來源：房頻、普寧房產網綜合整理
前言
一場無預料的疫情，給期待小陽春的樓市，蒙上了一層陰霾！售樓處暫停營業，開盤、促銷活動叫停，二手的凍結......中國樓市一夜入冬。而更讓人惶恐的，還是疫情過後，樓市的趨勢，房價跌還是漲？
今天，我們以史為鑒，看下那年非典給予樓市的一些啟示！
劃重點
01
同樣疫情下，中國樓市發生什麽反應？
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同樣
是年底出現，
從最開始的不被重視，
到2月開始的爆發，Sars和
新冠肺炎的時
間線有些類似。
圖片來源於房產頻道
非典對樓市的產生的不利影響，也跟隨這條時間線變化。
以北京地區為例，在非典之前的1999年-2002年，北京房地產開發平均增幅為28%，但在非典疫情爆發後的4月和5月，北京的房地產投資增幅，直接下降到8%和12.6%。
在深圳，2003年之初，深圳房價4000左右每平方，但由於靠近另一個疫情重災區香港，深圳樓市在非典期間遭受了重創，一度出現了“負首付”。
2003年7月，香港房價見底，腰斬跌到 23000元/㎡，成為過去20年來樓價的最底部.......
而在廣州，2003年上半年廣州十區商品住宅均價為3888元/㎡，而2002年的均價為4143元/㎡，同比下降5.1%。
不過，相比於香港大跌來說，廣州在非典那一年，樓價調整其實不是太大，跌幅最大的建案也基本在15%以內。
可以說，當年的非典從爆發到結束的這段時間內，樓市難逃回落的局面！
但，這樣的負面影響是只是短期的。
為了拉動經濟，財政政策的寬鬆隨即而來，政策的扶持，加上需求的復甦，中國樓市傷後，否極泰來，開啟了歷史的轉捩點，開啟了黃金時代。
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劃重點
02
2003年下半年，中國樓市轉捩點到來，黃金年代開啟！
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2003年8月，國務院下發了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》。
文件第一條就是：
“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。
同年，國土資源部發布了
《緊急調控土地市場的通知》、《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》
兩個文件。
開始限制土地供應。
同時，降低首付僅2成！
而這一系列操作，讓短暫低迷的樓市從此走向一路高歌的道路。
也就是這年，溫州炒房團出現了，中國人第一次感受到原來買房也能賺錢！
2003年9月23日，上海《東方早報》刊文《溫州千億民資全國炒樓》，稱“10萬溫州人在全國各地炒樓，動用民間資本約1000億元。
也就是那一年，中國住宅投資歷史上首次突破兆大關。
而從2003年到2019年，雖然樓市調控政策也隨即而來，但無法否認的是，中國樓市跨越了23倍的飛躍！
廣州樓市也從4000元的單價升到30000元的單價，漲幅715% ！
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圖片來源於房產頻道
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03
以史為鑒，2020年的中國樓市無需悲觀！
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那以史為鑒，2020年的中國樓市會如何呢？
僅從目前的情況來看，相似的是央行的相對寬鬆的貨幣政策，財政手段，和需求的預期。
在近日國務院聯防聯控機制舉行新聞發布會上，有關部門表示下次中期借貸便利操作的中標利率（MLF）和2月20號公布的新的銀行間貸款利率（LPR）會較大概率下行。
需求端，此次疫情後，剛需也終於明白有個房子的重要性，改善客明白有個靠譜的物業的重要性。
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但畢竟如今大環境不同，城市發展不同，政策力度不同，樓市不可能複製非典後的走勢。
一來，經濟增速不可同日而語。
2003年中國正處於加入WTO之後的市場紅利期，我國經濟景氣繼續延續了2002年以來的擴張趨勢，消費結構由溫飽型向小康型升級，市場需求旺盛。
即使是sars對當時的經濟影響也僅限於第二季度，三、四季度經濟復甦，GDP增速連續兩個季度保持至10%高位。
這一年是我國房地產市場發展較好的一年，全國房地產開發完成投資首次突破1兆元，達到10153.8億元，同比增長30.3%。
而2003年至2019年，中國 GDP總量從13.7兆元增長到99.1兆元，增長7倍之多，是全球經濟增長的首位。
我國目前正處於經濟轉型的關鍵時期，宏觀經濟下行壓力大，2019年全年GDP增速僅為6.1%。
二來，購房主力人群比重下降6.4%，居住需求不及以往。
“
易居企業集團CE0丁祖昱：2003年，中國人口總量為12.92億人，這一數字不足13億人。城鎮化率為40.53%。以改善住、行條件為代表的新一輪消費結構升級加速啟動。
到了2019年，全國人口已突破14億人，城鎮化率達到60.6%。人口自然增長率由0.62%降至0.33%，人口紅利趨於消失。
從人口結構來看，2002年末和2003年末，15歲至64歲年齡結構的人群佔比分別為70.3%、70.4%，到2019年，16歲至59周歲的勞動年齡人口才89640萬人，佔總人口的比重為64.0%。
根據CRIC調研，60歲及以上的人口基本已經沒有購房需求，而20~59歲年齡段的人口恰好是市場上的購房主力，因此這一群體佔比的下滑也會影響市場上的購房需求。
這意味著16年間，購房主力人群下降了6.4%。
三來，房地產規模體不是一個體量。
2019年建案銷售面積達17.2億平方米，是2003年的5.1倍，銷售金額是2003年的20倍。
2003年中國房地產開發投資額達到10153.8億元，歷史上首次突破兆元大關，而2019年，全國房地產開發投資額為132194億元，行業規模見頂，壓力也到了歷史最高水位。
再者，政策背景大不相同。
“
易居企業集團CE0丁祖昱
：
從政策來看，2003年之前，房地產政策以支
持房地產發展為主。
尤其SARS以後行業政策傾向主要為積極支持、刺激樓市發展。
進入2020年的今天，樓市已被套上了“緊箍咒”，房地產市場正在經歷最嚴厲的政策周期。
房地產市場政策圍繞限購、限貸、限價、限售等措施的調控政策已持續了10年，對於房地產行業而言，中央政治局會議的定調：“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，已然明確了行業發展的未來：在 “房住不炒”的基調下，中國的房地產企業需要打一場持久戰，去杠杆是長期的工作和任務、戰役。
這些都是變化與不同！
不過，對於2020年的樓市，無需太過悲觀，出於“穩增長”的需求，但“讓房價穩而不飛”這點，也沒必要質疑。
“
易居企業集團CE0丁祖昱：這次的疫情有可能是新一輪發展的開始。
中國房地產從2018年的下半年開始調整之後，去年雖然三四月份“小陽春”，但是大調整的趨勢沒有發生改變，房地產行業反而需要一次比較大的下行，預計此輪調整會隨著疫情的結束而結束，疫情結束之後房地產市場會進入一個改善型和剛需型延後的小高峰，而疫情可能會完成最後一跌。
之後在市場、政策、金融等各方面的配合下，中國房地產應該進入到新的一輪相當長的平穩發展期。
從目前情況來看，如果疫情得不到明顯的緩解，零成交的局面可能還會延續下去，當然一旦疫情得到緩解，那麽市場也會快速恢復。
尤其3月份或中下旬，除湖北之外，各地疫情得到有效控制後，很多地方的成交開始慢慢恢復。
另外再加上金融方面適度的放水，二季度成交則會出現比較明顯的恢復。
在災後經濟重建的過程中，房地產作為重中之重，各地或將會有相應刺激市場的政策頒布。
對於下半年走勢，綜合考慮到政策方面和金融方面的支持，預計會超過期望值，可能會好過原來的判斷，當然從全年的角度上來講，今年的總成交要比去年低。
“
房產頻道特約評論員黃韜：
目前來看還很難判斷。
現
在似乎還慘過2003年，因為
現在交易的渠道關閉了，而2003年沒有強製不能外出，相關行業也正常經營運
作，買房的人還是有的。
現在只有零星交易，也是之前有去看過建案，了解情況的。
如果完全沒看過樓，單靠網絡成交應該是非常少的。
如果疫情繼續膠著，就會拖死一些經營不善的企業，導致行業洗牌。
當然了，如果疫情逐步轉好，第二季度後應該會迎來比小陽春更好的季節，交易會迎來反彈，但價格應該不會漲了。
很多開發商會有一輪新的降價，因為只有降價才能吸引更多人買房，拉升成交量。
另外，由於房地產的特殊性，一方面現在還沒有看到建案能在網上做到大量成交的案例，除非開發商比較極端，比如一定期間內可以隨時退款，成交量看似上來了，但實際是不真實的，沒法落實的成交。
另一方面，這段時間網上大量看房以及宣傳，也可以起到客戶維護的作用，對之後的看房和成交是有幫助的。
而對於購房者來說，此次疫情後，如何在下半年房企扎推賣盤找到機遇，改善客如何重新審視建案質素，才是應該真正操心的事。
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