科新都會，是目前全海寧最高端的項目，目前在售戶型面積94-134㎡，均價15000元/㎡，精裝交付，預計2019年9月交房。
城南新城中片，有海寧最潮流的銀泰城商圈、市人民醫院等完善配套，南北向的海昌路連接新老城區與海寧火車站。位於捷運海昌路站附近的綠城華景川桂語江南，目前高層在售戶型80-120㎡，二梯四戶，均價13000元/平米，預計2020年年底交房。
城南新城東片，依托鵑湖區塊和浙大國際學院，打造國際化創業創新中心。目前在售的佳源東方都市，扼守杭海城際鐵路東端終點站，目前在售戶型面積98-120㎡，參考價格約14000-15500元/㎡，精裝交付，預計2018年5月交房。
➤2.杭州人鍾愛的“臨杭新區”熱到無房可賣
海寧西部的許村鎮，才是真正意義上的海寧高鐵板塊。海寧西高鐵站13分鐘直達杭州市中心的東站樞紐，未來杭海城際“地鐵”1站路即到臨平，真可謂“一界之隔”，房價便宜近萬元！
目前臨平城區幾無新房可售，二手房均價超過25000元/平米，而許村鎮龍渡湖畔，一眼望得到對岸臨平世紀城的品質新盤綠城華景川柳岸春風均價16000元/平米，火爆到三個月就全部售罄的地步。
在柳岸春風的東北面，臨杭新區管委會旁的綠城華景川蘭園即將面世，均價預計要開到17000元/平米。
4後市預測
對標昆山，海寧近期補漲3000元/平是大概率事件！
海寧房產的定位，再清楚不過了，就是環杭區域的剛需板塊，是環滬區域昆山的翻版。
如果說，許村是臨平的2.0版，長安是下沙的2.0版，那麽當臨平山北還有15000元/平米的精裝修房可買，大江東核心區還有17000元/平的雙地鐵湖景房可淘時，我不知道許村未來17000元/平米，還能不能繼續上演“日光”、“速清”的奇跡？
臨平與許村的關係，就相當於上海安亭與昆山花橋的關係。上海安亭新房35000元/平米，昆山花橋新房象嶼西郊禦府毛坯房均價23000元/平米（3月25日開盤“日光”），上海安亭與昆山花橋的房價比為1:0.65，按此比例計算，臨平目前均價25000元/平米，許村毛坯房賣到16250元/平米左右是合理的，如果是綠城系產品，加個3500元/平米“裝修費”也很正常。
昆山主城區（玉山鎮）目前最好的品質新盤玉蘭公館25000元/平米，按照昆山與海寧合理的房價比1:0.65-1:0.7計算，海寧主城區高品質盤賣到17500元/平米是合理的，對比目前13000-15000元/平米的價格，很有可能短期內還有一波補漲行情！
米宅杭州
米宅旗下，由米宅杭州團隊運營，負責調研分析上海、環滬、杭州、杭州灣、環杭等長三角區域的房地產市場，透析價值，發現窪地。
想了解這些城市的房地產現狀、價格、行情、投資價值等分析文章，可關注公眾號《米宅杭州》。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室